高杠桿疊加疫情沖擊 半年不到六家房企擬易主求生

    2020-05-19 04:29 | 來源:澎湃新聞 | 作者:俠名 | [房地產(chǎn)] 字號變大| 字號變小


    房地產(chǎn)行業(yè)就陸續(xù)響起新一輪“洗牌”的聲音。而今年的疫情,令原本就存在流動性風(fēng)險的房企加速浮出水面。

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    ? ? ? 18日,上證報從相關(guān)渠道獲悉,閩系房企泰禾集團(4.440, -0.08, -1.77%)大概率將被福建當(dāng)?shù)貒蠼颖P。同日晚,小型房企京漢股份(4.610, 0.42, 10.02%)正式公告將易主,中國奧園集團實控人將入主。據(jù)上證報統(tǒng)計,今年以來,包括福晟集團、泰禾集團、京漢股份、協(xié)信集團、新華聯(lián)(3.770, 0.22, 6.20%)、陽光股份(5.250, 0.04, 0.77%)在內(nèi)的6家房企或易主、或試圖通過引入戰(zhàn)投,以求重整旗鼓。其中有5起集中發(fā)生于最近2個月。

    ????????二三線房企的奮力求變折射出的是,加速“跳漲”的行業(yè)集中度。在業(yè)內(nèi)人士看來,受今年疫情影響,以時間換空間的出售資產(chǎn)、項目、股權(quán),正在成為部分高杠桿房企的選擇,而并購則愈發(fā)成為規(guī)模房企做大做強的重要抓手。就處于百億規(guī)模的中小型房企而言,如何在行業(yè)集中度持續(xù)上行中維持生存,以及實現(xiàn)規(guī)模擴張是當(dāng)前面臨的主要難題。

    ????????二三線房企承壓求變

    ????????自2018年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)就陸續(xù)響起新一輪“洗牌”的聲音。而今年的疫情,令原本就存在流動性風(fēng)險的房企加速浮出水面。

    ????????在上述6家明確發(fā)出“求救”信號的房企中,排名全國前40強的房企泰禾集團備受矚目。泰禾集團5月14日公告稱,公司控股股東泰禾投資正在籌劃上市公司引入戰(zhàn)略投資者事宜,相關(guān)交易可能涉及公司控制權(quán)的變更。該戰(zhàn)投的主營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)。

    ????????上證報昨日從接近泰禾集團高層的人士處獲悉,本次擬引入的戰(zhàn)投大概率為一家綜合實力極強的福建地方國企。另據(jù)媒體報道稱,作為千億級閩系房企,泰禾集團是福建當(dāng)?shù)氐募{稅大戶,同時有醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)配套資源,因此本次“引戰(zhàn)投”工作是由當(dāng)?shù)卣疇款^介入。

    ????????泰禾集團此舉并不令人意外。作為于2010年上市的地產(chǎn)股,泰禾集團因上市后火力全開,一度被稱為“地王收割機”,并在2018年以1303.4億元的銷售額,闖入百強房企的第20位。但激進策略下,巨額債務(wù)隨之而來。泰禾集團今年一季報顯示,公司總負(fù)債1900億元,1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為607.40億元;同期貨幣資金僅為55.53億元。

    ????????“泰禾集團所打造的院子系、大院系等多個系列產(chǎn)品口碑不俗。公司在去年也積極通過出讓項目股權(quán)、發(fā)布高息美元債等方式紓困。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,受到新冠肺炎疫情的影響,泰禾集團部分項目在2020年的最新成交價格低于預(yù)期,也對公司的資金回籠造成影響。

    ????????作為今年首個債務(wù)違約的上市房企,苦苦掙扎的新華聯(lián)也正式對外“求援”。5月18日,新華聯(lián)發(fā)布公告稱,公司控股股東擬引入戰(zhàn)投,中金公司將協(xié)助其尋找合適的戰(zhàn)略投資者,不排除公司控制權(quán)變更的可能性。

    ????????據(jù)新華聯(lián)官方微信號稱,在新華聯(lián)集團與中金公司于5月13日舉行的合作協(xié)議簽字儀式上,新華聯(lián)集團董事局主席兼總裁傅軍表示,受新冠肺炎疫情的嚴(yán)重影響,新華聯(lián)集團今年出現(xiàn)了資金緊張的局面。希望與中金公司緊密攜手,能為新華聯(lián)控股(4.090, -0.01, -0.24%)和新華聯(lián)文旅盡快引進實力雄厚的戰(zhàn)略投資者,特別是要注重引進央企或國企投資者。

    ????????疫情帶來的困難,或許只是導(dǎo)致新華聯(lián)求變的直接因素,其危機從去年就已浮現(xiàn)。據(jù)披露,截至2019年末,新華聯(lián)期內(nèi)的短期借款、應(yīng)付賬款、1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為15.85億元、77.56億元、67.91億元,合計約為161.32億元;同期,其貨幣資金僅為49.18億元,無法覆蓋到期債務(wù)。截至目前,新華聯(lián)違約債務(wù)還未兌付,現(xiàn)金流危機仍未得到緩解。

    ????????與泰禾集團、新華聯(lián)類似,同樣因疫情加大償債壓力而尋求改變的房企還有京漢股份、協(xié)信集團、陽光股份。

    ????????京漢股份于19日晚間發(fā)布公告稱,公司控股股東京漢控股將公司29.302%股份轉(zhuǎn)讓給奧園科星,公司實控人變更為郭梓文,每股5.06元的轉(zhuǎn)讓價格較公司現(xiàn)價4.19元有約20%的溢價。奧園科星是一家剛成立的平臺公司,其股東奧園廣東主營房地產(chǎn)開發(fā),2019年營收122億元,凈利潤17億元。郭梓文旗下還有中國奧園集團、奧園健康生活和古兜控股等3家港股公司。

    ????????而在今年一季度,京漢股份虧損8408.43萬元,凈利潤同比下降733.37%。公司稱,業(yè)績虧損主因系受疫情影響,公司房地產(chǎn)板塊交房延遲,化纖板塊開工不足、產(chǎn)品交付困難。

    ????????“大浪淘沙下,即便是經(jīng)歷了多個行業(yè)周期的老牌房企,高負(fù)債率也猶如一顆隨時可能引爆的‘炸彈’,一旦銷售回款被迫減速,就面臨被洗牌的命運。而此次疫情之下,樓盤施工、銷售、交付均推遲則成為壓倒它們的‘最后一根稻草’。”克而瑞分析師謝楊春表示,每個企業(yè)可能具體原因存在差異,但資金總是繞不過去的檻。

    ????????行業(yè)集中度加速“跳漲”

    ????????在多家中等房企求變求生存的背后,則是存量時代下行業(yè)加速“洗牌”。川財證券研報表示,未來隨著疫情的好轉(zhuǎn),頭部房企有望憑借高周轉(zhuǎn)模式、充裕的土地儲備、合理的布局、良好的口碑等多因素形成的組合優(yōu)勢,提升市場份額、加速行業(yè)集中度進一步提升。

    ????????“4月以來,隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)向好,房企間股權(quán)層面的整合重組逐步增多,以有效實現(xiàn)房企之間的資源整合,提升企業(yè)的綜合實力?!敝兄秆芯吭悍治鰩熣J(rèn)為,行業(yè)整合力度加大,實力雄厚的房企也在積極把握做大做強的機會。

    ????????上證報注意到,僅4月底就連續(xù)發(fā)生2起地產(chǎn)行業(yè)的整合案例。4月26日晚,新湖中寶(3.040, 0.00, 0.00%)發(fā)布公告稱,將以認(rèn)購增發(fā)股份的方式,斥資30億港元獲得港股公司綠城中國12.95%的股份,晉身為第三大股東。同時,新湖中寶還向綠城出售了啟東海上明珠城項目50%股權(quán)。同日,碧桂園則以48億元的價格拿下中國重汽(24.420, -0.43, -1.73%)集團旗下地產(chǎn)資產(chǎn)包。

    ????????“今年房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和洗牌節(jié)奏會加快,收購兼并也會隨之變多。過往的‘大魚’吃‘小魚’,也會逐漸變成‘大魚’吃‘大魚’?!敝x楊春分析認(rèn)為,今年年初爆發(fā)的疫情加大了房企回款的難度,延期復(fù)工復(fù)產(chǎn)也影響正常的經(jīng)營活動?!氨M管房企可以較低的利率通過融資而解決一定的現(xiàn)金流問題,但目前仍是龍頭房企和央企國企背景的房企更具優(yōu)勢?!?/p>

    ????????從今年一季度百強房企的表現(xiàn)來看,頭部房企的銷售恢復(fù)情況明顯更勝一籌。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,從4月單月情況來看,房企銷售額TOP100的環(huán)比增長率均值為60.6%。

    ????????“一旦市場進入平穩(wěn)期,自身管理制度落后、運營效率較低的房企,其競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。”一名業(yè)內(nèi)人士分析稱,房企未來將更加注重提升盈利水平。陽光城(6.920, -0.11, -1.56%)表示,利潤率是未來發(fā)展的重要目標(biāo)。房企關(guān)注現(xiàn)金流的安全性,加速回款力度。

    ????????“新主”能否力挽狂瀾?

    ????????在多名業(yè)內(nèi)人士看來,如果能成功引入戰(zhàn)投,將對企業(yè)融資、現(xiàn)金流、資金投入等諸多方面產(chǎn)生利好,對相關(guān)各方也將產(chǎn)生多贏局面。

    ????????其實此類成功案例并不罕見,最為典型的則是中國平安(72.900, 0.70, 0.97%)戰(zhàn)略入股華夏幸福(22.790, 0.04, 0.18%)。2017年,華夏幸福因快速擴張導(dǎo)致經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù),降幅高達309.04%。此后2年間,中國平安斥資180億元先后兩次接盤華夏幸福股權(quán)后,華夏幸福逐漸告別危機,融資環(huán)境及財務(wù)狀況有所改善。截至2019年末,華夏幸?;I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2018年同期的-111.1億元提升至259.19億元,各項財務(wù)指標(biāo)均回歸健康狀態(tài)。

    ????????但也有觀點認(rèn)為,引入戰(zhàn)投對于“失血”過多的房企而言,只能在資金上給予一定支撐,能否重振雄風(fēng)仍需要觀察。在謝楊春看來,“掙扎中的房企能否實現(xiàn)‘蛻變’,更多還是看其自身的經(jīng)營模式、投拓方向以及組織管控是否與當(dāng)前市場發(fā)展相匹配?!?/p>

    ????????另有券商分析師表示,特別是對于此前拿地成本較高的房企來說,雖然戰(zhàn)投進入后能解決短期債務(wù)問題,但部分公司存在長期成長性較差的情況。如福晟集團的存貨主要是舊改項目,存在遺留問題和周期較長的現(xiàn)實因素,難以在短期內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流。另外,福晟集團拿地資金多為信托、基金融資模式,融資成本較高。

    ????????并購項目的質(zhì)地也決定了被并購方的“命運”。行業(yè)人士表示,如世茂集團與福晟集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之后,盡管福晟集團的項目位置具有優(yōu)勢,但項目成本普遍偏高,這導(dǎo)致世茂集團進入后,在實際銷售過程中能釋放出的利潤空間相對有限。相較之下,中國奧園實控人入主京漢股份之后,所獲得的項目更為劃算。

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