政策落定，開盤節奏將加快

  從去年11月份開始，北京首批限房價項目入市的消息已經傳開，但是半年來，入市時間一推再退。此前，有業內人士透露，大家都在等限房價項目的政策落定，大量項目處于排隊上市階段中，沒辦法拿到預售許可證從而開盤入市。

  在醞釀制定過程長達半年甚至更久、中間修改完善幾十次后，北京限房價項目銷售政策終于落定。5月26日，北京市住建委正式發布實施《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（下稱《通知》）。

  政策通道開啟，開盤節奏預計加快。據了解，有限房價項目銷售顧問已經跟購房者表明，項目將于6月上旬開盤。中原地產首席分析師張大偉預計，6月開始，將出現限房價項目供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

  自2016年底以來，“限房價、競地價”成為北京土地市場主要的供應方式，截至目前，北京已經有超過60個限房價項目。尤其是2017年，北京供應的商品住宅用地（除共有產權住房用地外）全部采取“限房價、競地價”方式確定競得方。

  據中原地產數據顯示，刨除公建及其他面積后，2017年北京限房價用地成交面積達到356萬平方米，占比約48%；共有產權住房用地成交面積達到303萬平方米，占比約41%；自持用地共成交約87萬平方米，占比約11%。

  隨著一年多的開工建設，據不完全統計，已經近20個項目具備預售條件，包括金樾和著、旭輝城、萬科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、萬和斐麗、保利首開熙悅林語、和悅華錦、禧瑞天著、華潤理想國等。

  官方或將監督限房價項目搖號銷售

  這么多項目集中入市，開發商如何銷售？購房者如何購買呢？

  根據《通知》，按照85%的評估比例線，將有部分限房價項目轉成共有產權住房。對于沒有轉“共”的限房價項目，政策僅表示向具備北京市購房資格的居民家庭進行銷售。

  有購房者擔心，開發商會優先向全款購房者銷售房子，剛需購房者買房難度加大。張大偉表示，對于限房價項目中的熱點項目看，預計后續很可能出現官方監督搖號的可能性。

  不過，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅指出，今年將有4萬-5萬套限房價項目上市，而且未來的上市量也不小，購房者可選的空間很大。特別是一些特定片區，諸如大興的亦莊、黃村，昌平未來科學城等，位于五環、六環周邊，交通相對方便，選擇面很大。

  對于轉“共”的限房價項目，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

  不過，仍有一些政策內容需要明確。此前，政策表示，優先配售后的剩余房源，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。權威公眾號“京房子”表示，這比原來共有產權住房的認購政策松了一些，但是，在未來退出再上市出售的購買人群資格問題上也需明確，是具備購房資格的人都可以買，還是只能賣給具有購買共有產權住房資格的人？這一點應該在接下來的配套政策中明確。

  嚴控捆綁精裝、地下倉儲等行為

  更重要的是，隨著新政的落地，捆綁精裝、倉儲等行為將得到嚴控。

  眾所周知，多年來，捆綁精裝修在政府文件中是明令禁止的行為，但是仍有開發商觸及底線，特別是近日來，有購房者反映，北京個別限房價項目出現捆綁精裝修、地下倉儲的現象。據分析人士表示，北京限房價項目不僅限制了地價還限制房價，開發商做溢價空間很難，有項目通過打“擦邊球”的方式，諸如捆綁精裝修、捆綁地下室、捆綁地下倉儲或者是捆綁車庫的方式，來提高整體溢價空間。不過這一行為將得到嚴控。

  日前，有網友反映，位于昌平北七家鎮的華潤理想國限房價項目捆綁精裝修銷售，裝修標準為3000元-4000元/平方米。新京報記者以購房者的名義致電華潤理想國售樓處，據售樓處工作人員介紹，會出精裝方案，客戶可以自己選擇。

  對此，華潤理想國相關負責人回應稱，“項目不存在捆綁精裝修行為。項目是裝配式住宅，全裝修交付，達到拎包入住的標準。不過，在這個基礎上，如果客戶有需求，會做另外的精裝修升級方案，按照客戶意愿自由選擇，精裝修部分合同根據業主個人意愿單獨簽署，據實另行結算。”

  此外，也有網友反映，位于朝陽孫河的某限房價項目捆綁地下倉儲，面積200平方米起。

  業內人士表示，開發商捆綁精裝修達到變相漲價的做法，本身就是違反法規，是政府應該查處、打擊的對象。此次最終出臺的辦法明確要求，斷絕了變相漲價的“歪心思”。

  上述《通知》明確規定，“不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修。”事實上，早在2017年3月份，北京市發展改革委公開發布的《關于規范商品房經營企業價格行為的提醒書》就規定，“不得在標價之外加價出售商品房，不得收取任何未予標明的費用。”

  在郭毅看來，相關部門再次強調不得捆綁銷售，說明要嚴查嚴管，對于開發商的約束將很大。

  對此，張大偉認為，對于部分企業銷售可能帶來影響，特別是大戶型基本都有一定地下配套，將來銷售是難題。

《電鰻快報》