新浪財(cái)經(jīng)訊 今年以來(lái)，中交地產(chǎn)已在武漢、鄭州、北京拿地五幅，拿地金額超60億元，計(jì)容建面超45萬(wàn)平方米。李永前回歸之后的中交地產(chǎn)似乎沖勁十足，不久前，公司還與中交房地產(chǎn)集團(tuán)簽訂了2020年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)責(zé)任書。強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)的同時(shí)，中交地產(chǎn)也拋出了上市以來(lái)第一筆永續(xù)債計(jì)劃，擬注冊(cè)永續(xù)中票的規(guī)模不超過16億元人民幣。2020年1月，中交地產(chǎn)還有銀行、信托等新增借款39.09億元，負(fù)債規(guī)模依舊居高不下。

落后的“央企”

        中交系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)錯(cuò)綜弄復(fù)雜，歷年來(lái)經(jīng)歷了多次整合，集團(tuán)A股上市公司平臺(tái)為中交地產(chǎn)。2018年8月，經(jīng)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司(下稱中交集團(tuán))批準(zhǔn)，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱中交房地產(chǎn)集團(tuán))與中住地產(chǎn)擬進(jìn)行吸收合并。在這次合并前，中交房地產(chǎn)集團(tuán)借由全資子公司中住地產(chǎn)間接持有中交地產(chǎn)約2.38億股股份，占中交地產(chǎn)股份總數(shù)的53.32%。合并后，中交房地產(chǎn)集團(tuán)直接持有上述2.38億股股份，成為上市公司控股股東，實(shí)控人仍為中交集團(tuán)。

        從中交集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多次整合中不難看出，集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的重視與希冀，并且央企背景為中交地產(chǎn)的融資等帶來(lái)了不少便利，公司擁有高杠桿、低融資成本擴(kuò)張的先天優(yōu)勢(shì)。wind數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年及2019年前三季度，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別高達(dá)181.26%、193.78%、134.64%和184.38%。

        盡管中交地產(chǎn)負(fù)債率畸高，但其銷售規(guī)模在業(yè)內(nèi)多年未有明顯突破，目前依然較小， 業(yè)績(jī)表現(xiàn)也實(shí)屬一般。中交集團(tuán)的地產(chǎn)“抱負(fù)”通過中交地產(chǎn)似乎短期難有實(shí)質(zhì)突破。

來(lái)源：wind

        中交將目光投向了綠城中國(guó)。2014年、2015年，中交房地產(chǎn)集團(tuán)兩次收購(gòu)綠城中國(guó)股權(quán)，成為綠城中國(guó)的大股東，隨后多名中交系人員進(jìn)入綠城中國(guó)擔(dān)任管理席位。wind數(shù)據(jù)顯示，中交集團(tuán)及其一致行動(dòng)人對(duì)綠城中國(guó)的持股比例為 28.783%，為綠城中國(guó)的第一大股東。

        自此，中交地產(chǎn)便難以擺脫與綠城中國(guó)比較的命運(yùn)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年，綠城中國(guó)的全口徑銷售金額為1353億元，而中交地產(chǎn)為421億元。wind數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，中交地產(chǎn)的營(yíng)收增速為-11.49%，凈利潤(rùn)增速為-69.80%。

        據(jù)媒體報(bào)道，2017年10月，中交地產(chǎn)在其品牌發(fā)布會(huì)上，高調(diào)喊出挺進(jìn)央企前二的口號(hào)。國(guó)內(nèi)擁有央企背景的房企中，2019年保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的全口徑金額(克而瑞口徑)分別高達(dá)4702億元和3301億元，以中交地產(chǎn)目前的規(guī)模及增長(zhǎng)速度來(lái)看，追趕難度較大。

大力補(bǔ)充土儲(chǔ)

        綠城中國(guó)業(yè)績(jī)蒸蒸日上的同時(shí)，投資者對(duì)中交地產(chǎn)的未來(lái)走向也不免多了幾分擔(dān)憂。多年來(lái)，中交地產(chǎn)的管理層頻繁變動(dòng)，2019年7月，中交地產(chǎn)管理層再度調(diào)整，剛剛?cè)温氈薪坏禺a(chǎn)總裁一職7個(gè)月的耿忠強(qiáng)辭職，而此前去往綠城的李永前重新回到中交地產(chǎn)，接棒總裁一職，提出要“復(fù)制綠城中國(guó)、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”路線。重新回歸的李永前也承擔(dān)了前所未有的業(yè)績(jī)壓力，但今時(shí)不同于往日，行業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了較大的改變，復(fù)制不易。

        據(jù)中交房地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)消息，1月20日，中交房地產(chǎn)集團(tuán)舉行了平臺(tái)公司2020年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)責(zé)任書簽約儀式。中交房地產(chǎn)集團(tuán)黨委書記李永前作為代表，分別與所屬中交地產(chǎn)、中房集團(tuán)、海外地產(chǎn)、中交鼎信授權(quán)代表簽署2020年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)責(zé)任書。中交房地產(chǎn)集團(tuán)的規(guī)模重壓目前還不得不依托于中交地產(chǎn)。

來(lái)源：中交房地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)

        因此，當(dāng)前拿地是李永前的重中之重。開年以來(lái)，疫情籠罩之下，在若干房企集中精力拼營(yíng)銷賣房的時(shí)候，中交地產(chǎn)大力購(gòu)地，目前已經(jīng)摘得5宗地塊，分別位于武漢(1塊)、北京(2塊)、鄭州(2塊)，總計(jì)容建筑面積超45萬(wàn)平方米，合計(jì)拿地金額超60億元，其中，北京的兩宗地塊均為聯(lián)合購(gòu)地。2019年上半年，公司的新增土地建筑計(jì)容面積為91.25萬(wàn)平方米。而2016年-2018年，公司的新增土地建筑計(jì)容面積分別為62.06萬(wàn)平方米、172.26萬(wàn)平方米和258.67萬(wàn)平方米。可以看到，中交地產(chǎn)這兩年拿地節(jié)奏明顯變快。

        隨著強(qiáng)勢(shì)揮金買地，中交地產(chǎn)的借款也再上一層樓，根據(jù)中交地產(chǎn)此前發(fā)布的新增借款公告，2020年1月，公司新增借款39.09億元，截至2020年1月末，公司的借款余額為252.57億元，借款余額占2018年末凈資產(chǎn)比例為597.09%。

        此外，在2020年2月18日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)，擬注冊(cè)永續(xù)中票的規(guī)模不超過16億元人民幣。本次擬發(fā)行永續(xù)中票在約定贖回之前長(zhǎng)期存續(xù)，并在公司依據(jù)發(fā)行條款的約定贖回時(shí)到期用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金、償還金融機(jī)構(gòu)借款及其他中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)認(rèn)可的用途。

        值得一提的是，這是中交地產(chǎn)上市以來(lái)第一次發(fā)行永續(xù)債。截至2019年三季末公司的凈負(fù)債率再次上升至184.38%的高位，wind數(shù)據(jù)顯示，在100多家有數(shù)據(jù)可查的房地產(chǎn)上市公司中，公司當(dāng)期的凈負(fù)債率可以排到第18位。在公司凈負(fù)債率已如此之高的水平之下，永續(xù)債的推出似乎有一定的必要性。

《電鰻快報(bào)》