近期，有媒體報道，3月16日，金輝集團開始與各投行密切接觸，擬于2020年啟動在港交所主板上市計劃。金輝方面未否認(rèn)赴港上市的消息。

        央廣網(wǎng)房產(chǎn)也從不同渠道確認(rèn)，發(fā)軔于福州的金輝集團，在A股IPO無望的背景下，正在尋求赴港上市。

        2019年，根據(jù)業(yè)內(nèi)機構(gòu)發(fā)布的房企銷售排行，金輝集團以888.6億元排名第40。金輝集團也是行業(yè)TOP40中，僅有的兩家尚未上市的企業(yè)之一。

        從2016年1月金輝A股上市申請得到上交所確認(rèn)，時至今日，A股上市已然無望;但在金輝等待的四年中，根據(jù)不完全統(tǒng)計，業(yè)內(nèi)有近20家房企已經(jīng)成功登陸港股。

        坎坷上市路的背后，金輝這家低調(diào)的企業(yè)也越來越受到輿論關(guān)注。

        2019：負(fù)債率上升 面臨“一定的集中兌付風(fēng)險”

        金輝集團官網(wǎng)介紹，金輝集團1996年發(fā)軔于福州，2009年總部遷至北京，系集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、物業(yè)租賃為主營業(yè)務(wù)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，以及國家一級金牌物業(yè)資質(zhì)。業(yè)務(wù)重點扎根中國長三角、中西部、環(huán)渤海、珠三角區(qū)域。截至目前，集團進駐國內(nèi)30個城市，開發(fā)項目超百個。

        對于現(xiàn)時的金輝，公開資料能查閱到的相關(guān)情況，主要見于 2019年11月面向合格投資者發(fā)行公司債券(第二期)募集說明書及年中公司債券半年度報告等。

        從2016年到2019年上半年，金輝合并資產(chǎn)負(fù)債率分別為 80.20%、83.17%、85.46%和85.82%，呈現(xiàn)明顯的穩(wěn)步上升態(tài)勢。

        同時，金輝集團也透露房地產(chǎn)銷售毛利率存在下降風(fēng)險。從2016年到2019年上半年，公司商品房銷售業(yè)務(wù)的毛利率分別為 25.96%、34.81%、31.82% 和 26.24%。2016-2018年金輝集團實現(xiàn)的凈利潤分別為22.3億元、22.66億元以及22.7億元，盈利水平增長不明顯。在現(xiàn)金流方面，金輝2016年以來的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為 18.90 億元、-97.27 億元、29.50 億元和-32.71 億元，有比較明顯的波動乃至由正轉(zhuǎn)負(fù)的反復(fù)。

        2019年6月30日，金輝集團一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債余額為141.81億元，一年內(nèi)到期需償還借款為116.46億元，一年內(nèi)到期需償還債券25.78億元。金輝也明確指出，“面臨一定的集中兌付風(fēng)險。”

        不過評級機構(gòu)對于金輝集團仍顯示出一定信心。2019年10月，標(biāo)普授予金輝集團長期主體信用評級“B”，展望正面。標(biāo)普同時指出金輝債務(wù)上升、項目交付延時導(dǎo)致收入確認(rèn)疲弱、利潤率可能下降等問題。

        規(guī)模增長：快速與滯后同在

        對于謀求上市的金輝來說，規(guī)模成長是各方關(guān)注的焦點。

        根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的排行榜，2019年，金輝集團銷售金額為888.6億元;這同比2018年的746.8億元上升19%。行業(yè)排名從41位上升到40位。

        如果以金輝申請A股上市的2016年為基點，4年來，金輝的銷售額從307.2億元增長到888.6億元，行業(yè)排名從52位穩(wěn)步進入前40。

        金輝集團近年來銷售金額增長情況

        (數(shù)據(jù)根據(jù)克而瑞歷年房企排名數(shù)據(jù)整理)

        但如果與同期具有可比性較強的企業(yè)相比，金輝的增長速度明顯是滯后的。

        根據(jù)克而瑞2016年發(fā)布的房企銷售排名，當(dāng)年，金輝地產(chǎn)實現(xiàn)銷售307.2億元，處于行業(yè)52位。在300-350億元陣營中，還包括尚未上市的中梁地產(chǎn)等多家企業(yè)，中梁當(dāng)年銷售336.8億元，領(lǐng)先金輝地產(chǎn)不到20億元，金輝與中梁銷售金額之比為1：1.09。當(dāng)時，同為閩系的陽光城、融信銷售規(guī)模也不過處于460億-500億之間的水平，金輝與融信銷售金額之比為1：1.5.

        但到了2019年，金輝實現(xiàn)銷售金額888.6億元，中梁控股已經(jīng)達到1525億元，兩者銷售規(guī)模相差從不到20億元，增加到超過636億元，兩者的比例關(guān)系變成1：1.7;在閩系企業(yè)中，不必和已經(jīng)躋身2000億陣營的陽光城相比，和融信的1413億元相比，絕對值差距也已經(jīng)拉開超過500億元，兩者比例關(guān)系變成1：1.6。

        戰(zhàn)略選擇：錯失的四年與十年

        從2016年嘗試登陸A股至今，多家房企已經(jīng)先行一步登陸港股市場。諸如2019年的中梁控股、新力控股、德信中國;2018年的正榮、大發(fā)、弘陽等。

        有媒體評論認(rèn)為這是金輝“錯失的4年”，上市緩慢一方面影響了企業(yè)融資、一方面影響了戰(zhàn)略擴張。

        但在接近金輝的人士看來，金輝錯失的不僅是“4年”，而是“過于穩(wěn)健”風(fēng)格影響下的十年。

        金輝集團2009年將總部遷入北京，是其開始全國化的一大標(biāo)志。在此之前，金輝已經(jīng)進駐西安、南京、合肥等地，實現(xiàn)東西部中心城市站位。

        2009年到2019年對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個快速增長的十年，一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)都是在這十年中快速成長起來。例如，在2009年，同樣進京開始全國化發(fā)展的還有一家知名企業(yè)就是當(dāng)時的方興地產(chǎn)、如今的中國金茂。2009年，融創(chuàng)的成名項目西山壹號院還處于前期階段。

        接近金輝人士認(rèn)為，回過頭看，相對于金茂、融創(chuàng)等企業(yè)的快速崛起，金輝的全國化、金輝的擴張都出現(xiàn)了戰(zhàn)略上的保守;相對于當(dāng)時方興地產(chǎn)打造的“金茂府”、融創(chuàng)打造的“壹號院”系列，金輝的產(chǎn)品缺少明顯的標(biāo)識。

        而到了近年，對比曾經(jīng)相差不大的中梁控股，金輝同樣顯得過去保守。

        截至2018年8月，為沖擊上市，中梁儲備了316個項目、3500萬平米的體量。為支持規(guī)模的擴張，中梁采用了明顯的高周轉(zhuǎn)、高杠桿戰(zhàn)略。2015年、2016年、2017年，中梁的凈負(fù)債率曾分別高達1335%、1790%、339%。

        對比來看，截至2019年上半年，金輝擁有土地儲備建筑面積僅1888萬平方米，只相當(dāng)于中梁上市前土儲一半多點的水平。

        在業(yè)內(nèi)人士看來，穩(wěn)健保守固然對一家企業(yè)有一定益處，但也會制約發(fā)展速度和未來盈利空間。未來無論能否成功登陸港股，金輝集團的戰(zhàn)略選擇是否會發(fā)生變化，都值得關(guān)注。

《電鰻快報》