渴求資金的房企將殷切的眼光盯上了信托渠道。
3月27日，由中建投信托成立的“安泉273號（融創鄭州）集合資金信托計劃”順利發行，融資規模達8.5億元。這是上周信托市場上單筆額度最大的融資。不惟融創，在上周尋求信托融資的房企名單中，保利、恒大、碧桂園、泰禾、陽光城等房企赫然在列。
硬幣的另一面是，山雨欲來的信托項目違約危機撩動著市場和投資者的心。
3月15日中江信托設立發行的“中江信托—金鶴287號無錫五洲貸款集合資金信托計劃”一期1年期向投資者宣布違約。盡管這一警報在3月30日就很快解除，但還是給目前熱火朝天的房地產信托敲響了警鐘。據中房報記者不完全統計，今年以來中融信托、英大信托、山西信托等多家信托公司相繼爆出房地產信托項目違約的消息。
一方面，隨著房企的融資渠道不斷收緊，房地產信托發行開始賓客盈門。另一方面，在去杠桿、防風險的政策背景下，房地產信托違約風險抬頭。在強監管的緊箍咒下，曾經一度風光無限，而今又被房企寄予厚望的房地產信托何去何從？
變局正在醞釀中。一位信托觀察人士指出，在目前強監管的態勢下，信托公司更為重點關注業務的合規性，采取少而精的態度。對于地產項目進行總量控制，只減不增。在合規上，只對滿足“432”要求的項目放款、做真股項目，少做明股實債，并且明確表示“純股+底層協議”的模式風險較大。
井噴的房地產信托
信托公司又迎來了房企客戶“盈門”的狀態。
根據用益信托在線數據統計，截至3月31日，今年一季度投向房地產領域的產品數量總數達576個，規模總計1604.43億元。而去年一季度成立的房地產信托產品總數235個，規模總計701.95億元。
也就是說今年一季度房地產信托的發行數量同比增長145.1%，發行規模同比增長128.57%。
“目前發行市場行情呈現明顯升溫。發行數量與發行規模齊頭并進，實現2018年以來單周首次突破200億元關口。”用益信托首席分析師李旸指出，從投資領域來看，金融領域15.6億元，工商企業領域41.77億元，房地產領域規模達83.37億元，房地產信托占比約4成。
房地產信托升溫的背后是目前銀行對于地產項目業務已收縮至低位，房企公司債發行也繼續收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下，靠信托資金“續命”的房企層出不窮。
一位北京的信托公司業務總監介紹，現在項目非常好談，部分房地產企業由于短貸長投，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時，房企只能一方面高價找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時信托靈活的資金優勢就顯現出來了。
今年以來，房地產信托預期收益率不斷攀升。根據用益信托在線統計數據顯示，一季度房地產信托發行的平均年收益率7.71%，相比去年同期平均年收益率6.81%，增長0.9個百分點。龍頭房企如恒大、融創、泰禾等公司的信托產品，預期收益率也多在7%~9%之間。
對于信托融資成本的上升，一家廣州的信托公司總經理告訴中國房地產報記者，銀行外的融資必然成本高。房企拿信托的高成本資金是國家金融政策、產業政策，政府的一些相關安排之下的被逼無奈。
撩動人心的違約危機
高歌猛進的信托發行數量和規模背后，是日趨撩動人心的違約風險。
“去年一單業務都沒有損失，但今年我有點提心吊膽。今年整體經濟風險比過去要大。資金一收緊，就知道你的河床有多高。”一位信托公司高管告訴中國房地產報記者。不過，他直言，相比房地產業務的兌付風險，更擔心非房地產業務風險。
3月15日，中江國際信托設立發行的“中江信托—金鶴287號無錫五洲貸款集合資金信托計劃”一期1年期向投資者宣布違約，借款人無錫五洲商業管理有限公司尚有1年期到期信托貸款本金2500萬元未支付。
翻閱成立公告可知，該信托計劃一期于2017年3月3日開始計息，其中1年期的部分到今年3月3日已期限屆滿。融資人取得信托資金后，將資金用于無錫五洲國際裝飾城裝修升級改造和補充流動資金。
不過，警報很快解除。3月31日，中江信托在其官網發布公告稱，“金鶴287信托計劃”第一期1年期信托計劃，規模3000萬元，已于3月30日向該期受益人分配完畢信托利益，完成兌付。該信托計劃信托經理羅博威表示，信托計劃確已完成兌付。但對方不予回應是否屬于延期兌付。
聽起來似乎是一個虛驚一場的故事。不過，在金融去杠桿背景下，房企非標融資收緊，房地產信托的信用風險風雨欲來。據不完全統計，今年以來多家信托公司爆出違約事件。今年1月，相繼爆出中融信托云南國資項目、中江信托浙江同城項目（中江國際·金馬276號浙江同城市場投資開發有限公司貸款集合資金信托計劃）、英大信托—上海融御特定資產收益權集合資金信托計劃及山西信托“信實55號”、山西信托“信實58號”和“信達3號”違約的消息。盡管在信托公司的推動及督促下，中融信托及中江信托的相關項目最終都完成本息兌付，但這些案例給目前熱火朝天的房地產信托敲響了警鐘。
審慎與轉型
隨著監管層加大對違規開展房地產貸款的查處力度，出于審慎經營的考慮，大多數信托公司在提高風控標準的同時，有意識地放慢業務推進腳步，以便更從容地觀察市場變化、更準確地判斷市場趨勢、更恰當地把握市場機會。
上述廣州的信托公司總經理告訴中國房地產報記者，“收緊是主基調。今后房地產業務規模要控制，房地產業務結構要調整。房地產比重要下來，非房地產比重要上去。這是有明確要求的。”
這家信托公司最近正在對交易對手進行全面梳理。前幾天坊間流傳一家房地產企業資金鏈問題，該人士馬上詢問相關信托負責人，被告知之前的信托計劃已經到期，資金已經回來。目前該公司要求一旦合作方有負面消息就停止合作。
一家北京的信托公司業務總監也指出，公司在房地產信托方面建立了完善的交易名單管理制度，審慎開展房地產信托業務。“現在對交易對手的最低要求已是百強房企，對于排名在百位左右房企，如果項目處在北上廣等一線城市且較為優質，也可以進行考慮。”該人士介紹，在對待房地產信托業務，其所在公司及業務人員非常謹慎，除項目需符合“432”等基本條件，還會結合交易對手的實力及項目區位、物業前景、抵押物情況進行綜合考量。
在“去通道”的壓力下，信托公司積極尋求轉型。銀監會鼓勵的房地產業務創新方向是一個指揮棒，包括通過與地方政府合作、通過PPP模式、新興產業基金等；支持三四線城市公共基礎設施建設和棚戶區改造；探索房地產信托投資基金（REITs）；積極推動資產證券化業務將商業地產經營收益打包并份額化銷售等。
一位上海的信托公司人士指出，該公司目前逐漸從通道業務轉向集合信托，雖然集合信托這塊規模較小，但是利潤率比較高。
隨著監管力度進一步增大，通道類信托業務的規模可能會面臨大幅減少，然而，對銀信通道類業務的控制，對于主動管理類的房地產信托反而可能是一種機遇。
四川信托總裁劉景峰指出，未來債權融資的比例會下降，隨之而來的股權融資會增加；從市場化的角度來看，可能今年的房地產基金和房地產資產的證券化業務會相應地多起來。
據他介紹，四川信托自2017年開始嘗試投貸聯動模式，也就是說在一個項目中既做債權人又做股東，既享受項目的債權收益也享受股權紅利，對信托公司而言，由于股權融資增加，解決了去剛兌的問題，降低了企業的資產負債率。
“房地產規模要控制，但下一步可以跟房企探索一下非房地產業務該怎么做。在配置上，房地產還是比較穩定的，有可以去化的資產做抵押，此外有可以清晰判斷的未來現金流。”上述廣州的信托公司總經理告訴中國房地產報記者。
他透露，國務院發展研究中心在推動新產業布局項目，公司會和華夏幸福一起參與東北一個開發區的建設，轉型試水實業。
《電鰻快報》
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