“首開是相對穩(wěn)健的開發(fā)企業(yè)，在北京本土占有一席之地。”8月24日，中國豪宅研究院院長朱曉紅這樣向《華夏時報》記者描述首開股份(4.350, -0.04, -0.91%)(600376.SH)這家公司。

        但在資金壓力下，這位北京本土房企快要“坐不住”了。8月22日，首開股份發(fā)布公告取消了發(fā)行債券募資30億元的計(jì)劃，原因是市場波動太大，而又幾乎同時將位于北京東二環(huán)附近的聯(lián)寶公寓掛牌出售。

        今年以來，首開股份已經(jīng)發(fā)行過3次公司債券，共計(jì)60億元，主要用途均是用于償還公司到期的有息負(fù)債。

        靠發(fā)債、靠資產(chǎn)出讓是長久之計(jì)?首開股份的出路在何方?

        發(fā)債未果，出讓資產(chǎn)

        近年來，首開股份負(fù)債一直居高不下，債務(wù)壓力也比較大。據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2021年末，首開股份現(xiàn)金短債比為1.22，凈負(fù)債率高達(dá)147.45%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.60%，“三道紅線”踩兩條。截至2022年第一季度末，首開股份現(xiàn)金短債比為1.32，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約74%，凈負(fù)債率150.8%，“三道紅線”情況未見改善。

        為了緩解資金壓力，首開股份正在緊鑼密鼓地籌錢。

        近日，首開股份計(jì)劃發(fā)行30億元公司債券募資，其中16.8億元擬用于償還債券，13.2億元擬用于補(bǔ)充流動資金。而2022年8月22日，在債券發(fā)行前夕，首開股份公告稱因市場波動較大，取消2022年第四期公司債券的發(fā)行，發(fā)行計(jì)劃將另行公告。據(jù)悉，首開股份今年已經(jīng)發(fā)行過3次公司債券共計(jì)60億元，主要用途均是用于償還公司到期的有息負(fù)債，募集的資金目前均已使用完畢。

        朱曉紅指出，爭取企業(yè)債券發(fā)行手續(xù)很嚴(yán)格，取消債券發(fā)行一定事出有因。8月24日，知名財稅審專家劉志耕在接受《華夏時報》記者采訪時也持有相同觀點(diǎn)，他表示，債券融資成本一般要比銀行貸款高，但發(fā)行債券對緩解企業(yè)的資金壓力會有所幫助，取消發(fā)行，對資金困難的首開股份而言可能更多是一種無奈之舉。

        在籌備債券發(fā)行的同時，首開股份也在醞釀著資產(chǎn)出讓。8月22日，據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺批露，首開股份控股子公司北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司(下稱“聯(lián)寶房地產(chǎn)”)100%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價為6.9億元。據(jù)悉，首開股份在聯(lián)寶房地產(chǎn)的持股比例為61.5%，如按照底價成交首開股份將收獲4.24億元現(xiàn)金。

        聯(lián)寶房地產(chǎn)開發(fā)并在經(jīng)營的主要項(xiàng)目是聯(lián)寶公寓7號樓。據(jù)首開股份官網(wǎng)信息，聯(lián)寶公寓位于朝陽區(qū)春秀路，東臨東三環(huán)路，西近東二環(huán)路，交通便利;同時聯(lián)寶公寓毗鄰第二使館區(qū)，三里屯酒吧街，位于國際友人生活工作集中的繁華區(qū)域。

        公寓樓建筑面積為15033.95平方米，可供出租房屋69套。租戶主要是各國駐華使館工作人員、駐華公司外籍工作人員等。據(jù)貝殼找房在售的房源信息來看，截至8月24日，聯(lián)寶公寓出售單價高達(dá)79278元/平方米。

        另外，據(jù)公布的財務(wù)數(shù)據(jù)看，聯(lián)寶公寓也具備較好的盈利能力。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，聯(lián)寶房地產(chǎn)在2021年的營業(yè)收入為1781.92萬元，凈利潤547.6萬元，資產(chǎn)總計(jì)約1.93億元，負(fù)債總計(jì)1665.46萬元，所有者權(quán)益約為1.77億元。截至2022年07月31日，聯(lián)寶房地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)年度營業(yè)收入924.35萬元，營業(yè)利潤490.52萬元，凈利潤378.32萬元。2021年至今聯(lián)寶房地產(chǎn)的凈利潤率較高，保持在30%以上。

        主營業(yè)務(wù)困局

        頻繁發(fā)債和出讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的背后，是首開股份在主營業(yè)務(wù)方面遇到的困難。

        2022上半年，首開股份僅在6月取得北京崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊，拿地態(tài)度十分保守;銷售金額則從年初一直下降，到2022年5月降至61.56億元，6月回升至94.02億元，但是7月又下降到今年3月約79億元的水平，2022年1-7月份，首開股份簽約金額514.11億元，同比降低32.97%。

        7月中旬，首開股份發(fā)布半年業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計(jì)2022年半年度歸母凈利潤將虧損13億元到14億元。

        不過記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，首開股份各項(xiàng)業(yè)務(wù)中有一項(xiàng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)格外亮眼，即酒店物業(yè)。

        記者發(fā)現(xiàn)，首開股份酒店物業(yè)的整體盈利能力也比較高，是經(jīng)營利潤的重要來源。據(jù)財報數(shù)據(jù)，2021年首開股份酒店物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)模塊的毛利率為59.37%，比房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)高出35.17個百分點(diǎn)，相比去年增加25.20個百分點(diǎn)。

        首開股份在長租公寓、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)均有布局。近年來，在疫情不斷的情況下，推進(jìn)疫情常態(tài)化經(jīng)營，取得了一定的成效。其中，北京房山熙悅天街商業(yè)綜合體開業(yè)當(dāng)天招商率、開業(yè)率均達(dá)100%;四川綿陽喜來登酒店開業(yè)火爆超預(yù)期;北京大興熙悅林語一期與中國航天研究院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，845套公寓實(shí)現(xiàn)開業(yè)滿租。截至2021年末，首開股份物業(yè)租賃面積為82萬平方米，物業(yè)管理面積為15.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)相關(guān)收入7.06億元。

        不過，目前酒店物業(yè)等業(yè)務(wù)尚未形成大氣候，2021年相關(guān)業(yè)務(wù)在總收入中的占比僅為1.04%。

        朱曉紅指出首開的主業(yè)是住宅地產(chǎn)，酒店物業(yè)管理等占比不大，但是首開股份的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也可以進(jìn)行調(diào)整。劉志耕表示毛利率較高的業(yè)務(wù)板塊其競爭也相對激烈，擴(kuò)張風(fēng)險自然也會高于其他板塊。

        針對融資情況以及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面，《華夏時報》記者擬對首開股份進(jìn)行采訪，并于8月23日向其發(fā)送了采訪提綱，但是截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

《電鰻快報》