新浪財經房產|大眼樓管 王永

        引言：對于房地產來說，規模背后總離不開“杠桿”二字，融資一直是房企運作中非常關鍵的一個環節。而融資成本的高低則在一定程度上反映了房企的綜合實力，未來也會對其整體競爭力產生較大影響。疫情后境內融資迎來短暫寬松窗口期，眾房企紛紛抓住機會積極“補血”，而此前火熱的海外債則有所降溫。不過部分房企融資利率低至2%-3%左右，而有些房企雖較此前利率有所降低，但仍高達8%以上，甚至達到10%。新浪財經大眼樓管特推出“資金成本下降，誰的利率還在高位”系列報道。

        3月4日，景瑞控股發行了2022年到期的1.8億美元優先票據，利率高達12.75%。遠高于同期房企美元債發行利率。

        事實上，3月初這筆美元融資利率只是之前利率水平的延續。2019年景瑞控股發行了1.5億美元、2億美元、2.6億美元、分別于2020年、2021年、2022年到期的優先票據，利率分別為13%、10.875%和12%。

        根據克而瑞數據，今年以來，房企海外發行美元債平均成本在6%左右，在境內發行債券的平均成本在3%左右。整體來看，行業融資成本在下行。

        2019年景瑞地產以225億元的權益金額在克而瑞榜單上居第83位，這家top100房企融資成本為何居高不下?

        負債高企： 153億負債兩年內到期

        2018年以來，景瑞控股經歷了負債的快速膨脹。

        根據年報及Wind數據，2017年其未償還借款總額為141億元，2018年增長到187億元， 2019年進一步增至190億。這三年的資產負債率均在80%以上，凈負債率則分別為98%、83%及102%。

        截至2019年底，190億有息負債中，高達93.98億元的部分是一年內到期的，占比高達49.5%;一至兩年到期的為59.16億元，占比31.1%。也就是說2020年與2021年兩年，有153億元的債務進入集中償還期。

        其賬面現金為106.84億元(不含受限現金)，較上年減少10億元。現金剛好足夠覆蓋一年內到期的有息負債。

        大規模負債增加了公司的財務成本，2018年其融資成本增長98.3%達到3.38億元，2019年增長56.1%達到5.27億元。這兩年資本化利息分別高達8.14億元、12.38億元。

        業績增長停滯：2019年銷售未增長 前四月銷售額下滑34%

        2019年，景瑞控股合約銷售金額與合約銷售面積分別為251.59億元、120.85萬平方米。距離280億元的銷售目標還有一段距離。銷售額與銷售目標分別同比增長0.3%和4%，銷售增速大幅放緩。銷售均價則下滑4.2%至20818元。

        在2019年營收增長17.91%的情況下，凈利潤下滑了12.44%。2020年前4個月，公司累計合約銷售額為36.83億元，銷售面積14.62萬平方米。相比2019年同期，銷售額下滑了34%，銷售面積下滑了46%。

        管理層定的2020年銷售目標與2019年持平，不過在前四個月銷售額下滑34%的情況下，能否達到去年的銷售額還有懸念。

        銷售下滑會直接減少現金流入。近幾年景瑞控股現金流狀況都不是很好。2017年經營活動現金流為15.55億元，2018年變為-9.44億，2019年則為9.96億元。

        在4月份的業績會上，公司管理層也提到，今年最重要的是保證現金流安全。

        擴張困難：土儲規模小

        對景瑞控股來說，土儲與可售貨源不足，是影響短中期業績的主要因素。

        過去幾年，由于公司重倉的一二線城市周轉緩慢，合營項目占比增加，再加上公司在拿地上比較謹慎，導致權益銷售額不斷下降。

        截至2019年末，景瑞控股總土儲為470.8萬平方米，其中130萬平方米還是2019年新增的。相比同樣銷售規模的房企明顯偏小，沒有進入克而瑞房企貨值TOP100榜。較小的可售貨值阻礙了公司短時間內的擴張。

        2019年景瑞地產以225億元的權益金額在克而瑞榜單上居第83位，與其規模相近的領地控股近期披露了招股書，其土儲規模達到1331萬平方米，總貨值1059億元，在克而瑞房企貨值TOP100榜中排到92名。

        一方面大量債務即將到期，需要現金償還債務;另一方面土儲較小，想要繼續擴張就要大手筆拿地，而這同樣需要大量資金。

        兩難處境的景瑞控股會作出什么選擇?

《電鰻快報》