“2020年恒大要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，我們內(nèi)部的奮斗目標(biāo)是今年要實現(xiàn)8000億元的銷售，2022年銷售突破萬億元，凈負債率降至40%的行業(yè)中低水平”，中國恒大董事局主席許家印直言，這是公司歷史性的轉(zhuǎn)折。

        在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，恒大宣布從2020年開始啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”發(fā)展戰(zhàn)略，核心是大幅降低負債。

        對于新的發(fā)展戰(zhàn)略，許家印解釋稱，“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，要充分發(fā)揮網(wǎng)上賣房的巨大優(yōu)勢，今年力爭實現(xiàn)銷售8000億元，2022年銷售突破萬億元大關(guān);“控規(guī)模”就是要嚴(yán)格控制土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負增長，從今年起土地儲備每年減少3000萬平方米左右，到2022年下降至2億平方米左右;“降負債”就是要實現(xiàn)負債大幅降低，從今年起有息負債每年下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下，負債率達到行業(yè)中低水平。

        許家印還在現(xiàn)場算了筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億元的目標(biāo)。”

        “房地產(chǎn)從此前國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，變?yōu)槿缃竦姆孔〔怀矗愦蟀l(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，實際上也正是同步國家戰(zhàn)略的產(chǎn)物。到2022年，市場看到的恒大將是一家手握2萬億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備，年銷售額破萬億元，且凈資產(chǎn)負債率不足40%的行業(yè)優(yōu)等生。”有業(yè)內(nèi)人士認為，依托全行業(yè)成本最低的大量優(yōu)質(zhì)土儲，以及公司強大的線上線下銷售能力，恒大“高增長”的目標(biāo)預(yù)計將順利實現(xiàn)，其一季度的銷售表現(xiàn)便是證明。而“高增長”下公司獲取的巨額銷售回款，疊加“控規(guī)模”下大幅減少的拿地投入，“降負債”是水到渠成的事情。

追趕者恒大

順勢而為踩好步點

        自1997年成立開發(fā)第一個項目，恒大僅用23年時間，便躋身《財富》世界500強第138位，在世界商業(yè)史上留下了“恒大速度”。而作為行業(yè)三強中的另外兩家龍頭房企，成立于1984年的萬科在世界500強同期排名中位列第254位，成立于1992年的碧桂園位列第177位。

        要知道，在恒大剛剛成立的前10年，萬科和碧桂園便已經(jīng)成為彼時地產(chǎn)行業(yè)中的“航空母艦”。2006年，恒大全年銷售額僅17億元，同期碧桂園全年銷售已達79億元，萬科更是高達212億元。顯然，當(dāng)時的恒大，在萬科、碧桂園面前是絕對的“小兄弟”。

        中國恒大總裁夏海鈞直言，“在前20年的發(fā)展過程中，恒大都是追趕者的角色，在此過程中，我們的戰(zhàn)略是高負債、高增長。我們抓住了中國房地產(chǎn)的黃金20年，實現(xiàn)了從小的項目公司，到行業(yè)前三的輝煌業(yè)績”。

        而中國房地產(chǎn)經(jīng)過30年左右的發(fā)展，已經(jīng)被證明是一個強者恒強、贏家通吃的行業(yè)，無數(shù)從業(yè)者的經(jīng)歷都印證了沒有速度和規(guī)模的企業(yè)，早晚要被市場淘汰。

        對此，許家印也是早有洞察。尤其是在恒大2016年摘下行業(yè)“王冠”前，企業(yè)獲取的土地增值空間，遠遠超過了為此支付的利息成本。夏海鈞也表示，恒大的最大優(yōu)勢就在于土地儲備，在做出土地價格增長高于利息增長的判斷后，恒大通過抓住中國房地產(chǎn)的黃金20年，儲備了非常多的低價土地，平均土地成本低至每平方米1800元。

        “恒大這些年的高負債，全部換成了土地和銷售規(guī)模，獲取大量溢價的同時，也讓公司跑到了行業(yè)龍頭的位置，公司可謂充分享受到杠桿紅利帶來的好處，而這背后正是許家印對中國城市化進程的精準(zhǔn)判斷。”有行業(yè)分析師稱。

        可以說，在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的年代，“高負債、高周轉(zhuǎn)、高成長”的發(fā)展模式已被證明是一條通往成功彼岸的高速公路。

        但時代在變，就在2016年恒大登頂行業(yè)的前夕，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在12月份的中央經(jīng)濟工作會議上明確提出了“房住不炒”的要求。這意味著，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目的投資功能將越來越弱，今后更多是承擔(dān)起天然的住宅屬性，行業(yè)去杠桿的大潮已然到來。隨后，在決策層降杠桿的政策調(diào)控下，資管新規(guī)、信托融資監(jiān)管、海外發(fā)債受限等監(jiān)管政策接連出臺，房企的錢袋子開始越來越緊，中國的房地產(chǎn)市場進入了新的階段。

        對于恒大來說，也正式告別了20年的快速增長期，步入調(diào)整期。因此，從2017年開始，恒大開始對土地儲備以及內(nèi)部組織、管理架構(gòu)進行了一系列調(diào)整。例如在土地儲備方面，恒大將此前三、四線城市為主的土儲，轉(zhuǎn)變?yōu)橐弧⒍€城市為主，截至2019年年末，恒大一、二線城市的土儲占比高達67%。經(jīng)過3年時間的精心準(zhǔn)備，恒大過去推崇的高負債快速擴張模式正式結(jié)束，公司開始步入計劃中的三年轉(zhuǎn)變期，目標(biāo)就是要順應(yīng)形勢降低負債，從而輕裝前行。

坐擁巨額優(yōu)質(zhì)土儲

新發(fā)展戰(zhàn)略迎開門紅

        財報顯示，恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408.2億元，同比下降48%;資產(chǎn)負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。

        雖然業(yè)績出現(xiàn)下滑，但是從絕對值上看，恒大仍排在行業(yè)前三。

        值得注意的是，在新戰(zhàn)略指引下，恒大一季度實現(xiàn)“開門紅”，銷售額1465億元大增23%，銷售回款1133億元大增55%，行業(yè)排名第一。在房地產(chǎn)寒冬的背景下，這一“開門紅”彰顯出恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的巨大成效。

        尤其是隨著疫情得到有效控制，正常的經(jīng)濟活動，包括房地產(chǎn)銷售均會逐漸恢復(fù)。“再加上未來數(shù)個月或有更多寬松政策推出，市場的需求將很快回升。”有分析人士稱。

        許家印在回答《證券日報》記者提問時也表示，相信金融政策會適度放松，增加市場上的流動性，從而利好房地產(chǎn)的銷售。

        恒大管理層在線上業(yè)績會上透露，2020年恒大年內(nèi)總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元，充足的可售資源將確保銷售目標(biāo)的完成。同時，2020年恒大的回款率預(yù)計在85%，年內(nèi)回籠現(xiàn)金近7000億元。

        同時，截至2019年12月底，恒大錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入4500億元，這些已售未結(jié)資源將確保恒大未來2年至3年盈利水平持續(xù)保持高位，疊加上述快速強勁的銷售回款，將保障恒大擁有充足的資金，持續(xù)為降負債的目標(biāo)提供彈藥。

        土地方面，恒大目前的土地儲備高達2.93億平方米，平均樓面地價1800元/平方米，未納入土地儲備的舊改也可提供約萬億元級的可售貨值。

        接近恒大的人士介紹，“正是由于巨額的土地儲備，才能讓恒大在確保持續(xù)發(fā)展的同時大幅減少支出，為新戰(zhàn)略的實施提供有力保障”。

        此外，恒大計劃年內(nèi)消耗7000萬平方米土儲，并尋找合適的時機補充4000萬平方米，完成凈減少3000萬平方米土儲的目標(biāo)。“我們認為2020年可能出現(xiàn)大的并購潮，會有好的機會。”公司管理層表示。

        而按恒大今年的銷售目標(biāo)8000億元計算，即便暫停購入土地，其現(xiàn)有儲備也足夠支撐公司未來4年半的銷售。

        夏海鈞認為，“按目前公司土儲成本1800元/平方米，總建設(shè)成本6000余元/平方米計算，公司的毛利率和凈利率能分別保持在30%和10%左右，并且能夠長期維持。投資者對恒大的經(jīng)營和利潤不用擔(dān)心，面粉已經(jīng)在口袋里，做面包我們有清晰定價”。

《電鰻快報》