土地市場(chǎng)正在降溫。8月13日，廣州資源交易中心共出讓五宗住宅用地，總出讓面積達(dá)19.38萬(wàn)平方米。
跟2016年各大開(kāi)發(fā)商積極搶地，高價(jià)地頻出的熱鬧情形相比，此次土拍顯得冷清很多。在此次出讓的五宗地塊中，一宗地塊以底價(jià)成交，兩宗地塊略高于低價(jià)，溢價(jià)率未超過(guò)百分之一，剩余兩宗地塊的溢價(jià)也在10%以內(nèi)。
事實(shí)上，流拍在全國(guó)土地市場(chǎng)上越來(lái)越多，多個(gè)城市的地塊均有流拍現(xiàn)象，房企在土地市場(chǎng)上變得越來(lái)越謹(jǐn)慎。
拿地更為理性
其中位于廣州花都區(qū)的鳳凰路地塊二期命運(yùn)多舛，在歷經(jīng)了延拍、中止、流拍后終于被華潤(rùn)旗下的深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司收入囊中。除此之外，華潤(rùn)置地還以底價(jià)拿下增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村的一塊宅地。
此外，凱德在此次土拍中也連落兩子，拿下增城區(qū)荔城街新聯(lián)村的兩宗地塊。整體溢價(jià)率不到10%。華發(fā)首次進(jìn)入增城，以9.29億元總價(jià)競(jìng)得增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村地塊，折合樓價(jià)1.11萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率僅為0.54%
而這并非孤立。在同一天，濟(jì)南土地市場(chǎng)降溫明顯，其中有8宗土地流拍，10宗土地以底價(jià)成交，剩余1宗土地以低溢價(jià)成交。
8月10日，太原土拍市場(chǎng)8宗地塊全部流拍，其中，僅有的兩家拿地公司出價(jià)不達(dá)拍賣(mài)底價(jià)。
事實(shí)上，這8宗地曾被寄予厚望，此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)有望誕生今年太原的最高樓面地價(jià)、土地單價(jià)。
而土地市場(chǎng)的降溫在各地均有表現(xiàn)，在杭州良渚新城、蘇州、寧波、湖州、合肥均有地塊流拍，背后反映出的是房企在拿地方面更為審慎。
中信建投(8.290, -0.03, -0.36%)證券發(fā)布的報(bào)告顯示，今年前7月銷(xiāo)售額依然維持 30%–40%增速，而在整體成交規(guī)模持續(xù)上行的情況下，不少熱點(diǎn)城市頻繁發(fā)生了優(yōu)質(zhì)地塊流拍的情況。今年前7月 300城總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，與2014年同期相比高出59%。今年前7月流拍率約6%，在一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。
土地成交的溢價(jià)率也處在下行通道。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)300城市住宅用地成交均價(jià)下降幅度近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22%。
世茂集團(tuán)一位投拓業(yè)務(wù)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，企業(yè)在拿地上的確更加謹(jǐn)慎理性了，“我們區(qū)域上半年在土地市場(chǎng)并未斬獲一宗土地”。
“公司在拿地方面是寧缺毋濫，在開(kāi)拍前會(huì)通盤(pán)考慮各個(gè)因素，如果投資回報(bào)率不高，我們寧愿選擇放棄。”廣州一家中小型房企的投拓部經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者表示。
利潤(rùn)率與去杠桿下的必然選擇
層層調(diào)控政策加碼后，一二線城市自去年下半年以后基本進(jìn)入全面限價(jià)。而在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的背景下，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率逐漸被削弱。在此背景下，高單價(jià)、高溢價(jià)率的現(xiàn)象在土地市場(chǎng)明顯減少。
“利潤(rùn)和回款已成為我們公司考慮的硬性指標(biāo)，首先要符合10%以上的凈利潤(rùn)率，其次需要在8–10個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金回籠。” 某房企投拓部經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者表示。
而土地供應(yīng)規(guī)則的改變亦在限制房企的土地需求側(cè)的活動(dòng)。銷(xiāo)售限價(jià)、配建自持面積等多樣化的土地拍賣(mài)規(guī)則與競(jìng)買(mǎi)條件使得項(xiàng)目的隱性成本更高，變相提升了開(kāi)發(fā)商的拿地門(mén)檻和難度。
花都鳳凰路地塊二就因出讓條件太苛刻，企業(yè)反映開(kāi)發(fā)難度太大而流拍。
出讓具體要求競(jìng)得人須在用地范圍內(nèi)提供12000平方米住房由廣州市花都區(qū)政府指定單位按3500元/平方米的價(jià)格回購(gòu)，而此地塊樓面價(jià)為15914元/平方米。
此地在5次延期出讓仍流拍后改為由兩宗純住宅用地組合出讓，最終以底價(jià)成交。
“條件限制是一個(gè)比較大一個(gè)問(wèn)題，很難全部符合條件，所以導(dǎo)致許多土地都流拍，”一位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者感嘆，以“時(shí)間換空間”戰(zhàn)略來(lái)拿高價(jià)地的邏輯已經(jīng)不復(fù)存在。
資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均杠桿率飆升至76.16%。
負(fù)債率飆升的同時(shí)，房企融資規(guī)模也在逐步緊縮。同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表示，在2018年前7個(gè)月，40家典型房企融資總額達(dá)到4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。同時(shí)，股權(quán)融資凍結(jié)、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴(yán)格監(jiān)管。
在此背景之下，各大房企均提出了去杠桿的目標(biāo)，而這最直接的影響體現(xiàn)在土地投資上。
目前，大多數(shù)城市均對(duì)土地資金來(lái)源有著嚴(yán)格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。而這使得手頭資金并不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。
房企拿地態(tài)度呈現(xiàn)兩極
土地流拍率上升、溢價(jià)率降低背后，房企的拿地態(tài)度也呈現(xiàn)兩級(jí)分化趨勢(shì)。
時(shí)代中國(guó)逐漸放緩拿地腳步。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年上半年時(shí)代中國(guó)共斥資61.15億元拿地， 而在2018年初時(shí)代中國(guó)的拿地計(jì)劃資金為200億元。董事長(zhǎng)岑釗雄表示，公司下半年在拿地方面會(huì)更加理性謹(jǐn)慎， 200億元資金不一定都要花完。
土地拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，也有房企另辟蹊徑， 欲通過(guò)收購(gòu)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、舊改等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)“曲線拿地”。
時(shí)代中國(guó)將城市更新作為增加土地儲(chǔ)備的重要途徑。截至2018年上半年，時(shí)代中國(guó)擁有城市更新項(xiàng)目70個(gè)。
上述世茂集團(tuán)廣深區(qū)域的投拓人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司也在逐漸加大非常市場(chǎng)拿地的比重，目前公司公開(kāi)和非公開(kāi)市場(chǎng)拿地比例都在50%左右。
盡管受限于資金緊缺，整體拿地節(jié)奏較去年有所放緩，但為了保證自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，仍有部分企業(yè)逆市拿地，趁低吸納。
2018年上半年雅居樂(lè)在土地市場(chǎng)上相當(dāng)活躍，在逆周期內(nèi)大規(guī)模搶地?cái)U(kuò)張。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)上半年拿地金額高達(dá)309億元。積極擴(kuò)張的勢(shì)頭還將繼續(xù)，雅居樂(lè)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示：“如果有合適的機(jī)會(huì)，算的過(guò)賬，我們還是會(huì)出手的。年初制定的投資目標(biāo)不會(huì)改變，但是我們會(huì)更謹(jǐn)慎，不代表不出手。”
“堅(jiān)持逆周期擴(kuò)張”也是旭輝一貫的投資策略，2018年上半年旭輝在土地市場(chǎng)上也是相當(dāng)積極。根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，旭輝集團(tuán)共新增67個(gè)新項(xiàng)目，新進(jìn)入了14個(gè)城市，新增土儲(chǔ)總建面約為869萬(wàn)平方米。
“我們認(rèn)為今年下半年是拿地的好時(shí)機(jī)，基于對(duì)市場(chǎng)判斷廣深區(qū)域在上半年未參與土地市場(chǎng)的拍賣(mài)中，下半年我們會(huì)加大拿地角度，在9月、10月份會(huì)有一些動(dòng)作。”上述世茂廣深區(qū)域投拓人士補(bǔ)充道。
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