雖然盛夏已至，但今年前5個(gè)月風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，卻感受到了絲絲涼意。

        最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，在監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，一度領(lǐng)跑集合信托市場(chǎng)的房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模開始大幅縮水。分析人士認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)類信托的監(jiān)管升級(jí)，釋放出房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)降溫的信號(hào)，后續(xù)信托公司進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新、為房企提供多種融資渠道將成為業(yè)界主流。

房地產(chǎn)信托“急剎車”

        在今年前6個(gè)月的集合信托市場(chǎng)，房地產(chǎn)信托無(wú)疑是備受信托公司和投資者“寵愛”的信托產(chǎn)品。

        用益信托在線統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，集合信托市場(chǎng)成立的信托項(xiàng)目總計(jì)9272.85億元，其中房地產(chǎn)信托一枝獨(dú)秀，募集資金達(dá)3634.39億元，占比近四成。其投資金額居集合信托五大投向之首。

        另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，統(tǒng)計(jì)顯示，2018年6月至今年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個(gè)月居集合信托首位，成為支撐信托公司發(fā)展的重要支柱業(yè)務(wù)。

        然而，在5月中旬銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)后，由于監(jiān)管叫停了4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資輸血的做法，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)開始迅速降溫。

        用益信托數(shù)據(jù)顯示，從發(fā)行上看，雖然6月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模比5月多出43.8億元，但成立規(guī)模卻下降顯著，6月份房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為465.83億元，比5月的693.44億元縮水227.61億元，降幅達(dá)32.82%。

        而在近期，這一趨勢(shì)更為明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，6月的最后一周，房地產(chǎn)信托的募集規(guī)模為34.72億元，環(huán)比減少35.10%，房地產(chǎn)信托收縮的苗頭已初步顯現(xiàn)。

尋覓轉(zhuǎn)型新方向

        “地產(chǎn)信托募資規(guī)模的下行，一方面與監(jiān)管趨嚴(yán)有一定關(guān)系，另一方面也與房企通過(guò)其他渠道拓展融資有關(guān)。”用益信托研究員帥國(guó)讓分析稱，“畢竟借助信托融資的成本還是比較高的。”

        相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企在海外發(fā)債的數(shù)量和募資規(guī)模呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至今年6月末，房企在海外發(fā)行的債券數(shù)量為95只，發(fā)行金額達(dá)2661.36億元，環(huán)比此前6個(gè)月(去年下半年)分別大幅增加106.52%和104.71%。該數(shù)據(jù)與去年上半年相比，也分別同比增加17.28%和21.64%。

        除了海外發(fā)債這一融資渠道對(duì)募資規(guī)模的影響，在資深信托研究員袁吉偉看來(lái)：“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松的背景下，加上監(jiān)管趨嚴(yán)的影響，投資者也更趨理性和謹(jǐn)慎。”他認(rèn)為，房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模的下降，也應(yīng)該從資金端角度來(lái)觀察和分析。

        不過(guò)，監(jiān)管的導(dǎo)向絕不是可忽視的因素。開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較多的某信托公司人士對(duì)記者表示，雖然目前公司的相關(guān)項(xiàng)目均按照監(jiān)管要求在正常有序地開展，但對(duì)于地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)而言，“大家都在尋求轉(zhuǎn)型”。

        據(jù)了解，房地產(chǎn)信托前端融資被禁之后，目前信托公司嘗試較多的是部分真股權(quán)項(xiàng)目。“比如我們近期做的一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，無(wú)抵押、無(wú)增信、純股權(quán)，而且投資年限也較長(zhǎng)。”某大型信托公司人士對(duì)記者表示，“但前提條件是業(yè)務(wù)部門的控盤能力很強(qiáng)，合作的交易對(duì)手也是大型央企。”

        袁吉偉認(rèn)為，傳統(tǒng)的債權(quán)融資型房地產(chǎn)信托在面臨轉(zhuǎn)型股權(quán)類項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)于信托公司的專業(yè)能力以及交易對(duì)手方的要求都會(huì)提升。“信托投資者畢竟風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，他們不僅會(huì)看項(xiàng)目區(qū)位，更倚重信托公司的專業(yè)能力和資本實(shí)力。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，這類股權(quán)融資項(xiàng)目想要從信托獲得資金支持也更難。”

        他進(jìn)一步表示，未來(lái)房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型方向其實(shí)并不止步于股權(quán)類方向，部分運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的信托公司或?qū)⑾虮P活存量地產(chǎn)項(xiàng)目這一方向拓展，而投資標(biāo)的也不再局限于住宅類項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域的項(xiàng)目都可能是信托試水的新途徑。“當(dāng)然，隨著REITs推出的路徑日漸明晰，這一方向也是值得期待的。”袁吉偉說(shuō)道。

《電鰻快報(bào)》