險資進入房地產企業已不再新奇，而房企也已開始打起保險公司的主意，頻頻出手布局。近日，利安人壽的股東變動使得原第二大股東深圳市柏霖資管管理（以下簡稱“柏霖資管”）順勢上位，成為利安人壽第一大股東，該公司的背后便是深圳老牌房企鴻榮源集團（以下簡稱“鴻榮源”）。在行業人士看來，涉足金融行業對于以鴻榮源為代表的中小型房地產企業來說，被看做是增加融資渠道的途徑，然而在監管趨緊的環境下，多元化的投資將成為重要訴求。
頻頻布局金融領域
日前，利安人壽發布公告稱，擬減少注冊資本人民幣1.41億元，并注銷雨潤控股集團有限公司持有的該公司股份1.41億股，其持股比例也將降至17.82%。由此，原第二大股東柏霖資管順勢上位，以18.4%的持股比例成為利安人壽第一大股東。
除入股利安人壽之外，柏霖資管在金融市場動作頻頻。2016年11月16日，新光海航人壽發布公告稱，新光海航原有兩大股東新光人壽與海航集團，分別轉讓15%、36%股份給柏霖資管，轉讓后，柏霖資管以51%的持股比例絕對控股新光海航這家保險公司；2017年3月29日，柏霖資管還向廣東華興銀行入股7.9億股，占該銀行增資擴股后總股本的9.88%，躋身華興銀行前十大股東第四。
值得注意的是，柏霖資管一直對外保持神秘，但它的背后站著的正是深圳房企鴻榮源。資料顯示，柏霖資管曾用名為深圳市鴻榮軒資產管理有限公司、深圳市鴻榮軒物業管理有限公司，而鴻榮源集團子公司鴻榮源置業集團（深圳）有限公司為該公司的惟一出資股東。2015年7月21日，柏霖資管股東由鴻榮源置業集團有限公司100%控股變更為深圳市柏霖金融投資控股有限公司100%控股的子公司，后者成立于2015年7月1日。
雖然從股權上來看，柏霖資管與鴻榮源并無直接聯系，但作為董事之一的賴柏霖正是鴻榮源董事長賴海民之子。鴻榮源集團的官方網站也顯示，該集團目前已經布局住宅地產、商業地產、產業地產以及金融投資等四個領域。金融投資領域擁有博匯源創業投資有限公司以及深圳市潤邦小額貸款有限公司兩家公司。
據悉，鴻榮源成立于1999年，是深圳市的老牌房地產企業，2017年鴻榮源以逾162億元總成交金額，位居深圳開發商成交金額季軍。
增加融資渠道？
如今，在險資入股房地產企業成為一種潮流的同時，房企也不乏主動出手，收購或成立保險公司，從恒大、泰禾、融信到鴻榮源，都先后通過不同方式進行布局，甚至成為險資的第一大股東。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，房企頻頻布局金融領域，一方面是行業本身進入“白銀時代”，房地產業利潤率不斷下滑；另一方面，政府調控政策的不斷收緊，也使得房企所面臨的壓力越來越大。
有業內人士分析認為，除限購限貸之外，金融機構也相繼發聲，房地產資金趨嚴，地產金融風險防范力度加強，房企再融資困難重重。房企布局金融領域的原因之一，正是希望擴大融資渠道，從而解決自身融資難、融資成本高的難題。
上述人士進一步稱，房地產是資金密集型行業，開發一個房產項目所需的資金量相當龐大，同時周期也比較長。對于缺乏自有資金的中小企業而言，項目過程中肯定需要進行融資獲得資金，而在銀行對地產行業信貸收緊的情況下，房企涉足金融變成了解決這個難題的一個方法。
不過，房企通過險資獲取發展資金的途徑幾乎難以實現。2018年1月26日，保監會發布《保險資金運用管理辦法》，自2018年4月1日起實施。辦法要求，險資運用須以服務保險業為主要目標。與此同時，保險集團公司、保險公司從事保險資金運用，不得直接從事房地產開發建設。保監會此前還明確規定，險資禁止投資住宅類房地產。
在國家現有政策的限制下，住宅類房企沒有險資融資資格，而絕大多數非住宅類房企或因評級、資質和項目等條件達不到險資要求，或被攔在保監會嚴格的準入門檻外，這就意味著大多數中小房企是無法搭上險資這輛火車的。
據了解，深耕深圳的鴻榮源也有了走出廣東的訴求。去年11月6日，賴海民現身武漢江漢區“招商引資”座談會，宣布在武漢CBD斥資逾300億元建設項目。不過，對于希望全國化布局的鴻榮源而言，它所面臨的資金壓力很難通過險資獲得支持。
多元化的訴求
“在房地產業務既不能繼續擴大規模、又不能獲得更高利潤空間的情況下，部分房企寄希望于通過多元化來實現企業的生存與發展。”嚴躍進表示，在房地產利潤率面臨下滑的背景下，金融業相對較高的盈利能力也將成為房企業務的重要補充。
除提高盈利能力外，房企頻頻參與或并購金融機構，也是為了打造多元化業務格局。例如，大型房企成立綜合性金融集團加速金融布局，業務類型十分豐富，通過參股或并購銀行、保險機構，成立基金或股權公司等多途徑擴展更大更廣的業務版圖。
在嚴躍進看來，鴻榮源布局金融業務的背后更多的還是在于多元化發展、提升盈利能力。
值得一提的是，無論是利安人壽還是新光海航，這兩家企業面臨的盈利情況并不樂觀。據利安人壽年報披露，2011-2016年，保險業務收入分別為5億元、12.96億元、16.12億元、51.46億元、67.29億元、113.82億元，凈利潤分別為-0.55億元、-0.55億元、-1.65億元、752萬元、-1.43億元、-3.45億元。
也就是說，自2011年成立以來，除2014年實現約750萬元盈利外，其余年份均為虧損狀態，公司2016年虧損達到3.45億元。截至目前，利安人壽2017年的年報尚未發布，此前公布的償付能力報告則顯示，2017年利安人壽有望實現盈利。
新光海航面臨的情況似乎更為窘迫，2010-2016年，新光海航人壽連續七年凈虧損，2010-2015年其分別虧損0.49億元、0.72億元、0.9億元、0.86億元、1.08億元和0.82億元。2017年末，該公司綜合償付能力充足率達到-400%以下，被評為D類保險公司。
《電鰻快報》
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