來源：青財經原創

        作者：公子右丞

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        原標題：龍湖集團的“穩健”悖論 銷售增速放緩 商業版圖擴張或致資金承壓

        3月24日，龍湖集團(HK.00960)公布的2019年度業績報告顯示，報告期內，其合同銷售額為2425億元，同比增長20.9%。而在2016年至2018年間，龍湖集團的合同銷售額增速分別為61.6%、75.9%和28.5%，去年相比前幾年，以“穩健”著稱的龍湖集團減速明顯。

        盈利能力持續下滑操盤金額跌出行業前十

        從操盤金額來看，“優等生”龍湖集團的表現也不盡如人意。在克而瑞統計的2019年百強房企操盤榜單中，龍湖集團跌出了行業前十，以1964.3億元的操盤總額排在第12位， 新城控股 、世茂房地產及綠城中國等黑馬房企后來居上，以2308億元、2090億元及2018億元的操盤金額，反超龍湖集團。

        除此之外，龍湖集團盈利能力下滑的勢頭也在年報的數字中有所體現。較為明顯的是，2019年，龍湖集團的營業額為1510.3億元，同比增長30.4%;歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%。

        而在2018年，龍湖集團的營業額為1158.0億元，同比增長60.7%，歸屬于股東的凈利潤為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤為128.5億元，同比增長31.5%，增速分別高出2019年30.3個百分點及10.5個百分點。同期，其凈利潤率為18.1%，同樣較2019年的17.6%高出0.5個百分點。

        在房地產行業日趨白熱化的規模擴張競賽中，龍湖集團卻一反常態，更加注重財務健康和債務結構的優化，持續堅持“審慎積極”的土地投資態度。2019年，龍湖全年新增項目90個，累計拿下46宗地塊，新增計容面積1731萬平方米，總價為1106.24億元，分別同比下降20.9%和8.9%。

        億翰智庫指出，截至去年底，龍湖集團的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積為4742萬平方米，存續比為4.9年，可支持未來至少5年的發展所需。不過，自2014年至2018年的時間里，龍湖的土地存續比均高于該值，2019年，龍湖的該項指標已經達到了近6年來的最低值。

        對于今年的土地投資計劃，在年度業績說明會上，龍湖集團CEO邵明曉表示，“今年的拿地金額應該穩中有增，2020年以來龍湖已拿到了22個項目。過去的1月、2月都是拿地的好機會，3月上旬部分城市有機會，看好成都、杭州這些熱點城市”。

        然而，在談及銷售目標時，邵明曉表示，“2020年公司的銷售目標定為2600億元”。有業內人士表示，即便考慮到疫情對龍湖一季度銷售業績的影響，這一目標也十分“保守”，相比其2019年2425億元的銷售額，該目標僅增長了7.2%。

        “保守”的態度，也符合龍湖集團董事長吳亞軍在財報中對于行業的判斷，她表示，“熱烈依舊的規模新高(全國房地產銷售額16萬億)，不改我們之前的表態——水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不復返，回歸、重塑成為共識”。然而，在業內人士看來，拒絕蒙眼狂奔并不意味著放棄規模欲望和冒險精神，畢竟，資本市場看重的不只是財務健康，對于未來業績的增長空間也十分重視。

        盡管主動規模降速，龍湖的產品質量卻未因此有所提升。2019年半年度業績會中的維權風波尚未過去，新年伊始，龍湖旗下的惠山新城天宸原著項目又因為“多處質量問題”而被業主投訴。業主表示，該項目涉及地下車庫地面開裂、積水嚴重、樓梯粗糙、綠縮水、河道景觀帶簡陋粗糙以及精裝粗糙、施工不規范等多處問題，由于問題久久未能得到解決，業主已對龍湖的品牌信譽產生質疑。

        一季度租金損失約4億元商業板塊擴張過快或致資金承壓

        在新冠肺炎疫情的影響下，龍湖今年的新開商場數量也受到沖擊。業績說明會中，龍湖方面表示，2020年公司計劃新開9家商場，年底前開業商場數達到48家，而此前龍湖規劃的開業數量為50家。邵明曉坦言，“過去兩個月的疫情，對于商業地產的沖擊還是比較大，2月份的關店數量接近8成”。

        在租金收入方面，根據某業內人士的測算，今年1月至3月期間，龍湖曾對旗下商場商戶給予免租及租金減半的政策優惠，若按去年龍湖商場所貢獻的47.48億元租金收入計算，疫情或已為龍湖帶來超4億元的租金損失。并且，疫情之后，人們外出消費習慣的回調也需要一定的時間，這將持續影響商戶的經營情況，進而造成商場出租率及租金收入的下滑，估計龍湖新商場的建設周期也會在此影響下延后，為商業板塊帶來沖擊。

        作為集團的“四大主航道業務”之一，龍湖自2016年起開始不斷加碼商業項目，先是提出了“要在2020年實現50億元的租金收入”，此后又將目標升至“開業40座商場，租金收入達成60億”。2018年5月，龍湖進一步將2020年開業商場的目標提升至50座。截至去年末，隨著成都龍湖濱江天街的開業，龍湖目前累計已開業的商場數達39個，建面超過377萬平方米。

        按照龍湖的規劃，公司每年銷售回款的10%以內資金均將投入到商業運營中，而在開業速度上，到2024年，商業項目要開到100家，2029年開業到300家，平均每年新開10家商場。青財經梳理發現，若按照每年10%銷售回款的投入計算，自2011年至2019年的9年間，龍湖在商業領域的投入額度已達830億元。同期，龍湖在投資物業的公允值增加了1228億元，也就是說，若除去公允值變動的影響，龍湖投資物業的大多數資金都來自其自身的銷售回款。

        不過，擴張過快也意味著風險即來。有業內人士提醒，龍湖提出新商業目標的2016年，也是其銷售額快速增長的一年，銷售回款大幅增加，正是由于源源不斷的銷售回款及其投入，龍湖的商業版圖才得以加速擴張。然而，當前樓市整體調控尚未放松，疫情的影響也未消散，若龍湖的銷售增速繼續下降，那么，其在商業領域的快速擴張就將面臨資金壓力。

        “尤其是，商業地產項目的快速擴張需要大量資金，并且，盈利周期長、回本慢，這將對龍湖的經營能力及成本管控能力提出新的挑戰，若處理不當，甚至會導致公司資本回報率的下降”，上述業內人士稱。

        目前來看，龍湖的銷售表現或正朝著該業內人士提醒的方向發展。財報顯示，今年前兩個月，龍湖集團的合同銷售額為171.1億元，同比下降31%，合同銷售面積104.00萬平方米，同比下降36.16%。2月份，龍湖集團的合同銷售額為70億元，同比下降29.86%;合同銷售面積為43.4萬平方米，同比下降35.32%，業績表現繼續下滑。

        在多元化業務領域，自2017年起，龍湖在內部明確了地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務四大主航道業務，積極加碼多元化。不過，在收入貢獻方面，后三者相比地產開發，依然差距較大。2019年，在龍湖集團1510.3億元的營收中，來自物業發展業務(銷售辦公樓、商業及住宅物業)的營業額為1407.9億元，來自物業投資業務(購物商場及租賃住房租金等)的營業額為57.9億元，僅占物業發展業務營收的4.1%。

        疫情之下，龍湖旗下的長租公寓品牌“冠寓”也受到波及，按照邵明曉的說法，一季度，冠寓或將減收25%。

《電鰻快報》