2019年3月1日，克而瑞等地產(chǎn)數(shù)據(jù)供應(yīng)商陸續(xù)公布2019年前兩個月的房企銷售榜單，中國恒大集團(tuán)（以下簡稱“恒大集團(tuán)”）前兩個月累計房地產(chǎn)全口徑銷售金額分別為435億元、641.7億元，同比分別下滑28.1%、42.79%。公司在3月推出全國范圍內(nèi)的九折促銷活動試圖扭轉(zhuǎn)銷售頹勢，在三四線購買力下降的背景下此次促銷的結(jié)果如何仍需觀察。

　　1-2月銷售大幅下挫  拿地力度卻有回升

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，恒大集團(tuán)前兩個月累計房地產(chǎn)全口徑銷售金額分別為435億元、641.7億元，同比分別下滑28.1%、42.79%，其中二月單月銷售金額僅206.7億元，同比大幅下降60%。

　　如上圖所示，恒大集團(tuán)自2018年以來，銷售額就呈下滑趨勢，盡管去年金九銀十的促銷活動起到了一定的提振作用，可2019年開年卻仍面臨著地產(chǎn)行業(yè)寒冬的考驗，而2月僅兩百億的銷量與恒大集團(tuán)作為已突破五千億大關(guān)的房企的身份并不相符。

　　與此同時，公司拿地力度卻在回升，前兩個月累計拿地金額為117.3億元，較去年同期的105億元同比增加11.7%。在經(jīng)歷去年下半年幾乎不拿地的調(diào)整后，恒大重新開始拿地補充土地儲備。

　　長達(dá)半年的時間未有新增土儲，這在近些年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)是比較罕見的，而這一切，從恒大較為緊張的財務(wù)情況便可見一斑。

　　中國恒大2018年中融資成本較2017年略有改善，但仍達(dá)到7.92%，明顯高于此前新浪財經(jīng)統(tǒng)計的主流上市房企平均融資成本均值6.07%。去年年中恒大的凈負(fù)債率為127.31%，其中，貨幣資金+受限制使用資金共有2580億元，短期債務(wù)為2984.51億元，長期債務(wù)為3726.78億元，短期償債壓力指數(shù)為1.16，面臨較大資金壓力。

　　三四線頹勢已現(xiàn) 曾經(jīng)的跳板成如今的累贅？

　　恒大近十年來之所以能快速發(fā)展，主要得益于二、三線城市的市場容量快速擴(kuò)大。早些年，恒大在三個主要區(qū)域的項目分部如下。

　　2010-2014的5年間，三線城市的在售項目數(shù)增加了近4倍，二線城市在售項目僅增加2倍。毫不夸張地說，恒大之所以能踏中上一輪地產(chǎn)大牛市，與三線城市房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展有著重要關(guān)系。

　　如今，在優(yōu)化布局后，截止2018年6月，恒大集團(tuán)總土地儲備3.05億平方米，原值5130億元，平均樓面單價1683元。其中一線城市原值占比68%，三線城市原值占比32%。相對于萬科、保利、旭輝等主要布局一、二線的房企來說，三線城市房市的冷暖仍將顯著影響恒大集團(tuán)的銷售業(yè)績。而據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年百億代表房企各城市等級銷售額貢獻(xiàn)占比已經(jīng)明顯下降。這對相關(guān)房企來說，是個不小的壓力。

　　號稱“三四線之王”的碧桂園首當(dāng)其沖，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合同銷售額中，62%來源于三四線城市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，同時碧桂園新增建筑面積約為8477.8萬平方米，三四線占比高達(dá)80%。不同于往年的是，2019年春節(jié)碧桂園未能等來返鄉(xiāng)置業(yè)潮，1-2月銷售額為1050億元，比去年同期下降11.5%。

　　除碧桂園之外，恒大、萬科等龍頭房企1月份的銷售業(yè)績也不約而同呈下降趨勢。1月份，恒大合約銷售金額為435億元，同比下滑28%；萬科合約銷售金額為488.8億元，同比下滑28.1%。三四線城市顯現(xiàn)出疲態(tài)，將在一定程度上掣肘恒大的銷售，當(dāng)年讓許家印一舉登上首富位置的三線城市棚改大牛市，或?qū)⒃谖磥硪欢螘r間迎來調(diào)整期。

　　九折降價促銷 地產(chǎn)寒冬或仍將持續(xù)

市場消息稱，2月27日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印召開集團(tuán)營銷會議，宣布恒大集團(tuán)將在3月1日至31日一個月間，每周開一次集團(tuán)全員營銷總結(jié)大會。許家印在集團(tuán)營銷會議上宣布，公司旗下所有在售項目都可以打折售賣，住宅（含公寓及寫字樓）可有9折優(yōu)惠（受備案價影響價格除外），商鋪的優(yōu)惠折扣可以達(dá)到8折。目前，恒大旗下全部項目依然在恒房通掛出，項目總數(shù)合計690個。

　　未能等來返鄉(xiāng)置業(yè)潮的恒大集團(tuán)，3月在全國范圍內(nèi)推出大力度的促銷，雖說這是同往年一樣的慣例操作，但今時卻不同往日。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年降幅達(dá)28%，由于今年核心一二線城市購房熱情依舊沒有好轉(zhuǎn)，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮意外爽約，成交腰斬在預(yù)期之中。目前全國范圍內(nèi)仍沒有明顯的放松調(diào)控跡象，且我國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)達(dá)到一定水平，未來當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)或?qū)⒕S持高位整理的格局。

《電鰻快報》