????????《電鰻快報(bào)》 文/李萬鈞

????????隨著北大方正集團(tuán)的合并重整逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，與第二大股東的矛盾也顯露出來，同時(shí)北大方正集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊——北大資源，近幾年發(fā)生的高溢價(jià)拿地、土地閑置、高資金成本、高管高薪等問題也逐步暴露出來。

????????《電鰻快報(bào)》查詢天眼查信息發(fā)現(xiàn)，北大方正集團(tuán)的股東結(jié)構(gòu)為，第一大股東北大資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司持股70%，第二大股東北京招潤投資管理有限公司持股30%。北大資源為北大方正集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺，港股上市公司，也曾以跨躍式發(fā)展為集團(tuán)擴(kuò)張貢獻(xiàn)力量。但相關(guān)信息顯示，在2015年北大方正集團(tuán)高層人事地震之后，北大資源的管理似乎出現(xiàn)“真空”，在此期間似乎出現(xiàn)了“二次”亂象。從時(shí)間上看，相關(guān)事件主要發(fā)生在2016年、2017年和2018年，2019年和2020年仍有余波。

????????高溢價(jià)拿地

????????相關(guān)資料顯示，北大資源再過去的幾年中曾風(fēng)頭無兩，頻頻拿下“地王”，曾創(chuàng)下662%溢價(jià)率的紀(jì)錄。

????????2016年，東莞十大地王，北大資源占據(jù)兩席。當(dāng)年6月，北大資源剛以330%的高溢價(jià)拿下東莞樟木頭地王項(xiàng)目，地塊總價(jià)3.18億元，樓面價(jià)1.33萬元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)的區(qū)域樓面價(jià)。

????????2016年9月22日，東莞市黃江鎮(zhèn)寶山社區(qū)地塊公開拍賣，經(jīng)3.5個(gè)小時(shí)122輪競拍，北大資源以總價(jià)34.3億元、樓面價(jià)2.52萬元/平方米強(qiáng)勢拿下該地塊，刷新當(dāng)時(shí)東莞的土地成交總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄。據(jù)悉，北大資源這筆拿地交易，打破了塘廈萬科棠樾項(xiàng)目維持了9年的紀(jì)錄，摘得“雙料冠軍”的頭銜。

????????據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年之后北大資源所拿地塊溢價(jià)率多為50%左右，包括一些溢價(jià)90%的地塊。公開信息顯示，北大資源斥200億巨資在成都投資項(xiàng)目，2019年至今投資總額超250億。

????????另據(jù)知情人透露，曾剛自2016年2月?lián)伪贝筚Y源集團(tuán)CEO，多次超出方正集團(tuán)的授權(quán)范圍，在東莞、南京、杭州等地拿下地王，包括溢價(jià)270%、總價(jià)17.6億元獲取南京溧水項(xiàng)目地塊，26.26億拿下杭州良渚地王。2016年8月，以127.63%溢價(jià)率、21.44億元拿下成都高新區(qū)中和街道龍燈山社區(qū)十一組、十二組地塊;2016年12月，以91.25%溢價(jià)拿下成都崇州市地塊;2017年1月，以93.93 %溢價(jià)率、20.2億拿下成都龍泉驛地塊;2017年成都北大資源以94%溢價(jià)率拿下紫境東來項(xiàng)目;2017年4月，以113.11%溢價(jià)率、2.22億竟得四川邛崍商住地塊。

????????溢價(jià)拿地甚至造出地王，在地產(chǎn)行業(yè)并不算新鮮事，但這與自身資金實(shí)力直接相關(guān)。

????????資金鏈吃緊 拋盤回血難

????????拿地帶來資金壓力和銷售乏力，都給北大資源資金鏈帶來壓力。

????????披露信息顯示，2016年至2019年，北大資源簽約銷售額分別為113.74億元、161.3億元、168.2億元和145.2億元。同時(shí)，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2020年上半年北大資源全口徑銷售額約37.7億元，同比減少25.7%。總體上，北大資源的銷售增速呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，2019年和2020年上半年呈現(xiàn)負(fù)增長狀態(tài)。

????????同時(shí)，相關(guān)信息顯示，2017年北大資源平均融資成本為8%，之后兩年融資成本還在上升。以北大資源2019年成功發(fā)行的3.5億美元363天高級無抵押債券，票面息率8.45%來計(jì)算，該公司的東莞地王地塊買地成本加融資成本實(shí)際總額43億元，樓面地價(jià)超過3.1萬元/平方米。

????????但東莞地王項(xiàng)目至今仍擱置未開發(fā)，樟木頭地塊已建成北大資源·公館1898項(xiàng)目，但住宅均價(jià)1.8萬元/平方米，公寓均價(jià)1.5萬元/平方米，該項(xiàng)目定價(jià)比樟木頭其他樓盤的價(jià)格高出幾千。

????????此外，北大資源曾試圖通過出售旗下公司股權(quán)回血。2018年12月27日，北大資源公告稱，擬掛牌出讓旗下青島博雅置業(yè)有限公司70%股權(quán)，股權(quán)出售的最低代價(jià)將為人民幣9100萬元。前提是，競得者需承諾償還青島博雅置業(yè)結(jié)欠北大資源集團(tuán)有限公司的款項(xiàng)，凈額約人民幣11.31億元。

????????據(jù)悉，北大資源所出售的是青島“北大資源廣場”的項(xiàng)目公司，出售時(shí)該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收已完成，但處于停工狀態(tài)。該項(xiàng)目掛牌原定于2019年1月23日截止，此后延長至當(dāng)年4月17日，仍然無果。

????????高管天價(jià)薪酬

????????北大方正的盈利能力不斷下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，北大方正集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤43.18億元、29.96億元、1.69億元和14.93億元，整體呈現(xiàn)下降趨勢，仍能保持盈利。但非經(jīng)營性盈利能力就比較難看了，該集團(tuán)在上述年度分別實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤-3.85億元、-69.5億元、-39億元和-43.3億元，合計(jì)-155.65億元。同期，該集團(tuán)的管理費(fèi)用分別為33億元、40億元、69億元和64億元。

????????與之形成鮮明對比的是北大資源高管不斷上漲的年薪和對員工拖欠工資。

????????有消息透露，北大資源總辦會(huì)成員2019年的平均年收入456萬元，2020年的平均年收入在180萬左右。與此同時(shí)，截至2020年7月31日，北大資源欠發(fā)員工的基本工資、2017年及2018年的獎(jiǎng)金等合計(jì)超過2300萬元。

????????有公開信息顯示，方正董事長生玉海的年薪2017年為110萬，2018年為800萬;總裁謝克海的年薪2016年為1000萬、2017年為1400萬、2018年為1800萬。北大資源總裁曾剛的年薪2017年為800萬，2018年為1700萬。

????????“輸血”北大資源拖垮方正?

????????北大資源，債臺高筑。2020年1月21日，北大資源宣布臨時(shí)停牌，而在停牌前一天(1月20日)，北大資源公告稱，因近期公司部分融資活動(dòng)受到相關(guān)擔(dān)保方的影響，某些金融機(jī)構(gòu)對公司的部分附屬公司采取了措施。

????????2019年年報(bào)顯示，由于北大方正拖欠贖回20億元債券，北大資源拖欠償還其貸款12億元，導(dǎo)致2019年底到期的借款114億元須按要求償還。

????????然而，拖欠的貸款不止這些。

????????據(jù)年報(bào)披露，2019年11月和12月，北大資源收到由青海省西寧市中級法院發(fā)出的有關(guān)23.2億元的借貸之訴前財(cái)產(chǎn)保全，申請凍結(jié)或查封或扣押其等值財(cái)產(chǎn);廣東省東莞市第三法院要求清償貸款本金、利息及違約金10.6億元(后變?yōu)?.7億元)，以及要求支付相關(guān)證券涉及本金及預(yù)期收益合計(jì)4.9億元;至2019年年報(bào)發(fā)布當(dāng)日(2020年3月30日)，北大資源金額為11.8億元和34.8億元的兩筆借貸已逾期未支付。

????????北大方正集團(tuán)的第二大股東北京招潤公開表示，截至2018年12月31日，該集團(tuán)及下屬公司對北大資源集團(tuán)應(yīng)收款合計(jì)148. 48億元，擔(dān)保金額129. 98億元。該集團(tuán)為北大資源集團(tuán)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)近300億元。

????????北大方正集團(tuán)合并重整之路上還會(huì)有哪些故事發(fā)生?北大資源存在著哪些問題?《電鰻快報(bào)》將對此表示持續(xù)關(guān)注。

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