第一服務(wù)赴港IPO，截止到2019年末，第一服務(wù)在管建筑面積為1350萬平方米，在行業(yè)中占比不足0.06%，且近七成在管面積、近八成物業(yè)管理服務(wù)收入依賴關(guān)聯(lián)方當(dāng)代置業(yè)，規(guī)模存短板，盈利能力待考驗(yàn)

        《投資者網(wǎng)》葛凡梅

        自2014年國內(nèi)首家獨(dú)立上市的物業(yè)管理公司——彩生活(01778.HK)在香港聯(lián)交所上市起，曾經(jīng)作為房地產(chǎn)行業(yè)附庸品的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也逐漸成為資本市場(chǎng)的寵兒。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)拆分旗下物業(yè)板塊上市已經(jīng)蔚然成風(fēng)，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)便是其中新晉的一員。

        5月29日，第一服務(wù)控股有限公司 (以下簡稱“第一服務(wù)”) 向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。該公司原是當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)公司，在上市房企當(dāng)代置業(yè)擔(dān)任總裁、并間接持股65.95%的張鵬，亦任第一服務(wù)董事長兼非執(zhí)行董事，其控股的皓峰集團(tuán)和張雷控股的世家集團(tuán)、雪松集團(tuán)合計(jì)持有第一服務(wù)75.5%股權(quán)，兩者已經(jīng)訂立一致行動(dòng)協(xié)議。因此，第一服務(wù)與當(dāng)代置業(yè)構(gòu)成關(guān)聯(lián)公司。

        截止到2019年末，第一服務(wù)在管建筑面積為1350萬平方米，在行業(yè)中占比不足0.06%，且近七成在管面積、近八成物業(yè)管理服務(wù)收入依賴關(guān)聯(lián)方當(dāng)代置業(yè)，規(guī)模存短板，盈利能力待考驗(yàn)。就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》致函第一服務(wù)進(jìn)行求證，但截至發(fā)稿，尚未收到任何回復(fù)。

        盈利依賴關(guān)聯(lián)方

        根據(jù)招股書，第一服務(wù)，前身為1999年成立的當(dāng)代物業(yè)(第一物業(yè)的前身之一)，后由兩家前新三板企業(yè)第一物業(yè)、第一人居摘牌退市后合并而來，其中，第一物業(yè)收購合并了第一人居。

        公開資料顯示，第一物業(yè)于2016年5月18日在新三板掛牌上市，后于2019年12月24日，從新三板摘牌退市，主要從事物業(yè)服務(wù)，物業(yè)類型涉及別墅、高層住宅、商業(yè)辦公、寫字樓等;第一人居于2018年3月6日在新三板掛牌上市，后于2019年12月27日，從新三板摘牌退市，主要提供綠色人居解決方案。

        2020年2月28日，第一服務(wù)以第一物業(yè)收購第一人居的72.1%股權(quán)合并了這兩家公司。第一服務(wù)在招股書中表示，此次合并是為了提升第一服務(wù)囊括全物業(yè)生命周期的綠色物業(yè)管理服務(wù)及綠色人居解決方案提供商的競爭優(yōu)勢(shì)，并充分利用第一物業(yè)與第一人居合作產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)。

        經(jīng)過一系列的收購合并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，第一人居成為第一物業(yè)子公司，同時(shí)第一物業(yè)成為了第一服務(wù)的全資子公司。如今，第一服務(wù)將自身定位為透過科技創(chuàng)新促進(jìn)高舒適人居環(huán)境的物業(yè)管理服務(wù)提供商，主要涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案、增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)。

        具體來看，物業(yè)管理服務(wù)主要包括清潔、保安、園藝、維修及保養(yǎng);綠色人居解決方案主要包括能源運(yùn)維服務(wù)、綠色科技咨詢服務(wù)、系統(tǒng)安裝服務(wù)及恐龍系列產(chǎn)品銷售;增值服務(wù)主要包括停車場(chǎng)管理服務(wù)、公共區(qū)域租賃服務(wù)、協(xié)銷服務(wù)、家居服務(wù)及初步規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢。

        財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，第一服務(wù)的營業(yè)收入分別為3.79億、4.96億和6.25億元，相應(yīng)的凈利潤分別為4184.5萬元、5294.1萬元和8386.2萬元。

        其中，物業(yè)管理服務(wù)依舊是第一服務(wù)的主要盈利增長點(diǎn)。根據(jù)招股書，2019年第一服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案、增值服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.73億元、1.55億元、1.97億元，占比分別為43.7%、24.7%、31.6%。

        毛利方面，2019年，物業(yè)管理服務(wù)毛利為7322萬元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務(wù)毛利分別是5294.7萬元、9134.2萬元，毛利率分別為34.3%、46.3%。

        相較而言，增值服務(wù)能使企業(yè)獲得較大盈利空間，也是物業(yè)公司向增值化、智能化方向前進(jìn)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力。值得注意的是，2019年第一服務(wù)的增值服務(wù)收益比重32.6%，較2018年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，甚至不及2017年的31.7%。與之相對(duì)，物業(yè)管理服務(wù)的收益占比從2017年的41.6%增至43.7%，該情況同物業(yè)服務(wù)的增值化、智能化趨勢(shì)相悖。

        在物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)上，第一服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方當(dāng)代置業(yè)存在較嚴(yán)重依賴，八成物業(yè)管理收入來自當(dāng)代置業(yè)。2017年至2019年，第一服務(wù)來自當(dāng)代置業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益分別為1.50億元、1.74億元及2.16億元，占同期物業(yè)管理總收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

        然而根據(jù)當(dāng)代置業(yè)目前的規(guī)模表現(xiàn)，難以給第一服務(wù)帶來較多的盈利增長。2019年，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額362.03億元，僅完成當(dāng)年目標(biāo)的99.11%。

        在管規(guī)模小

        截至2019年12月31日，第一服務(wù)的合約建筑面積25.7百萬平方米，業(yè)務(wù)版圖涵蓋中國19個(gè)省市的49個(gè)城市;在管建筑面積13.5百萬平方米，其中當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積為9.4百萬平方米，占比69.63%。

        根據(jù)中指研究院研究資料，截至2019年12月31日，中國物業(yè)管理行業(yè)的在管建筑面積為239億平方米，物業(yè)管理行業(yè)的收益為5687億元。第一服務(wù)的在管面積在行業(yè)中占比不足0.06%，物業(yè)管理服務(wù)收益占比不足0.05%。

        與同行業(yè)上市物業(yè)管理企業(yè)相比，第一服務(wù)的在管面積規(guī)模也較小。碧桂園服務(wù)、彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等物業(yè)企業(yè)的規(guī)模均達(dá)到上億平方米。例如截至2019年末，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)2.76億平方米;彩生活為5.6億平方米，中海物業(yè)為1.5億平方米。相較而言，第一服務(wù)1300萬平方米的在管面積規(guī)模處于行業(yè)低位。

        而在2020年申請(qǐng)上市的物業(yè)企業(yè)中，第一服務(wù)的在管規(guī)模和收益也并不出彩。例如，體量較大的企業(yè)金科服務(wù)，其在管面積達(dá)到1.2億平方米，總收益為23.09億元。5月15日成功掛牌上市的建業(yè)新生活，在管面積約為5700萬平方米，總收益為17.71億元。與第一服務(wù)的體量最為接近的，有金融街物業(yè)、弘生活物業(yè)，在管面積分別為1900萬平方米、1580萬平方米。

        事實(shí)上，在房地產(chǎn)分拆物業(yè)公司上市的熱潮中，資本市場(chǎng)對(duì)各家物業(yè)企業(yè)上市后的反映呈現(xiàn)出“冰火兩重天”狀態(tài)。例如，建業(yè)新生活上市開盤報(bào)價(jià)7.3港元/股，上市首日股價(jià)高開23%，而2019年末在管面積僅有240萬平方米的興業(yè)物聯(lián)開盤價(jià)為1.81港元/股，上市后股價(jià)卻“坐上過山車”，截至6月8日晚收盤，興業(yè)物聯(lián)報(bào)價(jià)1.30港元/股。

        房地產(chǎn)企業(yè)拆分物業(yè)公司上市，要想獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可與肯定，要么是規(guī)模驅(qū)使，要么找到新的利潤增長點(diǎn)，第一服務(wù)亦是如此。(思維財(cái)經(jīng)出品)

《電鰻快報(bào)》