新浪財經訊 2018年1-6月份

　　存貨周轉下降 合同銷售單價出現持續下降

　　2015年至2017年，其合同銷售額由225億元增長到963.18億元，復合增長率高達62%。2018年上半年已經實現652.5億元，按照這個趨勢，其2018年進軍1000億銷售額房企行列不是夢。

　　同時，在新增土地儲備方面，2017 年末，中南建設新增98個項目，土地貨值高達1907億元，而2018年僅上半年就新增80個項目，土地貨值為493.2億元，規劃建筑面積合計1138萬平方米。這新增的項目數量或說明中南建設還在保持高速擴張態勢。

　　新浪財經發現，2018年上半年存貨周天數為1756天，相比去年同期1372天，存貨周轉速度顯著下滑。2017年周轉也同樣下滑，2017年末存貨周轉率為27.63%，同比下降13.68 個百分點。這些數據或說明其去庫存效率在下降。

　　不僅存貨周轉下降，中南建設平均合同銷售單價在近兩個季度開始出現持續下滑。2015年至2017年，其合同銷售單價是逐年上漲，由9400元/平上漲到13000元/平，但是今年第一季度則下降至12800元/平，第二季度繼續下降至12380元/平。

　　平均合同銷售單價：

　　值得一提的是，隨著地產調控的深入，平均合同售價出現下跌，存貨未來可能存在一定的跌價風險。但是新浪財經翻閱財報發現，截止報告期，其賬面存貨總余額高達1214億元，但是其存貨跌價準備計提為0，暫未計提任何存貨跌價準備。

　　中南建設業務以房地產開發及建筑施工為主。房地產業務以大眾住宅開發為主，輔之以綜合商業體開發運營及酒店管理等。公司房地產開發項目目前主要集中在長三角區域（上海、江蘇、浙江、安徽）和山東地區，在京津冀區域、河南地區、珠三角區域，及沈陽、西安、昆明、武漢、成都、重慶等中心城市亦有項目。

　　高速擴張背后經營活動現金欠佳 對外部融資依賴較大

　　新浪財經發現，2018年上半年其經營活動凈現金流為14.6億元。但是中南建設在建項目預計總投資約2489.52 億元，截至2018 年3 月末已累計投入1557.15 億元，尚需投入937.28 億元。這充分說明日常經營活動現金流顯然不能滿足其未來資金需求。

　　2018年上半年投資活動產生的現金流量凈額-27.16億元，籌資活動產生的現金流量凈額為61.68億元，這說明投資活動也不能帶來正向現金流，只能依賴籌資活動，這或說明其很大一部分依賴外部融資支撐其擴張經營。

　　新浪財經進一步發現，2016年及2017年其經營活動凈現金流與投資活動凈現金流均為負數，而籌資活動連續為正。2018 年1~3 月，公司經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額和籌資活動產生的現金流量凈額分別為-26.32 億元、-3.03 億元和56.76億元。這些數據進一步表面，中南建設經營活動凈現金流較差，對外部融資依賴反而會較大。

　　擔保363億占凈資產258% 未來資金或承壓

　　截止發稿日，中南建設及控股子公司的擔保額度總金額為720.2億元，本次擔保提供后公司及控股子公司對外擔保總額為 363億元，占公司最近一期經審計（2017年12月31日）凈資產的比例為258.39%。

　　新浪財經注意到，2018年8月15日公告新增擔保13家子公司，新增擔保額為51.5億元，但是這十三家公司負債水平較高，其資產負債率達到100%及以上為7家，達到90%以上100%以下的為4家，剩下2家為82%以上。具體見下表。

　　上表中可以看出，其有些子公司負債水平已經很高（資產負債率大于100%）。但是，其對于上述擔保董事會審議則認為，為上述子公司提供擔保的行為，是基于各子公司項目開發需要，目前各子公司項目開發正常，且公司子公司償還債務能力較強，而對于向非全資子公司提供的擔保，被擔保對象提供反擔保，擔保風險可控。不存在損害公司及其他股東，特別是中小股東的利益的情形。同意公司本次為子公司貸款提供擔保。

　　不僅巨額擔保，其負債水平也不低。

　　中南建設的有息負債由2017年末的529.8億元，上升到2018年上半年末的571.5億元，相對2017年中期增長31%，公司的總負債率由去年中期的88.0%，上升到今年中期的89.9%。高負債必然帶來高利息支出，2017年利息支出高達34.7億元（含資本化利息），當年凈利僅為5.37億元。2018年上半年，利息支出已達18.09億元，當期凈利為10.19億元。

　　新浪財經進一步發現，其長期借款利率水平在5.7%-10.58%之間，但是新浪財經發現2018年上半年凈資產收益率僅為5.25%。這或說明舉債的資金成本已經超過股東收益了。

中南建設在建項目預計總投資約2489.52 億元，截至2018 年3 月末已累計投入1557.15 億元，尚需投入937.28 億元。值得一提的是，截止2018年6月30日，公司共獲得銀行授信額度728.64億元，其中已使用授信額度為326.37億元，剩余授信額度只剩402.27億元，與937.28億元相差逾400億元。中南建設在建和擬建項目未來投資規模大，在當前房地產市場去杠桿政策趨緊的背景下，能夠從銀行獲取的資金應相對有限，未來公司如果其他資金渠道受阻，那將會承受一定資金缺口壓力。（阿甘/文）

《電鰻快報》