中房報(bào)記者 李燕星

        如果與上海瑞華銀行的貸款協(xié)議不能及時(shí)解除，林佳(化名)將面臨繼續(xù)償還近3萬元貸款的壓力，這對(duì)于外來上海務(wù)工的年輕人來說不是一筆小數(shù)目，但如果拒絕償還，將影響到他個(gè)人征信。

        4月16日，林佳向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(微信ID：cina-crb)記者講出他最近遭遇的兩難境地。林佳與上海瑞華銀行借貸關(guān)系的建立，來自上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海青客”)的“搭橋”。

        2019年5月19日，林佳與上海青客公寓重新續(xù)簽2年期租房合同，按照月租1996元計(jì)算，兩年房租總額47904元，如果按照正常“付二押二”繳租方式，林佳需要一次性支付近8000元。不過，上海青客公寓當(dāng)時(shí)給出一種優(yōu)惠付款方式，即“付一十九押二”同時(shí)返還10%房租，而至于“付一十九”的這筆巨款從何而來，則需要林佳授權(quán)與上海瑞華銀行簽署一份貸款協(xié)議，也就是租金貸。與此同時(shí)，青客公寓承諾租房合同解除的同時(shí)，該貸款協(xié)議也會(huì)自動(dòng)解除。

        近年來，因租金貸暴雷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不在少數(shù)，但去年11月赴納斯達(dá)克上市的青客公寓卻多了一份資本市場(chǎng)背書。不過，先后租住4年青客公寓的林佳，卻在今年疫情期間突然接到房東與青客公寓解約的消息，他便于3月13日辦理解約。林佳以為這只是偶發(fā)事件，并沒有太在意，直到3月31日上海瑞華銀行再次從他銀行卡劃走4月份的房租時(shí)，林佳方覺出事了。

        半年前還以國(guó)內(nèi)第一家赴美上市的長(zhǎng)租公寓服務(wù)商為名的青客公寓，如今卻開始暴露一系列資本運(yùn)作的隱患，疫情的出現(xiàn)則加速危機(jī)顯現(xiàn)。

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        房東租客兩頭受損

        問題解決率為零

        讓林佳不解的是，上一次與青客公寓簽約時(shí)綁定的浦發(fā)銀行貸款協(xié)議，在他換房后便自動(dòng)解除并完成退款，此次3月13日就辦理解約并且搬離，卻未能在青客公寓承諾的20個(gè)工作日內(nèi)收到剩余房租，并且還要繼續(xù)償還下一個(gè)月租金貸款。

        對(duì)于租金貸問題，青客公寓合作銀行之一的上海華瑞銀行表示，“因?yàn)橘J款在租客個(gè)人名下，所以需要正常還款。目前核實(shí)到青客公司是正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，如果需要結(jié)清該筆貸款，需聯(lián)系房管員發(fā)起退貸申請(qǐng)。青客公司將租客剩余貸款還至我行后，貸款才可結(jié)清。”

        與林佳遭遇相似的還有申美(化名)，同樣是在青客公寓租房4年的老租戶。2019年11月租期快結(jié)束時(shí)，申美收到上海青客公寓房管員談龍(化名)續(xù)租漲價(jià)的通知，于是決定不再續(xù)租，隔幾日又收到不漲租的通知，但在簽約當(dāng)天卻得到“漲租但免租10天”的消息。

        因?yàn)樯昝乐焕m(xù)租半年，所以必須一次性付清房租，且不能再使用此前在平安小貸申請(qǐng)的租金貸。簽約后，申美突然在今年2月份收到房東與青客公寓解約的消息，于是辦理退房，但直到4月16日，青客公寓仍未退還已經(jīng)繳納的押金與房租。情急之下，申美打算持租賃合同將青客公寓訴至法庭，卻發(fā)現(xiàn)青客公寓已關(guān)閉其合同界面。

        疫情期間，不止林佳和申美收到房東與青客公寓解約的消息，很多租客都收到了類似信息，但大家都沒有太在意，直到他們聯(lián)系不上房管員，也拿不到退還租金和押金時(shí)，才發(fā)現(xiàn)身邊很多青客租客陷入了一場(chǎng)難以化解的危機(jī)。

        而此時(shí)，疫情期間房東直接上門與租客解約的原因也逐漸明朗，一方面因?yàn)榍嗫凸⑼锨贩繓|房租，同時(shí)部分青客公寓甚至提出要求房東免租。這與前段時(shí)間蛋殼公寓的做法如出一轍。

        一位青客公寓房東告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“早在疫情發(fā)生之前，上海青客公寓就已經(jīng)大規(guī)模拖欠房租，嚴(yán)重逾期水電煤費(fèi)，最近更是打著疫情的幌子兩頭通吃，一方面要求房東免租，另一面要求租客準(zhǔn)時(shí)交租甚至勒令他們搬走，青客已經(jīng)在房東和租客間制造了很大矛盾。”

        在“3·15”消費(fèi)榜3月投訴黑榜中，青客公寓因不退押金、趁疫情漲房租、租金貸未按承諾清理的原因赫然在列，且顯示青客公寓解決率為0%。

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        模式存隱患

        找錢與賺錢相生相克

        青客公寓的運(yùn)作模式昭然若揭：一方面以優(yōu)惠為由吸引租客簽約租金貸，另一方面通過租客貸款獲取銀行機(jī)構(gòu)的資金，來用以規(guī)模擴(kuò)張。與此同時(shí)，青客公寓為了留住既有客戶，還推出會(huì)員制，即在青客公寓滿租一年即可享受會(huì)員價(jià)格，比如申美2015年首次簽約月租為1880元，滿一年后二次續(xù)約時(shí)即可享受1760元的減免后價(jià)格。

        一個(gè)怪象是，在寸土寸金的上海寶山區(qū)，申美在青客公寓的房租價(jià)格卻出現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。申美2015年與青客公寓的簽約月租為1880元，2016年享受會(huì)員制后，月租降至1760元，直到2019年11月一直保持月租1760元，這與5年來一線城市房租價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)不符。

        另一個(gè)現(xiàn)象是，一位上海青客公寓租客告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“盡管我們與青客公寓合作的銀行簽署租金貸，但每月我們還貸的金額與月租價(jià)格一樣，不產(chǎn)生利息，這部分利息是由青客負(fù)擔(dān)的。” 據(jù)青客公寓招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供分期付款的租金貸，合約期通常為26個(gè)月，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。

        一邊是青客公寓通過提供優(yōu)惠吸引租客的賺錢模式，另一種是青客公寓通過租金貸融資找錢的模式，兩者之間反映出的是，青客公寓賺錢與找錢之間的相生與相克。這意味著，一旦青客公寓資金承壓，那么這一找錢賺錢的鏈條就會(huì)出現(xiàn)問題。

        此時(shí)，再回看青客公寓2019年11月赴納斯達(dá)克上市的情景，更像是資金承壓下尋求資本市場(chǎng)背書的一次背水一戰(zhàn)。招股書顯示，青客公寓長(zhǎng)期以來一直處于虧損狀態(tài)，2017財(cái)年至2019財(cái)年已經(jīng)連續(xù)3年凈虧損，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。而上市不到一個(gè)月，多名房東就表示青客公寓已拖欠房租數(shù)月。

        2017年至2019年6月，青客公寓凈虧損累計(jì)達(dá)14億元。按2019年6月30日為止97621家租戶計(jì)算，青客公寓每租出一間房平均虧損3821元，盡管與2018年每間房虧損5469元相比，虧損幅度有所收窄，但其資金鏈缺口仍然龐大。

        這些數(shù)據(jù)背后反映的，是青客公寓運(yùn)作模式的不可持續(xù)，而此次青客公寓退款風(fēng)波，也并非一朝之事情。

        近年來，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式問題不斷，而融資與規(guī)模之間的掣肘，催生了很多轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)至房東與租客的操作模式。一位市場(chǎng)研究人員表示，“模式上，長(zhǎng)租公寓還沒等到規(guī)模下盈利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，春節(jié)后因疫情人員流動(dòng)減少，整個(gè)行業(yè)都面臨很大現(xiàn)金流壓力。當(dāng)下長(zhǎng)租公寓企業(yè)過度依賴資本運(yùn)作來獲取資金，看似資金大進(jìn)大出，實(shí)則處于高成本、低成長(zhǎng)的兩難境地，資金鏈任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將是難以彌補(bǔ)的漏洞。”

        中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述問題致電青客公寓方面，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。但值得關(guān)注的一個(gè)動(dòng)作是，建設(shè)銀行旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)建融家園近期接手了青客公寓在杭州的部分房源，數(shù)量約為5000間。

        青客公寓將以何種方式自救，市場(chǎng)期待答案。

《電鰻快報(bào)》