5月下旬以來，多家主流房企的發債項目被“中止”，引發市場對地產債信用風險的擔憂。其實，債券項目中止只是房企融資收緊的一個表象，自2018年以來，資管新規出爐，樓市政策收緊，意味著房企通過非標融資的難度越來越大。在樓市調控持續嚴厲的背景下，中小房企將陷入融資困境。隨著融資成本的提升，房企的經營壓力也在加大。與此同時，下半年地產業即將迎來債務到期高峰，在非標和貸款融資監管趨嚴的背景下，債券融資額也開始回落，個別房企恐將面臨現金流斷裂的風險。
“房企正面臨還債壓力的高峰。”一家上市房企高管向《每日經濟新聞》記者坦言，房地產行業屬于資金密集型行業，從去年開始，各家房企在融資方面的壓力就逐漸顯現。
銀行收緊房企融資，多項新規圍困，加上發債遇冷，房企想要“拿錢”的通道逐漸收窄。“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”易居企業（中國）集團有限公司CEO丁祖昱的一席話也道破了房企正面臨資金難題。
自5月以來，房地產企業共有5筆境內公司債遭遇中止發行，其中包括碧桂園的一筆200億元債券，這也預示著房企融資趨緊的態勢或將延續。
同策研究院數據顯示，2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創近1年（2017年5月至今）來最低，融資情況不容樂觀。
新城控股副總裁歐陽捷分析融資收緊的原因認為，房企開發貸的增速斷崖式下跌，跟監管層定向控制流向房地產的資金密切相關，當然也跟整個金融機構的去杠桿有關。
融資總額近乎腰斬
在融資收緊的情況下，房企融資總額環比大幅下降，境內外融資難度加大，預示著房企資金狀況正面臨考驗。
《每日經濟新聞》記者獲得的一份同策研究院研究報告顯示，2018年5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額是自2017年5月以來的最低額。另外，40家監測房企的融資金額在2018年第一季度呈小幅下降趨勢，但仍處于平穩狀態，在2018年4月融資大幅回溫上升狀況下，5月份融資情況發生逆轉，總額跌落谷底。
與此同時，克而瑞研究中心數據顯示，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%；同期海外發債額為零。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉曾公開表示，國家做了一系列的去杠桿、抑泡沫和防風險的操作，目標就是要守住不發生系統性金融風險這樣一個底線。在此邏輯下，房地產金融監管的體系建設也進入了快車道。國家對于進入房地產的資金的監管，實行穿透式的監管，加速了去通道、降杠桿，防范投機性的資金進入到房地產市場的過程。
據不完全統計，從2016年第四季度開始，監管部門陸續出臺諸多限制房企融資的新規。其中包括，暫停地產企業公司債發行、公司債發行要過準入關和分類關，嚴禁房地產企業發行企業債用于商業性房地產項目，限制私募資管計劃投資過熱城市房地產項目。
2017年8月，證監會明令禁止房企通過再融資途徑拿地，隨后上海、南京和北京等地方相繼出臺政策。以北京為例，北京銀監局要求，嚴防各路資金違規進入房地產市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產市場的速度和規模。而南京、廣州則規定房企拿地必須用自有資金，“一分錢都不準貸”。
中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析稱，1~5月份，房地產企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大，海外融資成為很多企業的選擇。
中原地產研究中心統計數據顯示，2018年前5月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了71筆，共293.72億美元，同比2017年1~5月的31筆127.85億美元上漲幅度達到了130%，5月單月募集金額達到了32.9億美元。
然而，4月19日外匯管理局提出“對房企借外債的審慎態度”，這意味著房企尋求境外融資難度系數也攀升了。
融資成本上漲的隱形壓力
新城控股副總裁歐陽捷認為，在金融監管越來越緊、房地產定向流動性增長越來越少的大背景下，如果排名百強上下的房企不能獲得銀行的支持，不能拿到更多的錢，就不能擠進50強隊列，有可能會尾隨中小房企、被迫退出地產江湖。
事實上，不少房企在面臨融資難的情況下，融資成本也在不斷上升。對此，張大偉坦言，隨著最近內地房地產調控監管信托資金進入房地產市場，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。
同策咨詢研究院數據顯示，5月，融資成本最低的一筆是保利地產發行的2018年度第二期中期票據，規模為20億元，5年到期，利率為4.88%；其次，金地集團于5月7日發行了2018年度第二期中期票據，發行期限3年，票面利率為5.18%；此外，金地集團還發行了規模為人民幣30億元的公司債券，其中品種一規模10億元，利率為5.29%，品種二規模20億元，利率為5.38%；融資成本最高的是榮盛發展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場發行的2018年度第三期非公開定向債務融資工具，利率為7.3%。
丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現在房企能承受的短期融資成本已經達到10%，甚至是15%以上。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年來房企發行的債券利率均在5%~6%，同年6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%，整體看，所有房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯的上行。
張大偉表示，從各地樓市調控看，預計房企的資金壓力還將持續，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊。對房企來說，2018年將是房企近4年里資金壓力最大的一年。
在歐陽捷看來，需要平衡企業的杠桿率，保證財務安全是最重要的，如果保證財務安全，融資效率會提高，融資成本會下跌。安全當然是融資的最好保證。
張大偉分析認為，在調控持續加碼的趨勢下，除了融資大環境的變化導致房企融資壓力增加，房企在非常明顯的拿地加速過程中，拿地越多，也推動了房地產企業的融資需求。
《電鰻快報》
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