境外發債，原是不少房地產融資的重要手段之一。不過，近期受海外資本市場大幅波動影響，中資美元債遭到拋售，內地房企發行美元債的熱情也驟減。Wind數據顯示，截至發稿日，4月份內地房企無新增美元債。

        專家指出，海外資本市場的動蕩，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，預計房企海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也可能面臨高價的可能性。與此同時，境內監管層面對房企融資政策或仍將保持邊際寬松。

        境內境外兩重天

        房企們已經有一陣子沒發美元債了。最近的兩筆還發生在3月27日，當日，新湖(BVI)2019控股有限公司(新湖中寶境外附屬公司)在新加坡交易所發行了一筆2億美元的債券，利率11%，億達中國則在新交所發行了一筆2.25億美元的債券，利率為10%。

        中新經緯記者根據wind數據統計，2020年1月，內地房企發行的美元債規模為183.25億美元，2月份為36.26億美元，3月份為56.83億美元，而4月份截至發稿日內地房企無新發美元債。

        境外冷冷清清，境內卻是一片熱火朝天。評級機構東方金誠的統計數據顯示，3月房企境內發債融資放量，單月在境內滬深兩市及銀行間債券融資規模919.32億元，環比增加292.32%，同比增加74.14%，凈融資額再次走高超600億元，為2016年末以來最高水平。

        前段時間令地產企業們趨之若鶩的美元債為何此時不香了?原因還在于3月中旬房企美元債市場劇烈波動，美股熔斷、美債市場流動性緊張，境外融資需求轉向境內。

        另一方面，房企美元債在2020年到期壓力相對較小，這也給了房企們一些喘息的空間。據廣發證券分析師劉郁測算，2020年3-12月到期額占存量債比重為12.06%。其中，禹洲、恒大、華夏幸福、花樣年、當代置業、中海和朗詩2020年新發行美元債能夠覆蓋到期額。綠地、綠城和雅居樂美元債缺口較大，在9-13億美元左右。陽光城、龍光、旭輝和首創置業外幣貨幣資金能夠覆蓋美元債缺口。

        中原地產首席分析師張大偉分析認為，海外資本市場的動蕩，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，預計對于部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也可能面臨高價的可能性。

        專家：房企融資政策短期內仍將保持邊際寬松

        對于房企來說，資金就是生命線，在疫情陰霾籠罩的當下更是如此，因此抓住窗口期發債顯得格外重要。那么后續監管層面對房企融資政策是否又會再度收緊?

        東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞向中新經緯記者指出， 從穩定房地產市場發展的角度看，預計未來融資政策仍將在嚴控房住不炒的紅線基礎上，強調對房企的政策性幫扶，短期內再度收緊的可能性較小，仍將保持邊際寬松。但中長期看，國家層面多次提出保持政策連續性、一致性、穩定性，堅持“房住不炒”的基調背景下，房企融資政策難以大幅寬松。

        自疫情爆發以來，央行已經多次釋放流動性，貨幣政策逆周期力度進一步上升，市場資金成本走低，融資環境相對寬松。此外，隨著各地陸續復工，房企銷售及回款將逐步改善，有部分城市甚至出現了搶購的局面。

        不過，在專家看來，房企流動性壓力仍需一定時間緩解。據統計，2020年4-12月房企債券到期規模約為4000億元左右，尤其下半年將迎來償債高峰，房企面臨較大償債壓力。“隨著房企資金面緩解，若土地市場及房價持續升溫，與‘穩地價、穩房價、穩預期’相違背，或觸發融資政策再度收緊的可能性。”謝瑞說。

        這類房企或有違約風險

        2019年，房地產市場洗牌加劇，全年有數百家房企發布破產相關文書，還有中弘控股、銀億股份、頤和地產、國購投資、華業資本等五家房企實質性違約。

        謝瑞分析稱，一方面，當前違約房企基本為區域小型房企，土地儲備質量不佳，同時項目集中于個別城市或個別項目，容易受到區域政策沖擊從而對現金流產生較大影響。另一方面，行業降杠桿，旅游、豪宅、商業地產占比高的房企回款慢。相較于普通住宅地產，旅游、豪宅、商業地產去化回款速度慢，資金占用大，在融資及調控政策收緊時，不能快速銷售回款或處置緩解流動性壓力。最后，多元化擴張業務、無序并購風險高，資金占用大加速償債能力指標惡化。

        隨著2020年下半年償債高峰的逼近，是否會有更多房企倒下?據天風證券固定收益首席分析師孫彬彬總結，房企違約或遭遇嚴重流動性困難前，企業融資成本上升，融資難度加大，體現為財務費用率上升和籌資性現金流的惡化;流動性緊張，拿地放緩，營運能力下降;從樣本房企來看，普遍的現金短債覆蓋比較低，且與經營性現金流一樣，在違約或危機發生前快速下滑。

《電鰻快報》