浦東“四朵金花”之一的陸家嘴（600663.SH）日前發(fā)布了半年報業(yè)績。公司實現(xiàn)營業(yè)收入81.89億元，較上年同期增長23.87%；實現(xiàn)歸母凈利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%。凈利潤連續(xù)多年保持增長。

在不少上市房企面臨去杠桿壓力的當下，坐擁優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源和融資成本優(yōu)勢的陸家嘴，無論是營收還是資產(chǎn)負債規(guī)模都保持擴張趨勢。

公司作為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的城市開發(fā)商，除了在浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域內(nèi)持有大量經(jīng)營性物業(yè)，目前公司已將業(yè)務(wù)擴展至上海前灘國際商務(wù)區(qū)、天津以及蘇州。2005年-2019年上半年，公司持有的經(jīng)營性物業(yè)已由15萬平方米增長至264萬平方米。

 房地產(chǎn)銷售為核心收入來源

財報顯示，2019年上半年，公司仍以商業(yè)地產(chǎn)為核心。以產(chǎn)品類型來劃分，主要是住宅類房地產(chǎn)的銷售、商業(yè)房地產(chǎn)的租賃及轉(zhuǎn)讓。另一方面，公司以陸家嘴信托、愛建證券、陸家嘴國泰人壽三家持牌金融機構(gòu)，來發(fā)展公司的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

以下為2019年半年報中披露的各個業(yè)務(wù)營收情況： 

截至2019年6月30日，陸家嘴房地產(chǎn)銷售收入為48.75億，較上年同期增加27.49%，占2019年上半年總收入的59.95%。

陸家嘴的房地產(chǎn)銷售主要由是住宅物業(yè)和辦公物業(yè)銷售兩部分組成。2019年上半年各類房產(chǎn)銷售收入及現(xiàn)金流合計13.93億元。其中，住宅物業(yè)實現(xiàn)銷售收入10.98億元，辦公物業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流入2.95億元。

從上年半年的銷售面積來看，其貢獻主要來自于前灘東方逸品（前灘34號地塊住宅）、天津海上花苑東標段及其他存量房、存量車位的銷售。公司累計住宅物業(yè)合同銷售面積1.17萬平方米，合同金額為6.16億元，在售項目整體去化率為61%。

辦公物業(yè)則主要來自東方匯及浦東金融廣場2號辦公樓項目的現(xiàn)金收款，并于報告期內(nèi)完成了浦東金融廣場2號辦公樓銷售結(jié)算及交付。

中報顯示，截至2019年6月底，陸家嘴達竣工項目3個，新開工項目2個，續(xù)建項目8個以及9個前期準備項目。其中，3個竣工項目總建筑面積15.88萬平方米，為前灘34號地塊、陸悅坊（花木04-15地塊）、蘇州大地塊環(huán)境景觀。

 物業(yè)租賃：成熟物業(yè)總建筑面積增長26% 

除房地產(chǎn)銷售，陸家嘴另一項較大的業(yè)務(wù)則是物業(yè)租賃。

截至2019年6月末，公司持有物業(yè)總建筑達263.53萬平方米，較上年同期增長1.3%。而運營一年以上的成熟物業(yè)總建筑面積達220.74萬平方米，較2018年同期的175.13萬平方米增長達26.04%。

以下為半年報中陸家嘴目前持有可供出租物業(yè)：

陸家嘴的辦公物業(yè)主要包括甲級寫字樓與高品質(zhì)研發(fā)樓。截至2019年6月30 日，公司持有的甲級寫字樓總建筑面積為163.3萬平方米，同比上年增長2.82%。而成熟的甲級物業(yè)總建筑面積為155.93萬平方米，較上年同期增長了35.76%。研發(fā)樓建筑面積基本與上年持平。

中報顯示，2019年上半年度租賃現(xiàn)金流入15.98億元，比2018年上半年增長0.77億元，同比增幅5%。從平均租金來看，上海地區(qū)的甲級寫字樓每天每平米為8.57元，較上年同期增加0.25元，但期末出租率卻較上年同期下降5%至89%。

 資產(chǎn)處置貢獻部分凈利潤 

從近幾年的業(yè)績來看，陸家嘴的營收與歸母凈利潤均在不斷增長。截至2019年6月末，實現(xiàn)營業(yè)收入81.89億元，較上年同期增長23.87%；實現(xiàn)歸母凈利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%。

中報顯示，2019年1月10日，陸家嘴根據(jù)此前與支付寶（中國）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司簽署的《預(yù)售合同》，將浦東金融廣場2號辦公樓轉(zhuǎn)讓給支付寶公司。在本報告期內(nèi)，公司完成了該辦公樓銷售結(jié)算及交付。本次交易金額為22.69億元，預(yù)計實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤約人民幣5.8億元。如果扣除以上凈利潤，今年上半年公司的歸母凈利潤或?qū)浀猛认禄?/span>

 有息負債較年初增長近60億 

中報顯示，陸家嘴的有息負債主要由五部分組成：短期貸款、長期貸款、中期票據(jù)、應(yīng)付債券以及并表其他有息負債。截至2019年6月30日，有息負債余額為354.93億元，占2019年上半年公司總資產(chǎn)的42.2%，較上年末295.78億增加20%。

其中，短期貸款（含一年內(nèi)到期的長期貸款及中期票據(jù)）為127.93億元；長期貸款為102.24億元；中期票據(jù)為40億元；應(yīng)付債券（公司債）50億元；其他有息負債為34.76億元，全部為華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃。

以下為陸家嘴持有的未到期債券： 

此外，5月23日公告顯示，陸家嘴到中國銀行間市場交易商協(xié)會出具的《接受注冊通知書》決定接受公司超短期融資券注冊，上述通知書中明確：本次超短期融資券注冊金額為70億元，注冊額度自通知書落款之日起2年內(nèi)有效。

7月份，陸家嘴發(fā)行了10億元，期限為0.74年的超短期融資債券，票面利率為3.2%。但相較此前2016年7月發(fā)行的相同期限超短期融資債券來說，其利率小幅上升了0.45%。（JW）

本文作者：面包財經(jīng)

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