《電鰻快報》文/米萊

        “愚公移山，矢志不渝;道阻且長，行將必至。”毛大慶在5月5日跑過自己的第100場馬拉松終點，發了一則非常簡短的朋友圈，也成了他對自己百場馬拉松的小結。

        四年前，當毛大慶離開萬科豪華的辦公室，面對著一座座空置閑置的陳舊樓宇和廠房時，前面是一條無人踏足的路——聯合辦公，作為共享經濟的一個分支，成為國內吃螃蟹第一人。

聯辦徹底入冬

        如果以weworks視為聯合辦公的起點，這種模式已經存在9年。如果從國內優客工場開始算起，從最開始資本的寵兒到聯辦過冬，也就區區四年時間。

        和早前資本爭相投入的場景不同，2019年伊始頭部選手氪空間就被暴出裁員。就在2018年年底，氪空間還宣傳著銷售業績創新高，這次的裁員來得讓人措手不及。根據媒體爆料，氪空間的裁員比例在20%;據悉裁員是為了縮減開支。

        另一個頭部品牌weworks，同樣在2019年的年初接到了更大的噩耗。軟銀資本下調對其投資額，從160億美元直接減到20億美元，這樣的跌幅用腰斬已經無法準確描述，市場用了一個更形象的詞語描述這次融資：“膝斬”。此外，今年3月WEWORKS傳出美國市場裁員300人，占其員工人數3%的消息。

        此時的毛大慶已經習慣用長跑來平緩焦慮。先后完成16輪融資之后的優客工場一直在推遲IPO計劃。2018年對外宣布目標將覆蓋40個國家，350個城市。然而市場等來的卻是，優客工場新增“被執行人”信息，執行法院為北京市大興區人民法院。優客工場的名字同時也出現在了中國執行信息公開網上，但具體被執行內容并未公開。

        與此同時，優客工場的估值大幅縮水。據媒體爆料，在一份優客工場股權轉讓合同上明確標注了優客工場估值60億元，也就是說該股東按照公司最高估值110億打五折的價格轉讓股份。

燒出來的規模不靈

        7月4日，市場傳來優客工場計劃2020年赴美上市的消息。無論最終能否順利成行，此消息仍為聯合辦公市場注入一劑強心針。拿到錢的公司仍然堅信，市場還是愿意繼續培養聯合辦公的，即使在整個行業都沒有找到理想的盈利模式下，資本愿意等待。

        為了能迅速搶占市場，拿到錢的企業開始擴張。納什空間在2018年大肆采購樓宇資源，新增運營面積31萬方，甚至超過優客工場，成為當年最先邁入“運營面積突破百萬方”行列。

        夢想家、氪空間、辦伴科技等企業在2018年的新增運營面積超過了過去3年的綜合。然而大肆拿地的背后，出租率依然是懸在這些企業頭上的達摩克利斯之劍。

        根據第三方數據顯示，由于經濟下行的壓力，2017年、2018年兩年共計1790家創業公司倒閉，聯合辦公的主要客戶正在縮減。根據億歐調研的數據顯示，聯合辦公的出租率只有達到85%的時候，才能實現盈虧平衡。

        更令玩家沮喪的是，在大部分企業的出租率只有70%左右的時候，價格戰提前來臨。

        長久以來，聯合辦公都被公認為為是“二房東”，其盈利模式主要是收入租金。即使以增值服務見長的優客工場、氪空間其大多數收費項目依舊依賴于空間租賃。在缺乏核心競爭力的背景下，聯辦行業從2018年下半年開始陷入價格戰。一線城市，聯合辦公的產品價格持續下跌。在上海，大多數TOP10品牌待租工位均價在1000~2000元/個/月，與11~20名的多數品牌運營商價格幾乎在同一區間，大品牌并沒有體現高溢價率?？梢姡|化嚴重，靠規模化擴張的品牌效應并沒有體現。

        部分先行者開始在資本的支持下尋求出路。優客工場率先探索服務生態，建立整套的智能辦公系統，提升服務價值，并購活檢科技，又聯合騰訊、聯想規劃ucomOS，嫁接新的服務模式，提升利潤空間。但效果甚微，公開數據顯示，其長租收益占比一度達到總收益的90%。

開發商跑步入局

        聯辦市場的玩家類型開始出現多樣化，傳統地產開發商跑步入局。

        2019年華潤置地推出了辦公品牌“潤聯行”，融入了共享辦公元素。萬科、碧桂園、中海地產、龍湖地產等開始布局聯合辦公。

        不過開發商目前還主要局限于一線城市，并且盈利模式單一。受制于聯辦行業里的頭部企業的競爭影響，聯合辦公業務本身發展并不理想。但開發商醉翁之意不在酒。

        聯合辦公帶來的流量成為更多商業地產開發商看中的資源。方糖小鎮創始人萬里江此前對媒體表示，“租金是不占面積的收入，還有一種占面積的收入是人流。聯合辦公為商業地產帶來了巨大的人流量，將提高其他商戶的租金。”

        龍湖地產在聯合辦公業務條線的總監賈丹也透露，通過做聯合辦公將商業地產的價格做到了2.5倍的溢價。這也許正在成為更多開發商入局的原因之一。

《電鰻快報》