觀點地產網 “它甚至會房貸給一條狗。”電影《大空頭》一句話臺詞直接戳中了2007年次貸危機的關鍵。新浪財經

        但這場黑天鵝事件的“后勁”至今仍未消散，或許警醒世人泡沫經濟不可取的方式存在著。若用通俗的話來說，就是“小心中間商賺差價”。所謂中間商，就是2007年次貸危機事件中的兩大主角房利美和房地美(簡稱“兩房”)所代表的利益方。

        陷入漩渦過后，兩房的一舉一動都備受關注，特別是受當下大國關系緊張、新冠疫情等影響，是否會再度爆發“次貸危機”也成為了不少人的擔憂。

        美國穆迪就預計，如果美國經濟活動停止延續到今年夏天或之后，將有高達1500萬個家庭出現房貸斷供，占擁有房貸家庭比例的30%。屆時，美國將有三分之一的貸款還不上，次貸危機或將再次爆發。

        5月21日有媒體報道，美國聯邦住房金融管理局(FHFA)于當地時間周三公布，金融危機期間被政府接管的抵押貸款巨頭房利美和房地美計劃重新轉型為私人公司，包括最快明年上市，融資約2000億美元，有望成為美國有史以來最大規模的IPO。

        但為了避免出現資金鏈斷裂的問題，美國當局計劃要求兩房至少保留2400億美元的資本，防止再次爆發金融危機時，需要他們注資救市。

        再上市的“兩房”

        事實上，早在去年9月5日，路透社報道了兩房進行私有化的計劃。該報道稱，美國財政部表示，政府應制定計劃開始對兩房進行資本重組，同時呼吁國會起草一項全面的住房改革方案，使兩房能夠“安全地”脫離政府控制。

        彼時，美國財政部官員表示，將與聯邦監管機構合作如何讓兩房建立在穩固的財務基礎、以及削弱兩家公司在住房融資中的作用，制定具體的細節。這可能需要數年時間才能實施，但是不會影響現有的抵押貸款。

        “他們的目標是將政府控制的公司私有化的同時，不增加人們獲得抵押貸款的難度和成本。”該官員說道。

        緊接著于同月30日，FHFA再度發表聲明稱，將允許房利美和房地美分別保留250億美元、200億美元的利潤。數額均遠超此前協議規定每家公司各30億美元的資本公積。

        觀點地產新媒體了解到，奧巴馬政府早于2012年就試圖推動住房金融改革，但最終以失敗告終。而此時保留更多的利潤也意味著“兩房”的私有化進程踏出了艱難的第一步。對此，FHFA局長稱之為“改革道路上的重要里程碑”。

        進一步來說，進行私有化改革包含著多個方面的原因，特朗普政府倡議實施美國住房全面改革，限制聯邦政府在美國住房金融體系中的角色;該國民眾存在不少呼吁廢除或改革“兩房”的呼聲;兩房已經還清了當初的救援資金后，還不斷向美國財政部輸送現金，引起了“兩房”原有股東的不滿。

        兩房私有化方案不僅要兼顧上述多方的利益，同時在這過程中，也受到了美國民主黨的抵抗，他們認為“這可能會限制低收入美國人獲得抵押貸款，從而增加住房成本”。

        而在最新修改方案中，FHFA進一步提高了多項資本金，要求兩房至少需要保留約2400億美元資本金，增加緩沖資本金容量。其中包括風險基礎資本1350億美元，一級資本充足2000億美元;杠桿資本1520億美元，一級資本充足2430億美元。該項措施為征集議案，意見征集時間為60天。

        對此，業內人士認為，目前兩房持有資本金約235億美元，想要滿足資本金要求，兩房還需要籌集1800億美元，這個目標并非短期能夠實現。

        關于兩房的私有化方案，美國財長姆努曾表示，傾向于為兩房提供明確的政府擔保;如政府擔保需要大量資本，兩房進行IPO是選項之一，可能會資產重組讓它們上市，私人資本也是可能的另一選項。

        “那場危機”

        次貸危機已經過去十三年了，而人們仍然對此保有敬畏之心。因為美國通過貨幣、財政、金融等措施穩定金融市場，經濟快速復蘇，但世界經濟卻受到更大的打擊，十幾年后仍未完全走出次貸危機的陰影。

        關于2007年的次貸危機，經濟學家任澤平曾分析道，美國住房貸款資產被投資銀行衍生為各類金融產品，轉賣給全球投資者，美國房市、金融市場與全球市場的緊密聯系，是造成歐元區債務危機，日本經濟低谷，拉美、澳大利亞等國家陷入長期低迷的重要原因。

        任澤平認為，為了化解危機，世界各國采用長期實施超低利率和流動性寬松政策也將為下一次全球危機買下伏筆。

        有意思的是，兩房誕生的背景恰恰也與“危機”二字密切相關。

        1938年，正值大蕭條時期，有著半政府性質的機構房利美正式成立。該機構由美國國會創立，初衷是為地方政府提供聯邦資金，以擴大住房貸款業務。房地美則于1970年成立，業務模式與房利美相似，成立的原因也是為了打破房利美一家獨立的局面。

        不可否認，兩房的誕生為美國住房市場提供流動性和購買力，也幫助不少美國人解決了住房的問題。

        而關于兩房的商業模式，在彼得林奇1993年寫下《戰勝華爾街》中寫道，“房利美以相對較低的利息借入資金，然后用他們買入抵押合約長期持有，并收受較高的固定利息，從中賺取差價。”

        但這種模式存在難以獲得穩定的收入，“這家公司盈利靠的是利率差，這樣的公司上一年損失數百萬，下一年有可能反過來獲利數百萬，非常難以預測。”

        商人逐利避害的天性讓兩房產生了一個新的想法——打包抵押房產權，也就是次級抵押貸款。兩房將買入的房產抵押合約進行捆綁，然后將打包好的合約再兜售給銀行、險資、儲貨協會等，打通了從貸款買房的房主到全世界的投資者的鏈條。這種模式被定義MBS，簡單來說就是證券化。

        正是通過這種模式，兩房不僅將風險轉嫁給新買主、獲得高額利潤，同時市場占有率得到了快速提升，并受到華爾街公司的青睞。據美國當地媒體報道，次貸危機發生前，MBS總金額達4.4萬億美元，其中兩房市場占有率超過四成。

        然而兩房打包模式的基礎房產市場平穩或上漲的基礎上，并且這種狀態已經持續發展六十多年。2001年至次貸危機期間，美國先后經歷互聯網行業從泡沫破滅逐漸走向全面崩潰、恐怖襲擊等危機，而為了解決上述危機，美聯儲將利率由6.5%下調至1%，隨后拉升到5%，讓美國房地產形成了巨大泡沫。

        在危機種子落地那刻，美國當局錯誤的調節方式讓其逐漸生根發芽，直至破土而出。而在此期間，兩房為了拯救下滑的市場份額，降低了貸款標準，最終導致泡沫的破裂。

        隨后，2008年兩房被美國政府接管，并于2010年6月下旬接連在紐交所退市，轉入場外交易系統。

        如今，十幾年過去了，新的危機又一次出現，在面臨新的挑戰下，兩房能否成功上市仍然是個未知數。

        世說 | 鉤沉里的商業筆記：你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。

《電鰻快報》