時代中國控股（1233.HK）此前披露了2019年中期業績報告。數據顯示，公司上半年實現合同銷售312.3億，同比增長20.1%。

具體財務指標上，當期實現的營收為159.43億、歸母凈利潤15.94億、歸母核心凈利潤17.01億，分別同比增長52.2%、34.6%以及43.8%。

在2019年上半年全國商品房銷售額同比只增長5.6%的大背景下，時代中國控股的這一增速應該還算不錯。但是，市場好像并不買賬，公司股價第二天大幅低開，最多時曾下跌達9%。不過當天十點半以后，隨著指數反彈，公司股價也收復大部分失地，最終收跌1.11%。

 毛利率上升至32.5%，利潤增速小于營收增長 

分業務來看，在時代中國控股的159.43億營收中，有147.63億來自于出售物業，是公司最主要的收入來源。其次，城市更新業務貢獻營收6.41億，主要來自于金融城舊廠項目和里水洲村項目。除此之外，物業管理費、租賃業務也貢獻了部分營收。

報告期內，由于公司的銷售成本增速小于銷售收入增速，從而使得公司的毛利率進一步抬升，由去年同期的28.2%上升至32.5%。公司表示，毛利率上升主要是由于毛利率較高的產品收入確認比例有所提升以及新增毛利率較高的城市更新業務。

其他收入及收益同比減少40.6%至3.87億，主要是當期沒有出售部分合營企業收益和收購合營企業產生的評估收益所致。

銷售及市場推廣成本的增速基本與銷售收入增長同步，而行政開支與其他開支的增速明顯快于銷售增長。特別是后者，增速達86.4%，主要原因是商譽減值增加及捐贈支出增多。

最后，融資成本和所得稅開支的增長也超過了營收增速。其中，受應課稅利潤及土地增值稅增加的影響，所得稅開支從去年同期的10.82億上升至今年上半年19.91億。 

 土地儲備充足，主要分布在廣東省內 

時代中國控股的發展核心為珠三角區域。截至2019年6月30日，公司共有120個處于不同發展階段的項目，其中有113個分布在廣州、佛山、江門等廣東省主要城市。

報告期間，公司共花費187.59億用于購買21幅地塊，約占同期銷售收入的六成。如果按照總建筑面積測算，占比最大的前五大城市依次是廣州、江門、長沙、佛山以及肇慶。

翻查去年年報，公司共花費129.67億元用于土地購買，累計購得土地23幅。由此可見，公司在2019年半年的時間內就花費超過去年全年的金額用于拿地，說明公司的擴張速度在明顯加快。

截至報告期末，公司共有土地儲備23.1百萬平方米。按照面積測算，清遠、廣州、佛山、江門的占比最多，均超過了10%。另外，廣東省以外的長沙土儲也達到了183.73萬平方米，占比8.0%。結合公司2018年3.73百萬平方米、2019年上半年2.06百萬平方米的銷售面積進行測算，這些土地儲備足夠公司未來幾年的發展。

這些土地儲備中，63.8%將用作住宅、7.8%用作商業，其余部分則用于停車場及配套設施等。

 賬上現金減少，計息負債增多 

從資產負債表的角度來看，公司的現金、償債壓力均有所增大。截至2019年6月30日，公司賬上的現金及銀行結存賬面余額為257.83億，同比去年減少了6.0%。

與之相對應的是，公司的借款卻明顯增加。截至報告期末，計息銀行貸款及其他借款合計達501.20億。翻查2018年財報，當時這一數值為476.31億。具體結構上，一年內到期借款由2018年底73.12億上升至100.30億。其余主要為兩年至五年內需償還借款，總額為381.75億。

由于借款增多，公司的利息支出也相應增加。財報顯示，公司2019年上半年產生的利息開支總額為21.52億，其中利息資本化金額17.20億，占比近80%，與去年同期基本持平。

面對償債壓力，公司通過配售、發債等多種方式籌集資金。2019年4月，公司以每股14.54港元配售1.08億股，共籌得資金約15.70億港元。

同時，根據不完全統計，公司2019年以來通過境內外發債，合計募資超75億人民幣。 

需要指出的是，由于時代中國控股在今年上半年加快了拿地節奏，由此帶來賬上現金減少、計息負債增多屬于較為正常的周期性現象。但是，隨著外部金融環境變化，信托、海外債等融資渠道更為收緊，未來或許仍然需要關注相關風險。

其中尤其需要關注的是美元債券。近期，人民幣兌美元匯率跌破7的心理關口，對美元債存量較高的房企而言，這或許在一定程度上會增加財務成本。（CJT）

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