中介一手托兩家，買房者議價空間小；門店迅速擴張，新手業務生疏致交易卡殼
北京高價二手房中介費讓購房者“肉疼”
在購買二手房時，牽動人們神經的一個話題就是中介費。
在房價高企的當下，按總房款的一定比例收取的中介費也不斷升高，購房負擔隨之增加。盡管一些互聯網中介公司試圖以低中介費顛覆傳統的中介收費模式，但目前仍然收效甚微。
而在中介費的定價機制背后，二手房交易市場存在的問題、中介機制的弊端、中介人員的管理等問題日漸浮出水面。
中介不肯降低中介費
“買房”是張琬婷2016年的關鍵詞。
3月開始看房，8月簽約成交。在位于北京市朝陽區十里堡的一個小區里，27歲的張婉婷擁有了第一套屬于自己的房子。
在張婉婷的購房成本中，除了首付款和銀行貸款，大頭的開支還有稅費和中介費。由于是不滿5年的已購公房，總價200多萬元的房子，需要繳納1%的個稅和1%的契稅，大約4萬元，而需要支付的中介費高達5.8萬元。
“中介費其實有議價的空間，但是一般總價不高的房子，中介都不肯讓步。”張婉婷幾經博弈，最終的中介費只降低了0.1個百分點。這家中介公司通常按總房款的2.7%收取中介費用，其中包括2.2%的中介費和0.5%的保障服務費。
簽約前，購房經驗豐富的朋友曾建議張婉婷，看到靠譜的房源后可以“跳單”到中介費低的公司成交。但是，最后看中的房子是獨家房源，不僅沒有“跳單”的可能，也失去了談判的籌碼。
“中介一手托兩家，房源就是定價權。”張婉婷回憶說，去年8月正是北京二手房市場成交量火爆的時段，在經歷了幾次搶房大戰之后自己身心俱疲，只希望不菲的中介費能帶來省心的服務。
然而，后期的中介服務卻沒少讓張婉婷“鬧心”。
因為中介的疏忽，她的房子過戶時間被拖后了約一個月。去年12月初，買賣雙方都到達過戶大廳后，中介才發現，張婉婷身份證與戶口卡上的居住地址不一致，無法辦理過戶。重新預約過戶時間，重新辦理身份證，直到12月底才最終完成過戶手續。
在張婉婷看來，中介服務行業從業者的素質參差不齊，由于門店數量迅速擴張，很多中介都是“新手”，培訓幾個月就上崗。她的幾個同事也都遭遇過由于中介業務生疏，導致交易環節卡殼的“窘境”。
定價機制惹爭議
2016年，北京市二手房網簽總量達27.24萬套。此前有媒體報道測算，如果以每套房價格500萬元、總房款2.7%的比例計算，北京一年的房屋中介費的體量約為367.74億元。
對于中介費，張婉婷有幾個疑問，為什么繳稅按照網簽價，但是中介費的收取卻要按照成交價。中介在二手房買賣過程中所付出的勞務成本并不與房價正相關，為什么要根據房價進行比例提成。
那么，體量如此巨大的中介費究竟是如何定價的呢？
中原地產首席分析師張大偉分析稱，兩年前，發改委有一個地方性規定。以北京為例，過去獨家房源的上限是2.2%，一些非獨家房源大概在1.8%~2%左右。近一兩年政策調整，現在只要明碼標價，根據發改委的規定都是合理的。
“中介費定價是市場自主博弈的結果。”北京市房地產協會會長陳志指出，但確實有中介機構利用壟斷地位迫使市場接受定價的情況存在。
在張大偉看來，從絕對值比例看，對比其他國家，比如發達國家或一些東南亞國家，我國中介費的比例并不算高。美國在5%~6%，東南亞一些國家在3%~5%之間。
“中介費讓買房人覺得‘肉疼’，某種程度上與我國的中介機制有關。”北京市房地產法學會副會長趙秀池解釋說，發達國家是單邊代理制，買賣雙方都有自己的中介，但國內是雙邊代理制，中介一手托兩家。國外中介費一般由買賣雙方共擔，但國內的稅費、中介費，全由買方承擔。
在陳志看來，中介費的定價機制背后，更應關注的是目前二手房交易市場存在的問題。比如交易的安全性、交易環節的設置、信息的雙向透明、獨家代理的問題，是不是應該把各類服務進行拆分，避免中介壟斷。另一個需要關注的問題則是如何規范中介人員的行為、提升服務質量。趙秀池建議，通過信用體系的建設，采取黑名單等措施對中介行業進行規范。
低價中介仍難顛覆行業生態
在“互聯網+”風口下，新興的互聯網中介公司應運而生。它們以低中介費為突破口，利用低廉的傭金殺入二手房市場。這些以顛覆者形象出現的互聯網中介一度被認為可以倒逼傳統中介下調中介費用。
但是，就目前的市場成交情況而言，互聯網中介不僅對傳統中介市場構成的沖擊十分有限，其自身的盈利問題也仍是困局。
趙秀池分析說，由于房屋交易金額較大，短期內消費者很難轉變觀念，完全脫離實體門店，依賴“直買直賣”平臺。
同時，互聯網中介無門店的輕資產運營模式,雖然可以降低門店租金等運營成本,但是為快速占有一定的市場份額，互聯網公司前期往往都會“燒錢”進行推廣，營銷成本較高，而后期能否實現盈利仍需要時間檢驗。
陳志認為，買房是低頻交易，成交需要在價格波動的過程中尋找合適時機。傳統中介的核心競爭力在于獲取房源的能力，快速對接客戶的能力，快速成交的能力，而這些都與中介公司背后的投入有關。
在陳志看來，互聯網中介能否對中介行業業態產生影響的關鍵在于能不能提供與傳統中介同等的服務，能不能快速達成交易。互聯網中介的生存還是要回歸到中介服務的本質上。“如果服務同質，消費者自然會選擇價低者。通過市場重新調整，就會體現在中介費價格上。”
趙秀池強調，充分而合理的競爭是確保市場健康發展的前提。只有在二手房中介市場形成充分的競爭，對消費者才是有利的。
《電鰻快報》
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