在房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的持續(xù)累加下，進(jìn)入2019年，房價(jià)漲勢繼續(xù)放緩。2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市1月房價(jià)指數(shù)。其中，1月有58個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比上漲，比去年12月減少1個(gè)。雖然上漲城市數(shù)量仍多，但70城市新房價(jià)格平均環(huán)比漲幅已降至0.61%，連續(xù)三個(gè)月下跌。

　　二手房方面，1月有41個(gè)城市的二手房價(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量同樣比去年12月有所減少。其中，4個(gè)一線城市的二手房價(jià)格平均環(huán)比繼續(xù)下降，31個(gè)二線城市的二手房價(jià)格由升轉(zhuǎn)降。

　　一二線城市二手房價(jià)格普降，還是過去三年多來首次出現(xiàn)。二手房市場的“風(fēng)向標(biāo)”特性，似乎意味著整體房價(jià)將出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)。

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然整體市場處于下行期，但現(xiàn)階段，利好和利空的因素同時(shí)出現(xiàn)。擁有人口、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢的一二線樓市，后發(fā)動(dòng)力較足，房價(jià)也將得到支撐；而在貨幣化棚改退潮的情況下，三四線城市房價(jià)降溫恐不可避免。

　　房價(jià)走勢繼續(xù)分化

　　與過去幾個(gè)月的趨勢類似，今年1月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)總體上漲乏力。房價(jià)環(huán)比下跌的城市有所增多，上漲的城市有所減少。

　　新建商品住房價(jià)格方面，4個(gè)一線城市、31個(gè)二線城市、35個(gè)三線城市均出現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅分別為0.4%、0.7%和0.6%。一線城市和三線城市的漲幅均比去年12月有所回落，二線城市漲幅持平。

　　其中，大理、吉林市、秦皇島成為1月新房價(jià)格漲幅最高的城市，分別為2.0%、1.8%和1.7%。岳陽、惠州、廈門則領(lǐng)銜跌幅榜。

　　從2016年以來，本輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)了超過三年的時(shí)間。雖然銷售規(guī)模仍然不斷攀高，但從去年四季度開始，市場已經(jīng)進(jìn)入到下行通道中。多數(shù)分析人士認(rèn)為，市場銷售的下滑已經(jīng)波及到房價(jià)，使整體房價(jià)出現(xiàn)頹勢。

　　不同層級(jí)城市之間的房價(jià)分化現(xiàn)象仍然存在，并集中體現(xiàn)在二手房領(lǐng)域。

　　今年1月，4個(gè)一線城市的二手房價(jià)格平均環(huán)比下降0.1%，除上海持平外，其余三個(gè)城市的二手房價(jià)均有所下調(diào)。31個(gè)二線城市的二手房價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，平均降幅為0.1%。

　　35個(gè)三線城市的二手房價(jià)格繼續(xù)上漲，漲幅為0.2%，比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　房價(jià)分化現(xiàn)象的出現(xiàn)由來已久。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，三線城市出臺(tái)調(diào)控政策晚于一二線城市，力度也比后者稍弱。因此到目前為止，一二線城市市場繼續(xù)低迷，部分三四線市場仍處于上行走勢，其房價(jià)的漲幅也高于一二線。

　　北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，過去兩年來，該企業(yè)在北京區(qū)域（含環(huán)北京地區(qū)）的銷售業(yè)績始終沒有增長。相反，三四線城市對銷售的貢獻(xiàn)持續(xù)上漲，由于三四線城市房價(jià)上漲，這些區(qū)域?qū)麧櫟呢暙I(xiàn)也明顯提升。

　　他指出，三四線城市房價(jià)的上漲，主因在于這些區(qū)域受到大規(guī)模棚戶區(qū)改造的紅利影響。另一方面，這也和三四線城市房價(jià)基數(shù)較低有關(guān)。

　　核心城市房價(jià)仍有支撐

　　在1月各城市房價(jià)變化中，一二線城市二手房均價(jià)的同時(shí)下降尤其引人注目。中原地產(chǎn)指出，過去三年多來，這種情況還是首次出現(xiàn)。

　　由于交易分散、受到行政管控較少、市場反應(yīng)敏銳，二手房市場通常被視為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。中原地產(chǎn)認(rèn)為，這一變化的信號(hào)意義在于，可能預(yù)示著整體房價(jià)將走向由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)。但前提是，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)保持現(xiàn)有力度不松動(dòng)。

　　今年1月以來，多個(gè)省份召開地方“兩會(huì)”，對全年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。其中，棚改下降、一城一策、“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）是出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。這也意味著，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)仍然從緊，并沒有明顯松動(dòng)。

　　不僅如此，按照監(jiān)管層的基調(diào)，棚戶區(qū)改造的范圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。這也將成為三四線城市的不利因素。

　　但在人口、信貸等方面，利好消息仍然不斷釋放。

　　繼天津、成都、南京、武漢等城市在過去兩年成為攬才大戶后，今年以來，海口、襄陽、嘉興等三四線城市又開始了新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，通過人才引進(jìn)計(jì)劃的實(shí)施，精英人才流入必然會(huì)為樓市帶來不同程度的增量置業(yè)需求，有助市場活躍度的提升。

　　2月21日，發(fā)改委在《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》中也提出，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。郭毅表示，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對扎實(shí)的二線城市將加速人口流入進(jìn)程，樓市發(fā)展的根基也將得到進(jìn)一步夯實(shí)。

　　信貸方面，央行數(shù)據(jù)顯示，今年1月，以個(gè)人房貸為主的住戶部門中長期貸款新增6969億，創(chuàng)下單月新增貸款額的歷史新高。而融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續(xù)兩個(gè)月回落。

　　郭毅表示，綜合樓市政策、人口流動(dòng)、信貸變化等三個(gè)層面來看，不同城市將呈現(xiàn)出不同的市場走勢。“2019年，核心一線城市雖然受制于嚴(yán)格調(diào)控，房價(jià)漲幅趨穩(wěn)，但發(fā)展后勁強(qiáng)勁，仍將保持小幅上漲的價(jià)格走勢。”

　　但三四線城市在貨幣化安置降溫的大背景下，如果部分城市的調(diào)控寬松的力度有限，空有人才引進(jìn)計(jì)劃而缺少相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，二者疊加，仍未能替代棚改對樓市的驅(qū)動(dòng)力的話，房價(jià)的降溫恐將不可避免。

　　近日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與省統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于2018年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報(bào)》，也預(yù)測了這一分化局面。該報(bào)告指出，全省樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，“部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢好、人口吸引力大的市縣，房價(jià)保持基本穩(wěn)定；部分缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的市縣，房價(jià)將出現(xiàn)小幅下跌，特別是一些地段較偏遠(yuǎn)的樓盤，缺乏配套設(shè)施、人流等條件支撐，房價(jià)下跌壓力較大。”

《電鰻快報(bào)》