蘇州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站11日連發(fā)4則公告，8家企業(yè)在數(shù)宗土地拍賣活動(dòng)中違反了蘇州市“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的規(guī)定，屬于違規(guī)參與競買行為，將禁止這些企業(yè)在3年內(nèi)參加蘇州市區(qū)的土拍活動(dòng)。

        上述8家企業(yè)中，有兩家是金地集團(tuán)的下屬公司，它們在參加4月9日舉行的“蘇地2020-WG-18號”地塊(以下簡稱“18號地塊”)的拍賣中被認(rèn)定違規(guī)。不過，該地塊當(dāng)日還是被金地集團(tuán)另一家下屬企業(yè)收入囊中。15日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)科室的工作人員對中新經(jīng)緯記者稱，由于拿地企業(yè)與被罰企業(yè)的直接絕對控股公司并非同一個(gè)，該土地出讓符合規(guī)定。

        事后審核發(fā)現(xiàn)違規(guī) 蘇州禁止8家企業(yè)參加土拍

        今年3月10日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，擬對5宗地塊進(jìn)行公開網(wǎng)上掛牌出讓，其中包括了18號地塊，該地塊起拍價(jià)約4.07億元人民幣。

        出讓公告中明確，“參與競買我市商住、住宅用地的競買人、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買;由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。”

        但在4月9日的土拍中，杭州天霖投資咨詢有限公司(以下簡稱“杭州天霖”)、紹興金漢企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱“紹興金漢”)，都參與競買了18號地塊的土地使用權(quán)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，杭州天霖和紹興金漢均由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱“杭州金地”)100%控股，而后者由金地(集團(tuán))股份有限公司全資控股。

        來源：蘇州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站

        至6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局公告稱，經(jīng)核查，杭州天霖、紹興金漢兩家企業(yè)均由杭州金地全資控股，違反了出讓文件中“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的規(guī)定，屬于違規(guī)參與競買行為。

        6月11日這天，蘇州市自然資源和規(guī)劃局還對另外幾起違規(guī)參與競買行為進(jìn)行了公告。公告稱，今年4月26日和5月15日，常州湖畔置業(yè)有限公司和常州雅樂科技園有限公司同時(shí)參與競買了兩個(gè)地塊國有土地使用權(quán)。經(jīng)核查，這兩家企業(yè)均由迪揚(yáng)有限公司控股，違反了上述規(guī)定，屬于違規(guī)參與競買行為。

        有資料顯示，江蘇省南京高淳雅居樂房地開發(fā)的項(xiàng)目環(huán)評報(bào)告顯示，迪揚(yáng)有限公司為雅居樂子公司。

        蘇州市自然資源和規(guī)劃局上述工作人員稱，參與土地拍賣的企業(yè)，會(huì)事先在系統(tǒng)上提交相關(guān)資料，待土拍結(jié)束后，會(huì)對參拍企業(yè)的相關(guān)資料進(jìn)行審核，他們也是事后發(fā)現(xiàn)上述企業(yè)的違規(guī)行為，并決定作出處罰。

        蘇州市自然資源和規(guī)劃局對這些企業(yè)作出了相同的處罰，公告稱，根據(jù)出讓文件規(guī)定，將上述8家企業(yè)列入國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價(jià)出讓失信行為人名單，自作出處理決定之日起三年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價(jià)出讓活動(dòng)，并將企業(yè)違規(guī)信息推送至蘇州市信用信息共享平臺(tái)。

        動(dòng)用“馬甲”碰運(yùn)氣 金地下屬企業(yè)順利拿地

        在土拍前，蘇州的出讓公告中已明確禁止同一主體直接絕對控股的公司參拍同一地塊，但上述8家企業(yè)為何會(huì)明知故犯?

        據(jù)了解，蘇州對一些出讓土地設(shè)定了市場指導(dǎo)價(jià)，在網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競價(jià)階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競價(jià)超過網(wǎng)上競價(jià)中止價(jià)的，則網(wǎng)上競價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)。競買人報(bào)價(jià)在出讓人公布的一次報(bào)價(jià)總額有效區(qū)間范圍內(nèi)，進(jìn)行一次報(bào)價(jià)，并以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人，以其所報(bào)價(jià)格確定為地塊競得價(jià)格。

        根據(jù)該規(guī)則，當(dāng)土地競拍進(jìn)入到“一次報(bào)價(jià)”階段，并非是價(jià)高者得，而是“最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)”的競買人獲得土地使用權(quán)。但誰能最接近這個(gè)平均價(jià)，存在運(yùn)氣成分。

        一位華東房企土地投資負(fù)責(zé)人對媒體表示：“當(dāng)土拍報(bào)價(jià)達(dá)到價(jià)格限制后，實(shí)際上就是各個(gè)開發(fā)商拼運(yùn)氣的時(shí)候了，因?yàn)樽罱K是按照報(bào)價(jià)區(qū)間的平均數(shù)確認(rèn)競得人。在這樣的情況下，如果開發(fā)商多一個(gè)馬甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”

        事實(shí)上，在18號地塊的拍賣中，金地集團(tuán)的“馬甲”不止杭州天霖、紹興金漢。4月9日，經(jīng)過掛牌期報(bào)價(jià)、限時(shí)競價(jià)報(bào)價(jià)后，18號地塊網(wǎng)上競價(jià)中止，并進(jìn)入到一次報(bào)價(jià)，最終，該地塊被蘇州皓甄睿企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱“蘇州皓甄睿”)拍得，總價(jià)約4.63億元，溢價(jià)率13.71%，樓面單價(jià)19786.26元/平方米。

        天眼查數(shù)據(jù)顯示，蘇州皓甄睿由蘇州金鴻悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“蘇州金鴻悅”)100%控股，后者則由金地集團(tuán)上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股93.99%，再往上追溯，金地(集團(tuán))股份有限公司持有金地集團(tuán)上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司99.82%的股份。蘇州皓甄睿于今年3月18日才成立，參加土拍時(shí)剛剛成立21天。

        杭州天霖、紹興金漢、蘇州皓甄睿都是“金地系”，在前兩家被認(rèn)定為違規(guī)的情況下，蘇州皓甄睿的拿地是否符合規(guī)定呢?蘇州市自然資源和規(guī)劃局工作人員對中新經(jīng)緯客戶端稱，出讓公告中禁止直接絕對控股的公司參與同一地塊的競買，根據(jù)該規(guī)則，蘇州皓甄睿取得18號地塊并不違規(guī)。

        杭州天霖和紹興金漢均由杭州金地100%控股，蘇州皓甄睿由蘇州金鴻悅100%控股，盡管它們都屬于金地集團(tuán)，但由于蘇州皓甄睿與前兩家的直接絕對控股公司并非同一個(gè)，成功避開了出讓公告中的禁令。但其他企業(yè)就沒有這么幸運(yùn)了，上述被處罰的另外6家企業(yè)，都沒有拍得相關(guān)土地。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，蘇州雖然禁止了上述8家企業(yè)三年內(nèi)參加土地拍賣，但并沒有禁止其控股公司參與土拍，開發(fā)商完全可以再注冊一個(gè)新公司去拿地。該處罰不會(huì)對企業(yè)有什么影響，也沒有過多實(shí)質(zhì)意義。蘇州市自然資源和規(guī)劃局前述人士也稱，處罰只針對參拍企業(yè)。

        “馬甲”公司圍標(biāo)現(xiàn)象引關(guān)注 杜絕有困難

        金地動(dòng)用三個(gè)公司參拍同一地塊，是為了碰運(yùn)氣，但很多情況下，“馬甲”公司的出現(xiàn)，還有更深層次的問題。

        張大偉表示，禁止同一主體控股的公司參拍同一宗土地的拍賣，是各地的普遍做法，為的是防止企業(yè)動(dòng)用多家“馬甲”公司、“空殼公司”一同參拍，通過“圍標(biāo)”等形式拉低土地成交價(jià)格。

        2019年5月，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文稱，為維護(hù)土地市場的公開公平公正，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司報(bào)名參加同一宗地的競買，最大限度地防止圍標(biāo)現(xiàn)場發(fā)生。經(jīng)合肥市土委會(huì)批準(zhǔn)，自即日起，競買人在辦理含有商品居住用途地塊的競買報(bào)名登記手續(xù)時(shí)，須提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買的書面承諾。

        不過，也并非所有同屬一個(gè)控股股東的公司參拍同一地塊，都有問題。張大偉表示，一直往上追溯，很多具有競爭關(guān)系的開發(fā)商都有股權(quán)關(guān)系，甚至同屬于一家控股股東。例如，首創(chuàng)與首開兩家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司，雖然都是北京市屬國企，但他們是完全獨(dú)立運(yùn)營的，一同參與土地拍賣并無不妥。

        除了動(dòng)用“馬甲”公司“圍標(biāo)”，一些企業(yè)還會(huì)在土拍市場之外私下達(dá)成默契，先由一家企業(yè)低價(jià)拿到土地，再通過股權(quán)合作的方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，分享收益。今年3月底，上海北外灘一優(yōu)質(zhì)地塊被中海地產(chǎn)以零溢價(jià)拍得，市場頗感意外，之后，相關(guān)企業(yè)因涉嫌“圍標(biāo)”，參與競拍的子公司相關(guān)負(fù)責(zé)人被刑拘或要求協(xié)助調(diào)查。

        張大偉認(rèn)為，或明或暗的“圍標(biāo)”有很多，想完全杜絕存在一定的困難，但還是有一些方法可以進(jìn)行規(guī)避，比如，禁止企業(yè)拿地后開展股權(quán)合作，不得轉(zhuǎn)讓土地股權(quán)等。

《電鰻快報(bào)》