調控加碼后的深圳樓市眾生相
2016年的“深八條”，拉開了這一輪深圳樓市調控的序幕。近兩年的時間過去，深圳再一次重手調控樓市。
近日，《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，在打補丁前期政策的同時從限購、限售兩方面繼續加碼，打擊房地產市場的投機、投資行為。可以說，深圳房地產市場的調控越來越嚴，市場各方發生了哪些變化？房企又該如何面對？
中介的“別樣推銷”
二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標，能夠反映該城市房地產發展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導的市場?？梢哉f，《通知》中的新購房3年內禁止轉讓難免對深圳二手房市場帶來一定影響。
“目前有些業主比較著急出手，有一定程度的降幅，特別是擁有多套房的業主拋售意愿更加強烈。”在福田水圍片區，多位中介向證券時報記者表示，“以一套300萬掛牌價的二手房為例，我們都會告訴業主起碼降價10萬左右，才能相對容易成交，這幾天來咨詢房子的客戶的確少了很多。不僅如此，有些客戶本來準備假離婚買房，現在都變卦了。”不過，也有一些中介充滿信心：“該買房的還是會買，市場平靜一段時間后還是會恢復到之前的水平。”
從中介成交數量來看，也可看出市場的冷暖變化。深圳房地產中介協會中介行業標準指數顯示，上周全市房地產中介企業二手房鋪均開單0.62套，環比下降45.7%；上周深圳新持牌中介人員共計流入653人，環比下降17%；二手房開單方面，調控新政當日出現高峰，隨后回落，共計開單1960套，環比下降45.7%，預計未來或將出現一定幅度的震蕩下行。而在剛剛過去的7月份，深圳市一手住宅成交套數3461套，二手住宅成交6991套，均創下今年來月度成交量的新高。
對于“居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售”政策，業內普遍認為，該政策旨在區別“真假剛需”，目的在于更大程度地抑制投機炒房。對于一手房市場的期房來說，按兩年取得不動產證算，限售期近5年，這將抑制投資者進入新房市場。
這時，不少中介開始“加大力度”向置業者推銷起惠州、東莞等臨深片區的房源，“深圳限購限售，不如投資惠州，那里還不限購。”此外，并不透明的小產權房市場也似乎火了起來。專門從事小產權房交易的陳經理告訴記者，最近要求安排看小產權房的客戶多了不少，特別是觀瀾、清湖片區的城中村。“在龍華清湖的翠湖茗苑，一套62平方米的小產權房叫價92萬元，最近天天都有客戶要求安排時間去看房。”陳經理如是說。
商務公寓市場受沖擊
此前，深圳商務公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“最松的”。受政策影響小，不限購不限貸的商務公寓一度成為了歷年調控新政后深圳市場推售的主角，特別是2017年工業用地和商辦用地作為深圳土地供應的主要部分，使得深圳商務公寓市場供應量激增，更掀起了大宗交易的潮流。數據顯示，2017年深圳商務公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環比上升58.3%。來自深圳市規土委的數據顯示，深圳商務公寓存量5.5萬套，2013年7月至今年6月，深圳成交商務公寓達4.46萬套，占比超過八成。2017年初至今年4月下旬，深圳企業法人購買一手商務公寓2011套，占總套數的16.9%。
這一次，商務公寓卻成為重點調控對象?！锻ㄖ分赋?，各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
作為深圳拓展城市發展空間的重要手段，近年城市更新的數量一直在逐年增長。市場數據顯示，2018年上半年深圳城市更新成功立項48個，申報主體中開發商占據主導，其次為工業/實業企業與國企/集體股份制企業。目前，深圳多數城市更新項目都配有一定數量的商務公寓建設指標，新政出臺后無疑對在售和即將發售的商務公寓造成影響，對于未來的城市更新項目也將帶來更多不確定因素。業內普遍認為，此規定對于目前規劃有商務公寓但未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目影響巨大。近日，網上更流傳出一份“建議”，希望對于《通知》出臺前已批立項的項目仍然采用商務公寓允許自由流通銷售的政策執行。
在羅湖筍崗片區，有一處正在建設的城市更新項目相關負責人對證券時報記者表示，目前項目仍可以合規銷售，最新的調控帶來的影響不大，但對于公寓占比指標較大的舊改項目還是有點麻煩。也有市場人士擔心，未來深圳商務公寓市場整售行為或將大幅減少，散售會給開發商帶來一定資金壓力。
不過，深圳市房地產研究中心主任王鋒此前指出，對商務公寓進行限售以后，實際上是更有利于住宅建設。“有些功能不適合建設商務公寓的土地，直接改成住宅就可以了。”
房企策略“生變”？
其實，近一段時間以來深圳房地產市場的調控可謂逐步升級。今年以來，二手房交易“三價合一”、首套房房貸利率上浮等措施，都在不斷影響著市場的交易。
此外，經過1個多月的征求意見，《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》于日前發布，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。按照方案，未來深圳市商品住房將只占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。其余的60%由3部分組成，分別是人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，此次深圳樓市調控政策出臺會帶來觀望氣氛，預計樓市成交量會下降，從而影響房產中介和房地產開發商的業績。的確，在逐步升級的調控措施面前，房企不得不思考未來在深圳的布局。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳市場調控力度大，但諸如商辦類的小產權房、工業廠房、物流地產等或面臨較好的政策前景，從這個角度看，會給房企拓寬業務帶來更多的思路。
高力國際統計的數據顯示，2017年深圳樓市大宗交易金額逾250億元。在深圳的大宗交易市場中，寫字樓仍是最受投資人關注的領域，但長租公寓及聯合辦公也是他們看好的投資方向。第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿表示，聯合辦公早期主要服務于初創類公司，由于創業公司承租能力低、租期短、續約率低等特點，聯合辦公的盈利空間較小。而在經濟全球化及大型企業業務模塊多元化的大背景下，跨境辦公、外設團隊等業務活動的增加，推動大企業對靈活辦公空間的需求，這些企業承租能力高因此受到聯合辦公品牌的青睞。
此外，深圳大宗交易中，工業廠房的并購是特殊的一種類型，該類工業廠房通常為傳統低端制造業所有，房地產企業并購后根據城市更新政策將其改造成產業研發、公寓、商業等業態，因此工業廠房的并購越來越被視為房企土地儲備的一種方式。
《電鰻快報》
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