每平方米8000多塊錢?這種價格大幅低于市場行情的新房正在北京東南五環外叫賣。連日來，“特價房”“不限購”“精裝修”等吸睛的廣告語在網絡上和銷售人員的口中傳播。這樣的便宜房到底是真是假?記者連續多日進行了調查。

特價房建在工業用地上

????????“只有兩套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，現在已經訂出去了一套!”在“上東國際(又名‘上東區’)”樓盤的售樓處里，銷售人員小張苦口婆心勸著購房人趕快交訂金。

????????“上東國際”位于亦莊經海路與科創十六街交匯處，但售樓處卻在6公里外的馬駒橋。從位置上看，這個樓盤有些賣點：距地鐵站幾百米，樓下就是通明湖公園，精裝修、連冰箱等家電都有……但為何這種房子只賣8990元?小張介紹，這只是特惠價，其他房源均價是1.05萬到1.35萬元之間。但這個價格至多是同區域商品房的三分之一。

????????記者注意到，與商品房開盤所需的“五證”不同，上東國際僅亮出“四證”：土地證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證，獨缺預售許可證。

????????這“四證”標注的土地性質均為工業用地，期限為2010年至2060年。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年;而“上東國際”雖然佯裝成樓盤，但其性質類似于廠房。這也正是其沒有預售證的根源所在。

????????售樓處的沙盤上雖然矗立著五棟高樓，但實際銷售的僅有靠北的兩棟，有一棟已售罄，另一棟更大體量的樓在售，共計數百套房源。不同尋常的是，小張把另外三棟稱為“食堂”“辦公樓”“科研樓”。

????????記者注意到，沙盤上在售的這棟樓與普通住宅外觀完全不同，更像工業用房，但兩套樣板間則完全按照住宅布置，衛生間、廚房、臥室一應俱全。

無單獨房本僅轉讓使用權

????????這5棟樓的沙盤圖片，也出現在了行業媒體北極星電力網上。網站披露，這里是北京華東電氣公司的“綠色”開關設備產業基地項目，分為四期建設。眼下對外銷售的這棟正是計劃今年建設的四期工程、即1號廠房;而已經售罄的另一棟，則被稱為綜合樓，與剩余3棟一樣屬于前三期工程。

????????記者前往項目所在地探訪，發現被圍擋的工地內，已有4棟樓主體結構亮相。透過門縫觀察，沙盤上在售的那棟樓還不見蹤影，現場雜草叢生。“這棟樓計劃6月開工，明年4月交付?！毙埖莱隽艘粋€讓人難以置信的極短工期。

????????根據北京現行規定，工業用地禁建住宅。正因為如此，“上東國際”購房人無法貸款，更無法與普通住宅一樣獲得房本，購房人甚至見不到房屋買賣合同，而是會簽下一份“以租代售”的使用權轉讓合同。

????????這份轉讓合同范本上寫著：甲方(中房樂居房地產經紀公司)與項目土地方北京華東電氣股份有限公司及北京華東科創公司簽訂了《合作框架協議書》，具有本項目合法的開發、運營及銷售權。

????????“四證”與合同都明確，土地使用年限到2060年屆滿。根據約定，年限屆滿后，該房屋使用權仍歸購房人所有，如遇市政拆遷，房屋拆遷補償款也歸購房人所有。但小張補充道：“這個房子一棟樓有一個大房本，無法給每戶分割房本。”

警惕以租代售高風險

????????無房本、土地年限僅剩40年、無法貸款，依然沒能阻擋購房人的腳步。記者在售樓處停留時，就見到一位老人前來付訂金。

????????為了打消潛在買家的顧慮，銷售人員稱，雖然無法貸款，購房人也可以“分期付”，簽合同時只需支付50%房款，之后到房屋交付時再分三次把剩余房款補齊。

????????更誘人的是，開發商宣稱提供返租服務。以均價8990元的49平方米特價房為例，交房后，開發商直接把房子承租過來，然后每月支付4000元的房租;房子的注冊地址也能出租，每年租金1.5萬元。這樣一來，購房人每年可以到手6.3萬元。即便房租不漲，總價不到45萬元的房子，7年時間就可回本。

????????但這樣的高收益背后暗藏重重風險，其中最大的風險就是以租代售的合法性。面對自己產業基地的房子以住宅名義對外出租出售的情況，北京華東電氣股份有限公司相關人士予以否認，“這是我們的產業園區，驗收后將投入使用”。

????????工地北側大門外也貼著一份落款為北京華東電氣股份公司的公告。公告稱，該項目立項批復為非住宅，不可以住宅方式出租出售;水電氣熱價格不能享受住宅標準;不允許分割銷售;如發生購買租賃行為，由購買人、租賃人承擔一切責任。

????????但小張代表的銷售方卻堅稱：“這塊地是華東電氣的，但房子是中房樂居公司投資的?！彼贸龅摹八淖C”清楚寫著華東電氣的名字。對于項目的土地證、規劃證為何出現在上東國際售樓處，華東電氣一方則表示“不清楚”。令人疑惑的是，倘若真的“不清楚”，為何上東國際售樓處恰巧位于一處名為華東森源的廠區里?天眼查信息顯示，北京華東森源75%的股份就掌握在華東電氣手中。

????????“以租代售的交易，資金安全和產權都很難與普通商品房一樣受到法律保護。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，“工改住”項目房價低，但因為拿地成本極低，開發企業還是能獲益豐厚。這類項目在無法出售產權的情況下，以轉讓使用權的方式變相銷售風險高，隨時可能被政府部門叫停。

《電鰻快報》