2千億豪言狂歡10個月打回原形 泰禾巨額債務浮出水面

    2019-05-10 20:14 | 來源:富凱財經 | 作者:歐文 | [資訊] 字號變大| 字號變小


    泰禾集團披露其控股股東泰禾投資及其一致行動人共持有公司股份7.80億股,占公司總股本的63%,其中絕大多數即7.77億股已被質押

            

    美麗外表的背后,往往都暗藏玄機。泰禾集團(16.390,0.43,2.69%)看起來遞交一份不錯的2018年成績單后,還是收到了深交所的19連問。

            曾經的“地王收割機”在巨額的資本操作助力下贏得快速發展,不過隨著房地產市場逐漸趨于冷靜時,此前高速擴張掩蓋的種種問題,尤其是巨額債務開始浮出水面。

            面對債務危機,泰禾集團開始通過質押股權、出售項目、尋找戰投及優惠賣房等手法籌資自救。而就在這樣危機壓頂時刻,泰禾集團仍然選擇繼續大幅增加投資性房地產,即使這些項目出租率極低。這樣不符合常規邏輯的動作,難免引來深交所的多重質疑。

    危局擴張存隱憂

            2019年對于房企的融資渠道而言,可謂非常嚴格。泰禾集團“掌門人”黃其森不得不通過變賣資產自救。3月份,泰禾集團甚至在5天內集中變賣了南昌茵夢湖項目、杭州藝輝商務、以及漳州泰禾房地產40%的股權,足見其融資的急迫性。

            泰禾集團還加快了賣房的節奏,其中在北京區域創造了單周認購15億的成績。與此同時,公司大股東為緩解債務壓力已經質押了幾乎全部股權。

            4月3日,泰禾集團披露其控股股東泰禾投資及其一致行動人共持有公司股份7.80億股,占公司總股本的63%,其中絕大多數即7.77億股已被質押。

            除此之外,泰禾集團還通過增發股票的形式進行融資,同時派現分紅。初步的分紅方案定為每10股派現紅利2.2元。有分析稱,分紅的目的主要就是要穩定公司的股價,以免泰禾集團市值縮水。

            一系列動作并不能填補此前快速擴張留下的債務窟窿。年報顯示,公司僅短期借款及一年內到期的非流動負債總額高達574億元。而截至2019年4月初,泰禾集團共計有一千多億元的債務需要償還。

            在問詢函中,深交所也對其短期償債能力提出質疑。按照公司披露,截至今年一季度泰禾集團期末現金及現金等價物余額為173.05億元。

            即使在這樣的危局下,泰禾集團的投資性房地產始終沒有停下快速擴張的腳步。報告顯示,公司在2018年期末投資性房地產余額為177億元,較期初大幅增加43%,而到今年一季度,這一數字上升為259.88億元,較2018年末增長47%。

            然而從該項目的出租率來看,卻遠遠不及其投資增長。報告顯示,投資性房地產期末公允價值排名前五大項目中‘石獅泰禾廣場購物中心’、‘泰禾中央廣場’、‘東海泰禾購物廣場’三個項目的出租率分別為69%、79%和64%,較上期均有不同程度下降。此外還有泰禾大廈項目出租率僅為18%,濟南東部項目出租率為12%等。

            深交所對泰禾集團投資性房地產的公允價值提出質疑,不僅要求對這些轉入的科目和出租率較低的情況逐項說明,更提出合出租率情況說明相關資產的評估參數選取過程是否合理,相關物業是否存在減值風險。

    減值準備或縮水

            2018年年報顯示,公司存貨的賬面價值合計1735.28億元,占公司資產總額的71.37%,存貨跌價準備期末余額為3.07億元。不過存貨年末余額中含有借款費用資本化金額為252.62億元,本年利息資本化率為9.30%。

            對照同為房地產企業的“優等生”萬科,2018年萬科的存貨約為7500億,跌價準備是23.1億,占比3.1‰。而泰禾集團算下來僅為千分之一點七。當然,跌價準備會影響公司的凈利潤,如若提升跌價準備,必然會侵蝕泰禾集團當年的凈利潤。

            除此之外,泰禾集團還對多個項目未計提減值也引發深交所注意。如在收購南京吉慶房地產行程1.87億元商譽,而對持有的可供出售金融資產,涉及易居(中國)企業集團有限公司、北京泰禾影視文化發展有限公司、福建福州農村商業銀行、浙江浙商產融股權投資基金合伙企業(有限合伙)等均為相關資產計提準備。

            反而是投資性房地產余額、其他應收款、借款費用資本化金額等科目均出現大幅度增長,有質疑稱,此舉可能存在通過財務報表做高總資產的可能。

            此外,深交所還對公司供應商問題表現出擔憂。年報顯示,公司前5名供應商中,供應商一的采購額為117.79億元,占年度采購總額比例為55.66%。

            在短短7年間,泰禾集團從2011年的82.28億元資產,增長到2018年底約2500億資產,增長了近30倍。而出身銀行、以財技著稱的黃其森即使在公司逆境時也將年報做的“非常漂亮”。

            令人疑惑的是,這么多年來泰禾集團一直沒有在財報中披露過自己的銷售額。終于深交所也忍不住“好奇”,要求公司披露實際銷售額。畢竟在2017年,黃其森曾喊出2018年銷售額目標是再翻一番至2000億元。

    電鰻快報


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