本文由陳方勇視點授權轉載。

導語：WeWork代表的聯合辦公究竟是什么商業模式？到底是不是二房東？真的可以形成投資生態圈嗎？它算高科技公司嗎？

剛剛傳出估值從470億美元腰斬到231億美元的消息后，8月14日晚，WeWork公開了招股書。真實運營數據公之于眾，這下不用猜，就可以知道這家共享辦公的鼻祖到底是何成色。

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招股書顯示：截至2019年6月底，WeWork擁有52.7萬名會員，在全球29個國家的111個城市擁有528個分支機構。其中，52.7萬名會員來自于多個行業，其中38％來自全球財富500強企業。

可以對標的一個企業是曾經的英國雷格斯（Regus），如今改名為IWG，當前大約擁有3000個辦公空間，在全球范圍內擁有250萬客戶，重新上市后，當前的市值大約為30億美元。

?（信息來源：投中網，點擊看大圖）

一直會有人問WeWork到底賺不賺錢，原來我的回答是：美國本土那些拿的早的空間應該賺錢，中國的顯然不賺錢。

沒想到報表出來還是顛覆了我的想象！

我們看到報表顯示：2016年，2017年和2018年的營業收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，凈利為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元，2019年上半年營業收入為15.35億美元，凈利潤-9.04億美元。

也就是說，僅僅最近三年半的時間，WeWork的凈虧損就達41.94億美元，生生虧掉了一個多IWG！

??（信息來源：投中網，點擊看大圖）

那么就奇怪了，明明干的事情相似，怎么連年虧損的WeWork就要比已經實現贏利的IWG值錢（就算按腰斬后的估值231億美元計算，也是IWG市值的接近8倍）？

我看到了一個把我下巴快驚掉的估值邏輯：截至2019年6月30日，若將每個會員的平均收入，應用于WeWork現有111個城市的1.49億人的潛在會員人數時，WeWork的市場空間為9450億美元。

若以全球280個目標城市，2.55億潛在會員總人數的口徑來估算，WeWork的市場空間為1.6萬億美元。來自世邦魏理仕集團和庫什曼和韋克菲爾德的數據顯示，每位員工每年的入住成本加權平均約為11,700美元。

通過將平均員工入住成本應用于WeWork現有111個城市的1.49億人口的潛在成員，估計總機會為1.7萬億美元。若以全球280個目標城市，2.55億潛在會員總人數的口徑來估算，WeWork的市場空間將達到3萬億美元。

但我不知道，從52.7萬名會員到2.55億潛在會員之間巨大的數字鴻溝，他們計劃怎么去填補？要再拿多少平方米的空間？還是只要所到城市的人就都會成為他們的會員？

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應該承認，WeWork還是很有創造性的，他們創造發明了一種新的財務指標叫CommunityAdjusted EBITDA（“社區調整后EBITDA”）。

這個指標不僅剔除特別運營支出，還剔除了基本的運營費用（如市場營銷Marketing、管理費用G&A和開發與設計費用Development & Design），他們的理由是一旦進入成熟期這些費用就不再發生。

可惜真實情況非常打臉，WeWork的巨額虧損不僅來源于拿房成本的不斷上升（很多其實就是爭奪優質房源造成的），而且他們的獲客渠道嚴重依賴高額渠道費和客戶補貼（比如免租期）。

這樣導致新增的客戶價值不僅接近于0，而且基本沒有什么忠誠度可言（有不少客戶甚至開始“蹭免租”，哪里新開一家就蹭到哪里）。

請問，這樣增長的客戶和收入有何價值？

（點擊看大圖）

現在需要回到最初的那個問題：WeWork代表的聯合辦公究竟是什么商業模式？到底是不是二房東？是資產管理公司嗎？社群有價值嗎？可以做投資孵化嗎？真的可以形成投資生態圈嗎？它算高科技公司嗎？

當很多人迷惑時，他們會把目光投向軟銀的孫正義，WeWork所有120億美元的融資中至少有106.5億美元來自軟銀，這個曾經因為押對阿里巴巴而一鳴驚人的神人，這次還會是“眾人皆醉我獨醒”嗎？

??（信息來源：地新引力，點擊看大圖）

我們可以看看WeWork為了對得起金主爸爸的期望都干了什么事。

為了證明自己是一家科技公司，WeWork不僅開發了線上社區，開展豐富的社群活動，聲稱借助大數據選址，利用BIM（建筑信息模型）提供技術輸出，而且還做了初創企業加速器 WeWork Lab，還收購了超過13家的企業（主要是第三方服務公司）來建立生態系統，期望以后的收入結構中更多的是企業服務收入。

結果如何？

大企業占比越來越大，線上社區活躍度越來越低，線下社群活動產生了大 量文化沖突，大數據技術并沒有比傳統企業更高明，投資正在變的更像個地產投資基金，企業服務收入至今大概也就在 5% 左右的收入占比！

就在這個上市準備期，還被曝出創始人提前套現和拿自己的房產租給 WeWork 的消息， 不免會讓人猜想這是不是又是一個“輕重套現”的游戲，用“輕”來上市套現，而真實意圖不過還是房地產投資，只是在上市主體之外！

?（信息來源：掙扎空間，點擊看大圖）

《電鰻快報》