樓市去庫存周期已經完成？

     樓盤 中新經緯賈義夫 攝

　　商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。國家統計局公布的數據顯示， 2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。

　　面對如此大的庫存規模，2015年12月的中央經濟工作會議明確提出“化解房地產庫存”。之后，各地相繼出臺降低首付比例、鼓勵農民進城買房、減少交易稅費等政策。受此影響，市場交易頻繁，樓市庫存明顯減少，至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。

　　對于去庫存效果，國家統計局在今年7月中旬舉行的上半年國民經濟運行情況新聞發布會上表示，去庫存成效突出。中原地產首席分析師張大偉分析認為，全國商品房待售面積連續4年下降，庫存數據已經跌至50個月以來最低，全國性的去庫存周期已經完成。

　　“不管是一二線城市還是三四線城市，目前基本都已完成了去庫存任務，不少城市已經需要積極補庫存。”張大偉對中新經緯客戶端（微信公眾號：jwview）說。

　　易居研究院近日發布的百城住宅庫存報告顯示，截至今年7月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量環比減少0.6%，同比減少8.0%，庫存規模相當于2011年11月的水平，即庫存規模回落到了七年前的水平。

　　上述報告稱，今年7月份，100個城市新建商品住宅存銷比為9.6，這意味著，市場僅需9.6個月就能消化完這些庫存。對比歷史數據，今年前7個月100個城市存銷比總體在歷史低位運行。

　　“全國百城庫存水平繼續下跌，說明當前市場正步入‘缺貨’階段，此類市場特征與近期房價過快上漲的現象也是關聯的。應該說，庫存市場的基本面正在發生根本性變化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析道。

　　面對房地產庫存不斷減少的現狀，一線城市已經行動起來。百城住宅庫存報告的數據顯示，從同比增幅看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，在今年6月份首次出現同比正增長，7月繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存的階段。

　　不過，不同類別商品房的庫存狀況也不相同。易居研究院的另一份報告顯示，2012年~2017年，在35個大中城市商品房實際庫存中，住宅占比震蕩下行，從56.6%降至44.6%，商品房實際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主，商辦用房的庫存問題變得更加突出。

　　是時候轉向補庫存？
 

　　今年7月31日召開的中共中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　張大偉認為，隨著市場變化，房地產調控已經從去庫存轉向補庫存和遏制房價上漲，地方也應當明確提出停止去庫存政策。

　　呼和浩特市8月底就提出，全面停止房地產去庫存調控措施，成為首個停止去庫存的城市。根據該市2016年4月底實施的房地產去庫存方案，個人或家庭購買首套商品住房并繳清契稅的、回遷居民購買存量商品房并繳清契稅的，按照每平方米200元標準給予購房補貼。也就是說，隨著停止去庫存政策的出臺，呼和浩特將不再發放購房補貼。

　　嚴躍進稱，今年以來，呼和浩特的庫存規模和去庫存周期總體在變小，但房價有所反彈，重新審視既有的庫存政策并積極做出調整，非常關鍵。“停止去庫存或將是下半年新方向。和呼和浩特情況類似的還有西南、西北的部分城市，隨著這類城市庫存市場進入短缺階段，預計下半年相關政策會有所調整。”他說。

  　張大偉認為，樓市調控政策仍在持續加碼，僅今年前8個月，調控次數就高達315次。在這樣的背景下，以發放購房補貼為代表的去庫存政策已經不合時宜，地方政府應當予以停止。

　　從提出“化解房地產庫存”伊始，去庫存就更多地指向消化三四線城市的樓市庫存，而棚戶區改造貨幣化安置也被認為是推動三四線城市房價上漲的原因之一。正因為此，棚改的貨幣化安置在一些地方正逐步退出，實物安置的比例上升。

　　呼和浩特出臺的上述政策強調，穩步推進棚戶區改造項目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。長春市8月底提出，新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

　　“在庫存已經不足的情況下，棚改仍以貨幣化的方式安置，不利于穩定市場。房價上漲過快的城市，應當重新回到實物安置。”張大偉說。

　　在補庫存方面，張大偉認為，除了加大土地供給、增加市場化庫存，也應增加政策性土地供應，如增加回遷房安置房比例、建設人才住房等。