10天豪擲180億買地 去年營收僅170億：合生創展錢從哪來?

        來源：時間財經

        原創 陳世愛

        家族財富262億元。

        近日，北京東南三環分鐘寺兩宗住宅用地現場競拍，合生創展集團有限公司(簡稱“合生創展”)全部拿下，兩宗地塊成交價款107.4億元，平均溢價率高達40%。加上5月9日在分鐘寺拿下的L-24、L-26地塊，合生創展10天時間共花費179.6億元，在分鐘寺拿下4宗地塊。

        年初，被稱為地產教父的朱孟依退休，其年僅31歲的女兒朱桔榕接班。過去鮮少出現在招拍掛市場的合生創展突然大量拿地，是轉而追求規模嗎?

        上海中原地產市場分析師盧文曦對時間財經表示，合生創展北京在售的項目不多，再不趕緊拿地，則只能看著北京項目全部結束。

        合生創展由朱孟依家族成立于1992年，1998年在香港聯交所主板上市。早在2004年，合生創展的銷售額就突破百億大關，與恒大地產、碧桂園、雅居樂、富力合稱地產界“華南五虎”。十六年過去，昔日并肩的房企銷售最高達超5000億元，最低的也超千億，而合生創展2019年銷售額僅212.58億元。財報還顯示，合生創展去年實現營收186.01億港元(約170億元)，歸母凈利潤為94.86億港元。

        對于銷售額僅200億元卻斥資180億元購地，一位業內人士透露，合生創展資金充裕，可以通過股東獲取資金。

        《2019福布斯中國400富豪榜》顯示，朱孟依家族以261.6億元財富值位列第84位。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集團總裁，弟弟朱慶伊是珠光集團的掌門人。

        時間財經致電合生創展，截至發稿時間，暫未獲得回復。

        “地產航母”失速?

        合生創展創始人朱孟依曾在老家廣東省梅州市豐順縣城做過包工頭，直到1992年成立了合生創展，次年在廣州注冊成立了珠江投資。合生創展做房地產營銷，珠江投資做前期拿地，開始轉向房地產開發。

        合生創展因華景新城項目一炮走紅，又在廣州先后開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等將近20個大型項目，合生創展在廣州迅速崛起。

        1998年，合生創展在廣州銷售面積超過600萬平，相當于萬科在全國五大城市開發的總規模，成為“華南五虎”之一。王石曾稱，合生才是地產界的航母。

        成立10年之后的2002年，合生創展邁出廣州，參與在北京和天津地區的4個大型項目。2004年之后，伴隨著地產市場逐漸升溫，合生創展的營業額一直穩步增長。只不過在增速上，落后于競爭對手。

        2007年首次實現百億銷售后，合生創展又于2014年開始跌至百億之下，直至2018年才重回百億規模，錄得銷售額150億元。

        據《信息時報》報道，合生創展現房占比達35%，遠高于其他房企，存貨周轉率僅為0.12。克而瑞研究員沈曉玲曾公開表示，該集團雖目前土儲總量不大，按其銷售速度來看，去化周期達到10年以上。

        合生創展一直以開發百億大盤著稱。據多家媒體報道，2003年至2013年的十年間，合生創展受天津“京津新城”項目拖累較大。十年間，合生創展在京津新城上累計投入200億元，結果遭遇高鐵站“失約”。天津濱海新區規劃出臺后，天津城市建設的重點東移，“京津新城”被徹底遺忘。

        此外，合生創展在大本營廣東省的多個舊改項目開發周期有十余年之久，如駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等眾多項目。其中，開發周期已近20年的珠江帝景項目地塊，也并未完全轉化。

        盧文曦表示，合生創展是港企的風格，土地快開發完了趕緊補幾塊，畢竟公司多元化開展得比較好，房地產業務不是集團唯一的出路。合生創展官網介紹，公司已成為涵蓋住宅、商業、酒店、產業投資、物業管理和旅游度假等泛地產行業的大型綜合性企業。而公開資料顯示，朱氏家族觸及基建、能源、醫藥、保險、教育、醫療、科技、文化等多個領域。

        值得一提的是，克爾瑞《2018年房地產企業粵港澳大灣區土儲貨值TOP30》排行榜顯示，合生創展在大灣區土儲建面達1461萬平方米，排名第五，僅次于碧桂園、恒大、保利與龍光，土儲貨值則為2266億元，大灣區排名第七。

        上述業內人士稱，大灣區雖然是合生創展的根據地，但是其近兩年動作較少，“基本吃老本”。中國城市房地產研究院院長謝逸楓向時間財經介紹稱，合生創展在廣州、深圳并未拿到合適的三舊改造的土地項目，目前一直游走于東莞、佛山、中山等地。

        朱氏家族

        根據去年11月發布的《2019福布斯中國400富豪榜》，朱孟依家族以261.6億元財富值位列第84位。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集團總裁，弟弟朱慶伊是珠光集團的掌門人，構建起了一個龐大的朱氏財富家族。

        《第一財經日報》曾報道，無論是后起之秀的寶能系，還是早已成名的朱孟依家族，上述潮汕巨商都有一個共同的背景：早年依靠房地產發家，且幾乎全部以保險為突破口，最近幾年迅速切入金融業。

        報道稱，根據公開數據測算，僅富德系、寶能系、朱孟依家族、僑鑫集團等四家潮汕籍財團，所控制、影響的金融資產可能已達到1.1萬億元以上。

        朱孟依家族早在2009年就已開始籌劃珠江人壽，2011年5月，珠江人壽獲準籌建，2012年12月正式開業，注冊資本67億元。幾乎是在同一時間，朱孟依家族的企業廣東新南方地產集團已經入股廣州農商行。

        年報顯示，截至2019年末，珠江人壽旗下10家子公司，9家主營不動產相關業務。2017年萬達進行的戰略調整時，除了融創、富力收購了其文旅項目、酒店資產，珠江人壽曾接盤5個萬達廣場項目。《財經國家周刊》曾引用保險業內人士稱，珠江人壽的投資，多是將保費收入對接房地產項目，以期獲得收益。

        2019年11月，珠江人壽收到銀保監會下發的行政監管措施決定書。因其不動產占2019年二季度末總資產的30.72%，不動產配置比例突破30%的監管要求上限，銀保監會要求珠江人壽不得新增不動產相關投資，并調整資產結構，加強負債管理。

        2020年初，朱孟依女兒朱桔榕成為合生創展董事會主席，早前，其大兒子朱一航接管珠江商貿集團，同時創立了EDG電競俱樂部，二兒子朱偉航掌管珠江投資。號稱“地產教父”的朱孟依正式歸隱。

        此前有傳言稱，合生創展定下過一個小目標，2019年銷售400億，2020年800億，每年保持30%-50%的增長率。合生創展隨后對媒體表示，并未給出過上述說法，2019年初曾設下200億-250億元的目標。至于是否有規模化、高周轉的計劃，對方表示，“也不是追求高周轉，我們的方向不是這樣，更多的是希望未來有一個穩定向好的增長。”

        《時代周報》曾報道稱，“珠江系”家族的人非常低調，朱孟依一直有意將子女推上前臺，而未來珠江系主要的重心會偏向于金融與能源。(北京時間財經 陳世愛)

《電鰻快報》