泰禾集團（000732.SZ）近日發布第五次臨時股東大會決議公告，公司第九屆董事會換屆選舉。

公告顯示，此次臨時股東大會共表決選舉了4名非獨立董事、3名獨立董事以及2名監事會監事。同一天，泰禾集團發布第九屆董事會第一次會議決議公告，公司董事會聘任黃其森先生為公司總經理，聘任沈琳女士、葛勇先生、陳波先生、王景崗先生、邵志榮先生為公司副總經理，聘任姜明群先生為公司財務總監。

2019年以來，泰禾集團先后有多位高管離職。經過此次換屆及聘任之后，泰禾新的董監高正式集體亮相。 

泰禾集團主要從事住宅地產和商業地產的開發及運營。擁有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、園系、府系等系列為核心品牌的高端住宅地產產品，以“泰禾廣場”、“泰禾新天地”、“泰禾中央廣場”為核心品牌的商業地產產品。

近幾年，泰禾集團的報表營收及凈利潤一直保持增長，資產規模以較快速度擴張。截止2019年6月末，泰禾集團的總資產已經超過2300億元。

但是，在資產規模擴張的同時，泰禾也面臨著一系列的挑戰：負債率偏高、有息負債總額超過1000億元、融資成本位于相對高位，面臨較為緊迫的去杠桿壓力。

2018年初，泰禾股價曾經歷一波飆漲，但隨即掉頭向下。當前，泰禾集團總市值約152億元，較去年527億的峰值，跌逾7成。

新管理層如何帶領這家總資產規模逾2000億的房企應對挑戰，化解一系列亟需解決的問題？

 2019中報：出售股權增厚利潤

最新財報顯示，截止2019年6月末，泰禾集團實現營業總收入145.06億元，較上年同期增長14.33%，實現歸母凈利潤15.61億元，較同期增長58.74%。

利潤的增長與出售公司資產與股權有較大關系。財報顯示，2019上半年，泰禾集團的投資收益為7.49億元，占利潤總額的35.15%，較上年同期增長388.99%，其主要是處置子公司確認的投資收益。 

 挑戰一：總資產超過2300億，但受限資產占4成 

近幾年，泰禾集團的資產規模不斷增長，同時總負債也整體呈增長趨勢。

財報顯示，截至2019年6月末，泰禾集團資產規模達2386.36億元，較上年同期增加30.83億元。總負債為2018.75億元，較上年末下降93.72億元，但與上年同期相比總負債微升0.04%。

與其他在A股上市的房企相比，泰禾集團的總資產及總負債均排在第13位，整體排名較前。 

但值得注意的是，公司的資產受限情況。截止2019年6月末，公司的受限資產合計約為981.44億元，在總資產中占比超過40%，其受限的主要原因為借款抵押。

 挑戰二：資產負債率下降，有息負債仍超千億 

歷年財報顯示，2015-2017年泰禾集團的資產負債率持續上升，2018年開始小幅下降，截止2019年6月泰禾集團的資產負債率較上年末再次下降2.28個百分點至84.60%。

從負債率走勢圖上來看，過去一年多，泰禾集團已經采取了一系列舉措降低杠桿率。

2018年底泰禾集團的有息負債為1375.26億元。截止2019年6月底，公司有息負債較上年末下降超270億元，但其規模依然超過1100億元，在A股上市房企中排名第九。 

 挑戰三：融資成本偏高 

財報顯示，泰禾集團的有息負債主要由銀行貸款、非銀行貸款和公司債構成。

數據顯示，目前公司的綜合平均融資成本為9.3%。

做一些簡單的對比，根據財報數據：2019年上半年，金融街的整體平均融資成本為5.38%，金地集團的平均融資成本僅4.87%。相比之下，泰禾集團的綜合融資成本明顯偏高。

從融資結構來看，泰禾集團非銀行貸款占比較大是導致融資成本較高的原因之一。

截止2019年6月末，公司非銀貸款共計650.25億元，在有息負債中占比達58.94%，該類貸款的融資成本超過10%。而融資成本相對較低的公司債，在有息負債中占比僅18.64%，其融資成本為7.68%。

截止2019年6月末，泰禾集團持有未到期公司債共計7只。 

除境內公司債券，泰禾集團還發行了多只境外美元債。截止2019年6月末，公司持有的未到期海外債券情況： 

從數據來看，泰禾集團2018年發行的海外債券融資成本在8%上下，然而2019年7月發行的三年期美元債，其融資利率高達15%。

根據Wind數據，我們統計了2019年以來內房企在海外共計發行的148只美元債，其中有53只債券的票面利率高于10%。而利率高于14%僅有5家，其中當代置業發行的1.5億美元綠色優先票據，票面利率15.5%，也是其中唯一一家票面利率高于泰禾集團的內資房企。 

債券利率受到諸多外部因素的影響，但也在某種程度上反映出市場對于企業的風險定價。

內資房企美元債還面臨另外一個不可忽視的風險——匯率波動。在當前的外部經濟和金融環境下，如何應對匯率波動，降低海外債券的綜合融資成本，也是泰禾集團新管理層需要解決的問題。

不過，金融市場也正在發生一些對房企比較有利的變化。Wind統計數據顯示，2018年初至今國內公司債發行利率整體呈下行趨勢。那么，對于泰禾集團來說，或許也是降低融資成本的好時機。（JW）

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《電鰻快報》