觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 于奧園郭氏兄弟而言，2019年是需要回憶的一年。

        這一年，中國(guó)奧園分拆物業(yè)公司奧園健康赴港上市，擁有第二個(gè)上市平臺(tái);集團(tuán)總部及主要業(yè)務(wù)集團(tuán)入駐番禺萬(wàn)博商務(wù)區(qū)，同時(shí)地產(chǎn)總部遷都至深圳;以及32.6億入股百年人壽，與綠城爭(zhēng)奪險(xiǎn)資等等。

        在接近年底的節(jié)點(diǎn)，奧園的編年史上又多了一頁(yè)記載。12月2日早間，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布11月銷售業(yè)績(jī)，這是本月第一家公開(kāi)發(fā)布上月銷售業(yè)績(jī)的房企。

        公告披露，奧園于2019年11月實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售金額約126.5億元，同比增長(zhǎng)99%。1月至11月，奧園錄得未經(jīng)審核合同銷售額累計(jì)約1012.7億元，較2018年同期增長(zhǎng)37%。

        這意味著，奧園正式跨入千億門(mén)檻，成為新晉千億房企。達(dá)到千億對(duì)于郭梓文、郭梓寧兄弟來(lái)說(shuō)，是一個(gè)里程碑時(shí)刻。

        2016年至2018年，奧園年合同銷售額為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長(zhǎng)68.8%、78.1%、100%，目標(biāo)完成率在125%-150%，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到89%。

        不過(guò)，千億目標(biāo)在望之際，奧園決定放緩一下腳步。由于行業(yè)環(huán)境等因素，年初業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)主席郭梓文提出“2019年銷售目標(biāo)定為2018年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)25%”，相比以往明顯調(diào)低了增速。據(jù)此計(jì)算，今年奧園的銷售目標(biāo)為1141億元，將正式踏進(jìn)千億陣營(yíng)。

        除了11月銷售增速同比達(dá)到99%外，今年前10月基本維持在30%-40%左右。

        按此計(jì)算，若要完成年度目標(biāo)，奧園至少在12月完成128億元的銷售。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在11月舉辦的投資者電話會(huì)議上，奧園稱估計(jì)全年銷售會(huì)超過(guò)目標(biāo)一點(diǎn)點(diǎn)。

        至于下一年的銷售目標(biāo)，奧園表示最終看全年同行增長(zhǎng)的情況，大致維持在20%至25%的水平。按此計(jì)算，下一年奧園銷售目標(biāo)或可達(dá)1500億元。

        此外，奧園稱公司比較關(guān)注排名，2021年要達(dá)到前20，前10名則沒(méi)考慮過(guò)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單，去年奧園位列34名，截至今年前11月則位列27名，距離第20名尚有約300億的銷售差距。

        不過(guò)，對(duì)比于放緩的銷售增長(zhǎng)，奧園在納儲(chǔ)上則迅猛得多。

        2019年上半年，奧園新增獲取項(xiàng)目34個(gè)，可開(kāi)發(fā)建筑面積約726萬(wàn)平方米，且土地成本處于行業(yè)較低水平，僅2321元/平方米。

        如此低的土地成本，與奧園拿地渠道相對(duì)多元化，以及收并購(gòu)手段有關(guān)。

        11月，奧園拿地基本均是通過(guò)收并購(gòu)以及舊改方式奪得。月中，通過(guò)合作、并購(gòu)方式獲得位于廣東深圳、湖南郴州以及廣西梧州等共四個(gè)項(xiàng)目，涉及土儲(chǔ)450畝，項(xiàng)目包括深圳坪山區(qū)的恩達(dá)電路板廠市區(qū)更新項(xiàng)目、湖南郴州長(zhǎng)信廣場(chǎng)以及廣西藤縣兩項(xiàng)目，從一線舊改橫跨到三四線綜合體。

        但頻頻拿地的背后，土地儲(chǔ)備相對(duì)不足也是奧園必須鉚足勁的原因之一。

        中報(bào)顯示，截至上半年，奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積4012萬(wàn)平方米，權(quán)益比81%，總貨值約人民幣4255億元。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，其中376萬(wàn)平方米為已竣工物業(yè)，1916萬(wàn)平方米處于在建階段，1720萬(wàn)平方米為未來(lái)發(fā)展土地。

        按此計(jì)算，奧園現(xiàn)有土儲(chǔ)中已竣工物業(yè)、在建階段土儲(chǔ)占比六成左右，且其中含有大量已售未結(jié)算資源，未來(lái)發(fā)展土地則僅占比四成，一定程度上代表未來(lái)可供規(guī)劃土地并不充裕。

        此外，在華南大本營(yíng)之外，今年奧園有意加大全國(guó)化布局力度，相繼在成都、重慶、安徽、常熟等地拿地，如6月斥資14.05億元在成都、重慶兩地連落兩子，凈用地面積達(dá)126.81畝，其中成都地塊溢價(jià)達(dá)121.19%。

        11月26日，奧園旗下沈陽(yáng)奧園新城置業(yè)有限公司以約5.1億元競(jìng)得2019B-015辛莊鎮(zhèn)地塊，為現(xiàn)房前一手，樓面價(jià)5673元/平方米，溢價(jià)率11.86%。

        走至年末，企業(yè)可以沖擊銷售、回款的時(shí)間僅剩1個(gè)月，不過(guò)對(duì)于奧園而言，今年最重要的或是“千億”，而這一任務(wù)已提前達(dá)成。

        千億，往往是企業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)，甚至是分水嶺。有的企業(yè)選擇乘勝追擊追趕兩千億，也有的企業(yè)在千億之后選擇緩一緩，解決過(guò)去幾年規(guī)模沖擊產(chǎn)生的后遺癥，將企業(yè)調(diào)整到一個(gè)安全線之內(nèi)等等。

        對(duì)于千億新丁奧園而言，千億之后又意味著什么呢?

《電鰻快報(bào)》