作者為阿爾法工場研究員

導語：以中國地產頭部公司的視角審視產業嬗變，啟示良多。

7月22日，2019年《財富》世界500強榜單正式出爐，加上港澳臺，中國上榜企業129家，史無前例超過美國。

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排名提升最快的TOP20中，有11家中國公司，包括碧桂園、阿里巴巴、陽光龍凈集團、騰訊、蘇寧、中國恒大、中國航空油料集團、廈門建發、兗礦集團、萬科以及保利集團等。

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2019財富世界500強排名提升最快企業top20，點擊可看大圖。

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其中不難看出，最“搶鏡”的行業板塊仍是中國經濟的半壁江山——地產行業。碧桂園(HK:02007)、中國恒大(HK:03333)、萬科(SZ:000002)及保利集團(SH:600048)四家行業龍頭，聯袂構成中國地產“火箭軍團”。

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實際上，過去兩年，政策推手之下，中國房地產業告別黃金年代已再無爭議。存量競爭階段，造就的中國地產公司強弱急劇分化現象，最終亦側面呈現在了2019年世界500強榜單之中。

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從世界500強中國地產“火箭軍團”視角出發，解讀這一現象，啟示良多。?

01?逆勢躥升背后的“馬太效應”

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作為世界500強中“最快”的公司，過去3年間，碧桂園在《財富》世界500強榜單中累計躍升了290名——從2017年的第467位，到2019年的第177位。

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碧桂園的火速躥升，對應的并非是中國房地產企業的整體繁榮，而是較為顯著的兩級分化現象。

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先來看2018年中國房地產企業銷售額排行榜TOP200的前20名（見下圖）：位居榜首的碧桂園銷售額達到7286億，而第11至20名的銷售額水平則在1761億至1303億區間內。

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再看這一榜單的后20名（見下圖），銷售額規模則只在50億至65億區間以里，它們與行業龍頭的差距是140倍。

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還看2016年中國房地產企業銷售額排行榜TOP200，恒大、萬科與碧桂園分別以3731億、3622億以及3090億位居前三，是第198至200名順發恒業等51億左右的60-70倍（見下圖）。

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兩年之間，僅TOP200的中國地產公司，頭尾差距已然從70倍擴大到140倍——且尾部公司的市場份額基本停滯不前，遑論全國數以萬計的中小規模地產公司間的“冷暖行情”。

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據最新數據顯示，2019年這半年多以來，全國共有271家房地產企業宣告破產清算，基本為規模不大的中小型房企。

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可見， 2019年的當下，中國地產業“馬太效應”已極為顯著。中國地產“火箭軍團”在世界500強榜單中的排名上升，正是建立在中國地產行業加速洗牌、急劇整合的現實基礎之上。

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02?三大啟示

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“強者更強，弱者更弱”這一現象，固然是由宏觀經濟及地產政策等外部原因所主導；但不可否認的是，從內因角度剖析——謹以行業龍頭碧桂園為例，仍有諸多啟示。

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【1】地產企業如何打破負債驅動增長的魔咒？

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一直以來，外界認為房地產行業的關鍵成功要素就一個，即資金驅動。那么，資金又是來自哪里呢？

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當然是借的，房地產公司收入前置，項目篩選、拿土地、建房子都需要錢；利潤后置，一兩年以后房子造好賣出去了，才能回籠資金。開發商發展的越快，項目上的越多，就越缺錢，所以這個行業是靠負債驅動的。

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高負債驅動高增長的老路，一到行業調控之時就會有房地產公司挺不住，怕走多年前順馳老路的萬科，早早喊出“白銀時代”，2018年又喊出“活下去”。對于大多數企業來說，悖論是降低負債會顯而易見的降低增長速度。

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既要穩健又要高增長似乎不可能？魚和熊掌似乎不可兼得？

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但對碧桂園來說，卻最終用經營得出的財務結果（低負債高增長）證實，以上魔咒是可以打破的。

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來看看2018年房地產公司top3的銷售金額增長率：碧桂園31.25%，萬科14.54%，恒大10.1%。與此同時，碧桂園凈負債率從56.9%下降到49.6%；而克爾瑞數據顯示，2018年上半年末，170家房企加權凈負債率上升為92.56%。

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能做到低負債高增長，主要是對于時機的把握和經營杠桿決定的。

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判斷時機方面：碧桂園2015年-2017年大力擴張把握行業上行期機遇的同時，逐步加大對一二線城市的布局，項目的深度和廣度支撐了這兩年及今后（看好大灣區爆發）的增長。

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經營杠桿方面：碧桂園開發模式逐步從大盤轉變為小盤（新增項目平均16萬m2），四級管控制度給予的自由度讓區域戰斗力更強，產業鏈整合和標準化運營等舉措，保證了其能夠快速周轉，將資金影響最小化。

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【2】地產這一傳統行業還需不需要高密度人才？

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頂層看準方向，還需要執行層把項目做好。體現一個組織能力的地方，就是其整體的素質。

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碧桂園2018年年報里，有這么一段話：“世界會給最有競爭力的公司開綠燈，碧桂園財務穩健，包括1,300多名博士在內的管理層專業高效，經營模式經歷考驗…”

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1300多名博士，無論是在地產行業內，還是整個中國實體產業內都是不多見的。為什么要在一個傳統行業里聚焦這么多的高端人才？

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答案顯而易見：房地產行業增長放緩必然要尋求新的增長點，而多元化——涉及商業地產、先進制造、現代農業等領域——往往代表了商業范式的轉變。

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擁抱新范式離不開高密度的新一代產業人才，像碧桂園、萬科這樣的龍頭房企，最近數年以來，無論是高層年輕化、職業經理人選用體系的優化、博士團隊的擴大以及校招人才培訓體系的進一步升級，昭示的正是整個行業創新求變的新風向。

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這種吸納人才的理念，近似于VC（風險投資）投資理念。不一樣的是，初創公司的成長是不確定的，而房地產項目標準化操作的確定性高很多。

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很大程度上可以說，不一樣的人才觀，最終拉開地產企業間的增長速度。

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【3】調控政策持續加碼，地產企業如何突破主業天花板？

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隨著樓市調控政策的不斷加碼，過去兩年以來，如何突破主業天花板成為了整個地產行業的焦點問題。

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迄今我們已經看到，行業頭部公司紛紛選擇多元化布局，意圖開辟新的營收與利潤增長點，一如恒大造車、萬科及綠城布局養老產業、融創發展文旅產業等，均帶來了一定的后勢想象空間。而其中確定性較強的，尚屬碧桂園這種圍繞主業展開的多元化協同戰略。

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之所以認為碧桂園的戰略抉擇更具確定性，首先仍要回歸到高質量人才梯隊這一問題上：沒有知識結構適合信息時代的人，就沒有傳統企業科技轉型的可能，這是個很淺顯的道理。

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有了1300個博士，有了新推出的“超級碧業生”項目（面向碩士、本科和職業院校應屆畢業生）的人才儲備，碧桂園才能有的放矢的去做三大圈層的多元化。

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另外，相比更為激進的跨界多元化，碧桂園圍繞主業展開的多元化圈層，是其確定性的又一道保險：

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• 地產關聯業務：這是住宅地產主業的補充，完善美好生活鏈條。包括碧桂園服務代表的物業，博實樂代表的K12教育，碧桂園酒店，產城融合（潼湖科技小鎮、順德新能源汽車小鎮、思科廣州智慧城等），長租公寓（BIG+碧家國際社區）。

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• 機器人：主要是對于自身及地產行業制造效率的提升，主業源源不斷的現金流可為其提供強大競爭力。子公司博智林機器人，目前研制中的產品主要應用于建筑、物業、醫療、農業、智能家居等領域。

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• 現代農業： 碧桂園致力于成為現代農業系統方案的提供者和服務商，除了因循政策大勢這一動因外，很大程度上是基于全國各地龐大的住宅業主日常生活需要，意圖通過現代農業業務對業主的反哺，實現產業鏈條的優化。這一業務，目前由其子公司碧桂園農業控股全權承接運營。

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當然，地產頭部公司的多元化戰略均處于前期投入階段，確定性的概率亦只是相對而言，需要投資者對此保持密切觀察。但無論如何，它們如是動輒施以十億計的戰略性布局，也注定已經在未來將繼續拉大與中下游地產企業的發展差距。

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03?一些冷思考

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無論是在本行業，還是在世界500強榜單，碧桂園、恒大們過去數年的迅猛勢頭足夠令人矚目。但投資不只是基于過去，更要放眼未來。故而，站在當下，看待這種“火箭軍團”現象，我們還應更加理性。

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人均GDP高歌猛進的時代已過去，地產行業增速放緩也是不爭事實，存量時代的增長主要是效率的提升，比的是切蛋糕能力，效率提升有三個層面：

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• 個人效率要提升，怎么樣激發與驅動Y世代（1981年-2000年出生）后期和Z世代（1995年-2010年出生）員工是其中的重點，他們可是奶與蜜之地長大的。

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• 組織效率的提升，從員工、產品、營銷、服務、客戶、管理統統都要在線化，乃至智能化。要主動去適應信息時代，改善公司的成本結構與運轉速度。

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• 資產效率的提升，努力盤活現有的資產，高效的周轉是其中應有之意，周轉快了貸款利息等成本就少了；還要防止資產閑置，控制項目選擇，做好IRR（內部收益率）測算是關鍵。

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以上這些將是碧桂園、恒大乃至萬科、保利等中國頭部地產公司，未來將有直面的核心命題。

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以上，作為投資者，我們再也不能強求在房地產公司身上，獲得過去黃金年代那樣，兩三年七八倍的回報。

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但作為中國最賺錢的行業之一，頭部公司之所以仍可被視為非常不錯的投資標的，邏輯也很簡單：

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龍頭風險可控、估值低決定長期投資必然能盈利——你看碧桂園、恒大，當前市盈率只有6倍；而在A 股享有更多流動性的保利和萬科，市盈率也僅在8-10倍之間，用常識都知道這是怎樣的“性價比”。

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《電鰻快報》