2019年的中報季已經(jīng)悄然落下帷幕。

        你可能已經(jīng)忘了碧萬恒半年的業(yè)績完成率，忘了融創(chuàng)孫宏斌對排名的看淡，忘了政策收緊下房企大佬們對前景的擔憂和經(jīng)營的焦慮，但一定記得龍湖業(yè)績會上那位男業(yè)主哽咽的“控訴”。

        誠然，這是今年中期業(yè)績會上傳播最廣、引發(fā)關注最多的一幕，如果要評中報印象，它一定當之無愧拔得頭籌。這一幕的背后是“三好學生”龍湖遭遇來自業(yè)主的靈魂拷問，更是房企追求業(yè)績、用戶要求質量，二者矛盾未能調和的必然結果。

        1 業(yè)主上演“陳情令”

        近日，龍湖集團在香港舉辦中期業(yè)績發(fā)布會，會場大門在距離既定時間僅剩幾分鐘時打開，等候在外的媒體相繼入內。

        人群中，一位西裝革履的男子手持文件袋落座在了左側倒數(shù)第二排，沒有人會想到他接下來的發(fā)言和身份的逆轉將引起會場的騷亂，以至于消息通過網(wǎng)絡加載，引發(fā)軒然大波，相比之下，人們近乎忘了現(xiàn)場的主題——龍湖的業(yè)績表現(xiàn)。

        時間到!

        “多維航道，篤定前行”的背景板前，董事長吳亞軍藍色連衣裙外罩了件黑色外套，顯得神采奕奕，攜CEO邵明曉和CFO趙軼這一固定“鐵三角”組合出席。

        一如此前，龍湖也帶了其他兩位中高層露面，這一次是集團副總裁胡若翔和鄭州公司總經(jīng)理孫海波。

        再過兩個多月，龍湖便將迎來上市十一周年紀念日，面對“回顧上一個十年發(fā)展有何感悟”的提問時，吳亞軍坦言，時間過得蠻快，沒有什么值得特別紀念，對于上市公司而言，沒有故事就是好故事。她笑稱：“對于記者來說，最不喜歡的可能就是我們這樣沒有故事的公司。”

        吳亞軍沒有想到的是，素來缺乏故事性的龍湖這次卻制造出了個大故事，或者也可以稱之為“事故”。

        業(yè)績介紹完畢，進入提問環(huán)節(jié)，第6個問題開始時，話筒被傳遞至上述西裝革履男子手中。

        “吳女士您好，我是長沙水晶酈城的業(yè)主，我來是有一封信想交給您。”一番簡短的介紹讓現(xiàn)場有些猝不及防，在現(xiàn)場媒體的注視中，該名業(yè)主走向發(fā)言臺將紙質版信件交給吳亞軍。

        隨后，他走回座位旁的過道，并未落座，聲音忽而變得有些高亢，坦言闖入業(yè)績會現(xiàn)場實屬無奈，他將問題拋予吳亞軍，“您知不知道龍湖在長沙已經(jīng)成為維權的代名詞，長沙龍湖所有的樓盤都在維權，無一例外?您知不知道長沙龍湖雇傭社會人士來應對業(yè)主?您知不知道龍湖新風系統(tǒng)的進氣口和燃氣出氣口只有50公分?”

        三連問后，現(xiàn)場一片嘩然。

        該業(yè)主頓一頓繼續(xù)說道：“吳女士，我非常欽佩您，我聽說您是因為您買的房子不滿意才創(chuàng)辦了龍湖，但我不知道，龍湖為什么會成這個樣子。”他開始哽咽起來，重復道“真的，我不知道為什么會成這個樣子”。他稱，自己曾多次與龍湖長沙公司相關負責人溝通，但問題并未得到妥善解決。

        工作人員試圖安撫該名業(yè)主，請其至場外休息片刻，吳亞軍卻頗有風度地表示，“沒事沒事，讓他說。”

        該男子控訴完，管理層起初未有回應，現(xiàn)場主持人草草切換回提問環(huán)節(jié)，在記者的追問下，吳亞軍點了一旁的邵明曉來回答，邵明曉簡單翻看了業(yè)主提交的資料，表示先了解情況，后續(xù)給回復。

        龍湖方面經(jīng)確認后坦承，該男子系龍湖長沙一項目業(yè)主親屬，其所訴精裝修房屋在交付時存在與業(yè)主預期不符的情況，在此前雙方的溝通過程中，龍湖的溝通態(tài)度未能令業(yè)主滿意。

        2 “三好生”陷維權潮

        《國際金融報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，長沙水晶酈城項目引發(fā)的業(yè)主維權問題由來已久。

        5月31日和6月10日，水晶酈城部分業(yè)主與龍湖長沙公司對項目爭議問題進行過磋商;6月11日，相關項目協(xié)商維權微博評論中，長沙龍湖官微曾對此進行過回復，證實項目方曾與業(yè)主就爭議問題進行過溝通。

        此外，今年上半年，長沙龍湖水晶酈城幾百名業(yè)主曾聯(lián)名向政府進行實名舉報，投訴長沙龍湖涉嫌虛假宣傳、違規(guī)高價搭售精裝房、精裝房貨不抵價、拆除樣板間等問題。在長沙市長信箱網(wǎng)站上，7月、8月均有多封投訴長沙龍湖水晶酈城項目信件。長沙住建局曾在7月29日回復市民投訴信稱：針對龍湖水晶酈城項目問題，我局高度重視，經(jīng)與業(yè)主代表當面溝通解釋及召開專題會議調查落實后，住建局就該項目精裝價格、房屋質量等問題已通過信訪渠道(多名業(yè)主來信來訪事項)進行詳細的書面答復。關于價格公示問題，住建局已經(jīng)以政府信息公開方式公開了該項目毛坯件和精裝修價，請市民留意查看。

        業(yè)界對于龍湖的印象大體還停留在產(chǎn)品品控上，一個廣為流傳的段子。地產(chǎn)“教父”、綠城集團創(chuàng)始人宋衛(wèi)平，早年聽人說龍湖在重慶人心目中的地位，就如綠城在杭州一樣，好奇地飛去一探究竟。

        看完龍湖南苑幾個項目之后，老宋對龍湖的五重景觀贊不絕口，當下就通知遠在杭州的高管們大規(guī)模飛過來學習。據(jù)稱，這次考察光機票就花了近百萬元。

        以至于老宋曾感慨，“全國房企里，造房子的品質讓他佩服的只有‘一家半’，其中半家是星河灣，一家則是龍湖。”

        然而，時過境遷，這家被宋衛(wèi)平稱為“唯一競爭對手”的龍湖，這家被萬科王石贊譽細節(jié)服務“可怕”的龍湖，已演變?yōu)闃I(yè)主維權的典型。

        縱觀近年來的龍湖項目，所涉質量問題已不勝枚舉：京郊古北水鎮(zhèn)的長城源著，房屋出現(xiàn)樓梯塌陷、墻皮掉落、墻體滲水系列問題;濟南的龍湖春江酈城，大量業(yè)主收房不到兩個月，客廳、廚房、臥室、陽臺的天花板均出現(xiàn)大面積漏水，漏水又導致電線漏電短路，電梯也頻頻停運;長沙的龍湖天宸原著，業(yè)主于收房前期發(fā)現(xiàn)房屋里地板裂縫密布，每條裂縫均有1厘米寬;南京的龍湖春江酈城工地塌陷，導致附近居民樓體開裂，數(shù)十位住戶當即被要求緊急撤離;上海的龍湖天璞二期也因為維權一度上了熱門微博……

        此外，2015年后，龍湖業(yè)主維權聲勢更大，甚至出現(xiàn)了“龍湖維權網(wǎng)”。面對龍湖集團當前的系列性質量維權問題，習慣于思考“五年后的事”的吳亞軍，是否將放緩進擊的步伐，將關注點聚焦于當下?

        3 高周轉之殤

        業(yè)主孤身趕赴業(yè)績會現(xiàn)場上演“陳情令”折射出維權背后的無奈，然而，這或許并不是一起個例，更是如今中國房地產(chǎn)亂象叢生的縮影，尤其是近年來，地產(chǎn)行業(yè)維權聲此起彼伏，很多企業(yè)自身為了追求極致的發(fā)展速度，對產(chǎn)品質量的把握已經(jīng)脫離安全的閥門。

        記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅8月當月，便發(fā)生了數(shù)起挑動公眾神經(jīng)的項目質量問題。

        8月1日凌晨，江西南昌一在建項目中駿雍景灣地下室車庫頂板發(fā)生局部塌陷事故，塌陷區(qū)域面積約500平方米，該項目曾號稱是“為慶祝中駿成立30周年精工匠造”。

        根據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳安全生產(chǎn)管理委員會8月8日印發(fā)的“事故通報”，中駿雍景灣塌陷的直接原因是局部超荷載，通報還提及“地下室頂板無梁樓蓋未設置暗梁”。

        近年來，無梁樓蓋導致的坍塌事故并不少見。2018年11月12日，廣東省中山市古鎮(zhèn)萬科城一期2標段發(fā)生地下室頂板無梁樓蓋局部坍塌事故，坍塌面積約2000平米;2017年8月19日，北京市石景山區(qū)西黃村某地下車庫發(fā)生坍塌;2017年11月5日，河北滄州市一小區(qū)發(fā)生地下車庫坍塌，坍塌面積約200平方米。

        無梁蓋樓的優(yōu)勢主要有兩點：第一，有效節(jié)省空間，視覺上更加美觀;第二，施工速度快，顯著縮短開發(fā)周期。因此對追求高溢價、高周轉的開發(fā)商來說，該技術的確值得追求，但由于專業(yè)要求較高，在經(jīng)驗欠缺的情況下，很容易導致嚴重事故。

        突然的塌陷引發(fā)了業(yè)主的擔憂，他們成立了相關微信群，密切關注后續(xù)的質量監(jiān)測情況。

        即便是主打高科技住宅的金茂，其連基本的防水問題也未能徹底解決。8月，位于廣州廣鋼新城的豪宅盤珠江金茂府，被曝出多項房屋質量問題，木地板發(fā)霉、餐廳地磚被油漆滲透、多個房間墻體與踢腳線部分大面積滲水……而“府系”是金茂產(chǎn)品線中定位最高、品質最好的豪宅產(chǎn)品線。

        無獨有偶，位于佛山的金茂綠島湖也被業(yè)主投訴，稱其故意隱瞞樓盤缺陷，涉嫌欺詐營銷。

        數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國消協(xié)組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%;房屋裝修及物業(yè)服務類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。今年上半年，房屋建材類的投訴有14343件，房屋裝修及物業(yè)服務類的投訴有8473件。

        一名頭部房企的中層直言,“質量門”頻發(fā)的原因在于：政府限價，集團有考核，項目夾在中間，唯一的辦法就是降標減配加高周轉。某接近龍湖的人士補充道:“除了上述原因，龍湖項目近幾年爆發(fā)出的問題還有一個原因是，此前吳亞軍放權太徹底，在國外待了大半年時間，導致內部管理發(fā)生了一些變化，畢竟吳本人還是挺重視產(chǎn)品的。”

        4 房企的責任

        高周轉模式再一次被推至輿論中心。誠然這一模式早已不是新鮮事物，在以增量為主的發(fā)展階段，無數(shù)房企都曾將高周轉視作突圍的“武器”。

        清華大學貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群直言，高周轉是國內房地產(chǎn)市場發(fā)展的必經(jīng)階段，只有通過高周轉實現(xiàn)規(guī)模擴張，才能拿到資金支撐企業(yè)進一步發(fā)展。

        陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌也曾為“高周轉”模式澄清，表示高周轉實際指的是資金高周轉，物理上的施工期有多長還是多長，并非是讓施工工期縮短，也并不影響品質，這是兩碼事，不能混淆在一起。

        然而，某行業(yè)人士對《國際金融報》記者表示，高周轉難免會影響項目品質，“畢竟資金的高周轉需要工程等各個環(huán)節(jié)配合來實現(xiàn)，施工速度將直接影響銷售節(jié)點，而項目回款又將影響資金周轉，按照正常總包的施工節(jié)點，某些房企很難在其高周轉規(guī)定的時間內完成整套流程，因此只有在某些方面降低標準才能加速工期”。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉贊同上述觀點，他認為，“高周轉會導致出現(xiàn)質量問題的概率大漲，速度慢不一定質量好，但速度快質量肯定不好。”

        一名行業(yè)資深從業(yè)者指出，除了高周轉，房企普遍實行的跟投機制和內部貪腐問題也是“質量門”層出不窮的根源，直接導致減配降成本。其指出，近來開發(fā)商加大內部反腐動作，且處置手段明顯升級，一來緣于行業(yè)步入中低增長階段，公司需要開源節(jié)流，二來“很多東西再爛下去就要壞根本了”。

        張大偉直指，實施跟投后，經(jīng)理人必然以利潤作為一切驅動力。

        房企內部的貪腐問題有多嚴重?此前有媒體曝出，某頭部房企上海區(qū)域營銷總因貪腐被公司舉報，正在接受調查，涉案金額或超億元。此外，據(jù)《國際金融報》記者了解，某閩系房企一城市總因在項目土地環(huán)節(jié)收受2億多的回扣近期已被調查。

        當質量問題再一次曝光在聚光燈下，企業(yè)對于品質的認識與重視是否會被重塑。某頭部房企品牌人員坦言：“很難。雖然多家房企已將工程安全納入考核范疇，但分值占比不大，并未觸及員工根本利益。”

        張大偉則認為，最有效的改善辦法是監(jiān)管部門的重罰，倒逼企業(yè)的重視。實際上，今年7月底，安徽合肥已率先對開發(fā)商念起了“緊箍咒”：對引發(fā)三次及以上群訪事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時采取暫停供地、暫停預售、暫停網(wǎng)簽措施。

        在高周轉為房企營造一片繁榮后，如何解決其留下來的質量隱患或需要行業(yè)來面對與重視。

《電鰻快報》