長江商報記者江楚雅

        “2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達到28%、25%、20%的增速要求。”這是綠城中國(03900.HK，以下簡稱“綠城”)新掌門人張亞東未來三年的發展規劃，但交出的第一份成績單并不亮眼。

        年報顯示，2018年，綠城未完成其年度銷售目標1600億元，實際完成1564億元。截至2019年4月，綠城銷售金額為383億元，僅完成全年目標的21.3%。

        曾經一度名列行業前十的綠城，在2018年公司排名已掉至第17位，銷售額增幅也創下近三年最低值，增速排在20強房企的末尾。同時，2018年年內利潤23.75億元，較上年同期的26.7億元相比下降11.04%;股東應占利潤10.03億元，同比下降54.2%。

        雪上加霜的是，綠城的糧倉并不充裕。綠城2018年財報顯示，當期共拿地37塊，花費土地款517億元，截止期末共有3247萬方土儲，其中資產負債表顯示，當期可供發展物業為228.4億元，同比減少10.3%，發展中物業為1178.8億元，同比增長41.8%，存貨為1.2億元，同比減少70.7%。與預期銷售規模目標并不匹配。

        長江商報記者梳理發現，2018年綠城的銷售費用、管理費用、財務費用分別達到18.44億元、38.95億元、15.51億元，占總營收的12%。三費費用率(銷售費用+管理費用+財務費用)/營業收入達到12.09%居行業前列，而費用管控能力良好的房企三費費用率在7%以下，比如中海為3.44%、陽光城(6.170,0.00,0.00%)為6.99%。

        業內認為，企業三費費用率與凈利潤率是此消彼長的關系，隨著銷售、融資、管理成本的不斷上升，以及項目利潤水平的下滑，未來綠城需要效控制成本。

        銷售額增幅創近三年最低

        綠城未完成年初定下的1600億元的銷售目標。年報顯示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億同比增長6.9%，營業收入則實現603.03億元，同比增長43.7%。

        銷售額未達標，增速也顯得尤為“保守”，與2017年相比僅增長了6.9%。長江商報記者梳理發現，今年綠城銷售額增速放緩明顯，2015年-2018年分別實現銷售額719億、1139億、1463億、1564億元。2016-2018年的銷售額同比增幅分別為58.4%、28.4%、6.9%，2018年增速為近三年最低。

        利潤方面，綠城全年凈利潤僅10.03億元，同比降54.18%，并且凈利率和歸母凈利率已連續兩年下滑。受股東應占利潤下滑影響，綠城歸母凈利率從2016年的6.62%降至2018年的1.66%。凈利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%，為近五年的最低水平。

        得益于物業銷售收入的增長，綠城2018年實現毛利137.52億元，較2017年的毛利80.76億元增加70.3%，實現毛利率22.81%較2017年的19.25%增長3.6個百分點。

        對于2018年業績增速回落，綠城中國給出的官方理由是受出售附屬公司、計提減值虧損撥備等方面影響，同時，建設周期長、成本上升則是該公司回復凈利率不高的原因。

        繼去年銷售額增速回落，綠城今年一季度銷售業績出現了明顯下滑。近期，綠城發布2019年一季度營運數據，一季度實現總合同銷售金額約255億元，同比下降8.6%，其中代建管理項目取得的合同銷售額為74億元，與去年同期相比分別下降8.6%和42.2%。

        此前，綠城中國董事會行政總裁張亞東接受媒體采訪時表示，2019年綠城的銷售目標為1800億元。以此推算，截至3月，綠城僅僅完成了年度銷售目標的14.17%，雖然第一季度是地產公司銷售淡季，但14%這個比例，也讓業界質疑綠城是否能完成今年銷售目標。

        財經評論員嚴躍進分析認為，主要受房地產市場降溫影響，一季度綠城中國銷售業績同比出現下跌的情況。若企業業績持續受市場影響較大，可能將影響全年銷售進度。尤其，目前綠城中國年度目標完成率較低，后期或將影響其資金回籠的速度。

        負債攀升超2000億

        伴隨著加速擴張和成本增加，綠城中國負債攀升。數據顯示，截至2018年底，綠城中國有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%;凈資產負債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

        長江商報記者梳理發現，綠城2015年資產負債率為74.63%，2016年資產負債率為76.84%，2017年資產負債率為80.16%，公開數據顯示，截至2018年6月，綠城的收入債務比率(包括其在合資企業及聯營企業中的份額)，已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，凈資產負債率為55.1%，環比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，總負債2196億元，在樓市調控大背景下，2019年總負債將進一步增加。

        針對2018年業績與公司財務狀況相關問題，綠城中國方面表示，目前，綠城中國凈資產負債率為55.3%，平均利息成本5.4%，低于行業平均水平，財務狀況良好。未來預計將維持穩定，銀團貸款對于凈資產負債率的要求是需要保持在90%以下，公司內部的要求是在80%以下。

        與此同時，2018年綠城積極開拓融資渠道，控制綜合融資成本。境外融資方面，于2018年7月獲得兩筆規模總額達美金14億元的境外融資，規模更大、利率更低、年期更長，有助降低公司借貸成本，并進一步優化了公司的債務結構。境內融資方面，綠城全年境內共發行約人民幣201億元，綜合成本為5.46%;發行公司債人民幣逾90億元及短期資券40億，年利率為4.73%至6%。

        嚴躍進認為，對于此類企業的問題來說，隨著規模的擴張，自然也在負債等數據上出現上升，后續實際上也要求此類企業積極降低資金風險和負債規模。另外也需要不斷協調內部股東關系，進而形成更好的發展態勢。

        中交掌權加速高周轉

        2018年對綠城來說是“巨變”的一年。8月初，綠城宣布曹舟南請辭執行董事、行政總裁等職務，來自中交系統的張亞東接替。這則簡單的人事變動公告，迅速在行業中發酵，尤其是張亞東的出現一度被視為中交“加強控制”的跡象。

        2015年3月，中交收購綠城股份正式完成。2018年以來，綠城多次與中交共同成立合營公司，還在福州、天津、廣州等地合作開發地產項目。不僅如此，在張亞東上任之后，中交還為綠城送來一份“大禮包”，一口氣與綠城簽署了近30個項目的合作協議，投資額達2500億。

《電鰻快報》