[美的置業此前并未受到足夠關注，但過去幾年里卻經歷一輪快速增長周期，走上一條杠桿擴張之路，此番希冀登陸香港資本市場打通新的融資渠道]

　　[美的置業通過信托融資及其他融資安排，占到借款總額約34.5%。信托融資受中國保監會監控，存在政策變動的不確定因素。]

　　經歷前兩年的快速發展，美的集團(55.090, 0.12, 0.22%)何享健家族的地產業務開始搶奪房地產規模發展的門票，計劃赴香港上市。

　　5月31日，美的置業控股有限公司（下稱“美的置業”）在港交所披露預上市文件，其保薦人是法巴及中信里昂證券。文件顯示，美的置業為何享健家族企業，2004年，何享健獲得美的置業集團多數股權，并在2013年設立BVI公司，將股權轉讓給兒媳盧德燕，后通過一致行動人協議安排，共同成為美的置業的控股股東。

　　作為何享健家族電器之外的又一業務，美的置業此前并未受到足夠關注，但過去幾年里卻經歷一輪快速增長周期，走上一條杠桿擴張之路，此番希冀登陸香港資本市場打通新的融資渠道。

　　過去三年悄然擴張

　　2009年10月，美的建業（英屬維京群島）設立，間接持有美的置業集團全部股權。2013年9月，為獨立發展地產業務，何享健將自己持有的美的建業（英屬維京群島）94.55%股權轉讓給盧德燕，轉讓后，何享健與盧德燕訂立一致行動安排，雙方仍為美的建業（英屬維爾京群島）也即美的置業的實際控制人。

　　為此次上市而進行重組時，又在美的建業（英屬維爾京群島）上搭建美的置業控股，盧德燕通過美的發展、美恒、美域三家公司全資控股美的置業控股。

　　招股書顯示，美的置業經營范圍遍布全國11個省份的33個城市及一個直轄市。地區上主要分布于珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南5個區域。從城市布局看，主要集中在國內二三四線城市，業務集中在華南地區。

　　第一財經記者注意到，2015年~2017年，美的置業主營業務收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，復合增長率46%。同時三年同期凈利潤分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元，復合增長率122%。

　　截至2018年3月31日，公司土儲總建筑面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區的項目體量最大，總土儲為840萬平方米，占比33.33%。

　　高速發展背后，美的置業銷售額不斷變大，根據機構統計，美的置業2017年銷售額約500億元。從招股書合約負債（原科目為預收賬款）同樣可見一斑，2017年美的置業合約負債約363.6億元。

　　不過，美的置業凈負債率保持高位，2015年凈負債比率為622.1%、2016年凈負債比率為624.7%、2017年凈負債比率為118.9%。截至2018年3月31日，美的置業凈負債率181.4%。高出行業平均水平近一倍。

　　去年，美的置業總裁赫恒樂在接受媒體采訪時表達在香港上市原因，稱上市不僅僅是解決短期融資和套現，港股上市公司可以提升獲取資金的能力。

　　債務結構有待優化

　　上市融資是所有希冀在規模上有所突破的房地產企業的核心命題，美的置業也不例外。

　　第一財經記者查閱招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業負債總額1089億。其中，流動負債中銀行及其他借款約107億，貿易及其他應付款項約215億。這意味著，美的置業短期債務約322億。

　　從非流動負債看，美的置業公司債券約20億，銀行及其他借款約294億。長期債務大概在314億。

　　美的置業短債比重相對較高。而參考行業公司，很多優質公司短期債務通常占債務總額20%~30%的水平。房地產行業作為一個長周期行業，房企通常會選擇3年~5年債務，而大量短期債務將激增美的置業償債壓力。這也不難理解為何美的置業選擇上市，以進一步化解其短期債務壓力。

　　同時，美的置業通過信托融資及其他融資安排，占到借款總額約34.5%。其在招股書提醒，信托融資受中國保監會監控，存在政策變動的不確定因素，倘若變動，將有可能導致公司融資成本增加；公司還因銀行借款以及信托融資安排，已經產生并預期將繼續產生大量利息開支。

　　資金成本看，截至2018年3月31日，美的置業銀行及其他借款資金成本5.66%，較2017年5.28%有所上升。

　　事實上，融資難和融資貴是中小房企面臨的巨大問題，今年以來，包括銀行、信托等融資渠道都在收緊，各大房企均面臨償債壓力。

　　5月30日，合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券目前項目狀態為“中止”，據悉，該項目品種為私募，擬發行金額為31億元，承銷商/管理人為中泰證券和光大證券(12.210, -0.01, -0.08%)。

　　此外，“花樣年集團（中國）有限公司2018年非公開發行住房租賃專項公司債券”和“廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券”均在近期顯示“中止”。

　　融資難已經成為房企2018年的關鍵詞，對于中小房企而言，抓緊時間上市尤為重要。

　　據申萬宏源(4.640, -0.01, -0.22%)統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

　　顯然，對于沖擊上市的美的置業而言，通過上市以平衡債務結構，提升長期債務的比重，是其加速擴張過程中，必須要解決的一個路障。

　　何享健家族財富再飆升

　　從美的置業控股結構看，何享健家族目前100%持有地產業務。

      招股書披露的美的置業股權結構顯示，盧德燕通過名下三家全資公司，持有美的置業上市前的100%股權。何享健則是作為一致行動人，與盧德燕共同享有權益。但他們也并不在公司內擔任任何職務。美的置業的4名執行董事中，董事長赫恒樂、主管戰略規劃和投資拓展的副總裁姚嵬、首席財務官林戈、負責設計的林冬娜均為職業經理人，但他們均有在美的集團任職的履歷。何享健唯一的兒子何劍鋒在美的置業中出任非執行董事，僅就公司營運和管理提供戰略意見及建議。

　　雖然不在美的集團體系內，美的置業仍然從美的集團身上“借光”不少，其中包括一站式智慧家居及生活解決方案的支持，以及在銀行貸款方面，需求美的集團的信用擔保。

　　美的置業稱，其競爭優勢是長期形成的品牌、多元化及低成本土地儲備、一站式智慧家居及生活解決方案提供者、高效管理架構及高度標準化營運策略，以及管理團隊積極性高且經驗豐富。

　　福布斯2018全球富豪榜顯示，何享健目前財富值201億美元，位列中國富豪榜第六位。美的置業如若成功上市，將進一步增加何享健家族財富，參考同級別規模房企，還將帶來超過200億元人民幣財富。

《電鰻快報》