中國基金報 泰勒

        我們知道，深圳樓市很火，造富太快。盡管經歷了3、4月份一輪又一輪的打壓，深圳樓市還是暗流涌動著，市場上難掩房價上漲的預期。

        在這樣的造富誘惑下，“人人皆可買房，直到財務自由”“30萬兩年就變200萬”“某大學生在深圳半年買千萬房產”……微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓一名網民叫“7蟹姐姐”的微博用戶心動。

        于是她按照這位大V的指示，四處借錢用盡杠桿，買下了一套價值728萬的房子。

        結果最后聲稱自己被深房理給騙了，導致自己價值728萬元的深圳房產被查封。

投資客來深炒房結果把自己炒成“韭菜”

        幾天前，一名名叫“7蟹姐姐”的微博用戶發長文控訴一名擁有百萬粉絲的微博大V“深房理”，聲稱自己被深房理給騙了，導致自己價值728萬元的深圳房產被查封。

        “7蟹姐姐”的真實身份，是48歲的蘇州陽澄湖大閘蟹店主，名字叫魏靜。她稱在窮盡自己財力試圖買下一套深圳房子的豪賭中，資金枯竭，轉而控訴自己的人生導師。看完她的經歷，很多人震驚了。

        把來龍去脈給大家梳理一遍。

        微博大V深房理，真名李雪峰，是一個房產專家，據報道稱他是教學員“極致杠桿術”并提供能讓外地人繞開限購等一系列深圳購房服務為生，粉絲百萬。

        2019年9月15日，魏靜花費12780元會員費加入了深房理的“搖籃計劃”。

        深房理承諾，付了這個費用后，會員可以：一、幫助獲得購房資格;二、幫助房屋成交到過戶到貸款一系列操作，全程把控風險;三、按照會員自有三成資金幫助從銀行獲得七成經營抵押貸款;四、假如會員不想持有深房理李雪峰全款購入。

        在他的直播群里，李雪峰會教這些會員們怎么炒房。他說深圳房價要暴漲，還拿出過一張半遮半掩的查詢單，說自己手里不算合伙的房產有8套。

        2020年2月27日，深房理再次鼓吹深圳房價即將上漲，讓大家把“所有能搞到的錢都拿來做首付款”，不要錯過暴富的機會。

        在這里，李雪峰扮演了一個完美的擔保人角色，他曾特別硬氣地告訴這些大多數都是單身婦女的會員們：

        放心，你們身后有我。

        按李的說法，深房理是為人民服務的造富搖籃。他的很多話讓人血脈噴張，讓不少對生活迷茫的人看到了希望。比如他說把所有能搞到的錢用來做首付款，比如說：

        不管有錢沒錢，以貸養貸就能實現財務自由。

        搖籃計劃號稱能夠實現買房一條龍服務，可以幫助會員三成自有資金獲得七成銀行經營抵押貸款買下房子。這個操作有一點很重要，深房理強調：

        墊資、貸款必須選擇會員來做。

        事實證明，他們確實是這樣做的，深房理的人幫魏靜在深圳繳納了社保，讓她花費五萬元和擁有深圳戶籍的會員假結婚拿到了房票。

        今年4月份，魏靜如愿買到前海時代一套一房一廳49平米小戶型，總價728萬。

        魏靜沒有想到，這是災難的開始。來說說過程。

        魏靜被徹底洗腦，在去年9月15日就加入了會員，一步步被安排的明明白白，首先就通過非正常手段(與其他深戶會員假結婚)獲得了深圳的房票一張。看看前期她為此花了多少錢。1、加入深房理會員和搖籃計劃，其中會員2980元，搖籃會員9800元，一共12780元。2、辦社保加轉公司手續費用共計8000元;3、預收服務費10000元;4、婚票本來要收30000-50000元左右，因年齡問題，又收了23000元，假結婚證、戶口本1000元。

        就這樣，魏靜拿到了深圳的房票一張，有了上車的資格。第三步：實操以貸養貸，通過高利貸短期墊資全款買房再辦經營抵押貸正是因為這一步布局不夠妥當，導致魏靜資金鏈斷裂，騎虎難下。

        按照深房理的承諾，會員可以用三成資金做首付來買房，魏靜只要準備200多萬就可以了。

        在買房的過程中，她的首付款突然從三成218萬變成了四成292萬，貸款額度從530萬變成了430萬。

        深房理會員尹X榮的小額貸款公司墊資436萬，將房子過戶到了魏靜手中，但厄運緊接而來。

        與尹X榮推薦的第一家貸款資金方見面后，4月7日，魏靜被要求預付了25天的砍頭息(即高利貸給借款人放貸時，先從本金里面扣除的利息)。

        在簽訂經營貸之前，尹X榮又以銀行覺得魏靜年齡偏大以及結婚對象年齡過小為理由，需要再結婚一次，在重新辦理假結婚期間，尹X榮收取了魏靜2.3萬元作為中介費。

        其后，尹X榮以資質不好、無公司愿意墊資為由，讓魏靜換了另一家墊資公司，砍頭息從15天6.54萬元變成了25天10.9萬元，年化利率高達36%。

        這個過程下來，魏靜在付完首付款后，還需為小額貸款公司墊付資金支付的金額大概是：22萬元。

        十余天后(4月26日)，因政策變化，魏靜無法獲得銀行經營抵押貸款，于是深房理再次幫魏靜想了個辦法，找另外一個小貸企業，按月息1分2的貸款利率，年息14.4%，還掉前面公司的貸款，貸個半年，然后再走企業貸流程還掉這筆貸款。

        但新的貸款公司，只愿意放款430萬，但需要還掉的過橋貸款總額，是436萬。 相對于728萬的房屋總值，雙方的貸款額差了6萬塊，誤差1%左右。

        這個時候，魏靜已經借遍了周圍所有的親戚，透支了信用卡。壓倒她的最后一根稻草，是因為6萬元的轉貸差額。深房理讓會員借了這筆錢給她，但魏靜在財務上已經山窮水盡。

        這6萬塊，徹底擊垮了魏靜，她是真的一分錢都拿不出來了，于是她向深房理求救。 深房理愿意借款給魏靜6萬塊應急，但要求萬分之七的日利率，折合年化25.5%，同時要求以蟹姐姐購入房屋的6/728股份作為抵押物。

        并且后面還可以借給魏靜50萬，月息1分5，不過都要求對應的房屋股份做抵押。

        魏靜不同意以房屋抵押，并報警，說深房理詐騙。

        最后深房理妥協了，簽了一個無抵押貸款合同，把6萬塊給了魏靜。

        但魏靜并沒有進行轉貸操作。

        也許是對后市失去了信心，也許是真的山窮水盡無力支付利息，總之魏靜直接認定此事為詐騙，不做轉貸，也不付利息，導致房屋被小貸公司A凍結，目前準備拍賣以還清過橋貸款。

        5月8日，羅湖法院查封了魏靜的房產;5月16日，她的銀行賬戶被法律凍結。

        這中間最重要的一個變化，是深圳出臺了一個新的政策，紅本房子必須滿6個月才能抵押貸款。本來如果順利將小額貸款公司轉化成銀行抵押貸款，她的資金成本不是年化36%，而是4.5%。

        魏靜因為資金壓頂，后面還要6個月的利息，現在連6萬塊都要借，總覺得哪里不對勁。于是她認定是深房理把她帶到了投資的溝里，給她設定了這些借錢的套路。

        由于這兩家民間貸款公司的評估價格不同，所以放款額度不一樣，導致出現了6萬塊的差額。但魏靜無法理解。也因為這六萬元，魏靜徹底和深房理撕破臉了。

深房理回應

        對此“深房理”曾進行了回應，表示當事人惡意捏造事實、惡意中傷，并涉嫌刑事犯罪，同時還曬出了律師函。

        深房理回應稱：首先他認為自己幫助 魏靜在深圳買房的過程沒有任何問題，貸款合作公司也沒有任何問題。其他工作人員更看不出來有任何不規范問題，只是銀行臨時變動貸款規則，導致魏靜暫時無法拿到貸款，要找金融公司借錢過度 6 個月而已，實際成本也不算高，利息相對房屋的升值只是很小的一部分，而且他還答應魏靜幫忙解決差額。

        當他的助理幫魏靜匯款6萬元，用來支付房款差額后，魏靜本來可以抵押給正規的金融公司，等待放款，6 個月后再轉給銀行。但魏靜拿到錢以后，因為沒事先打借據，似乎有想賴賬的嫌疑。至于魏靜認定的 " 套路貸 " 協議，在他看來，而在資金公司空白紙上簽字，是個通用慣例。單獨寫個名字不會有問題，要有相關轉賬或其他相關信息。

深圳公示房源"家底"開展樓市專項治理

        我們常說，炒股有風險，投資需謹慎。炒房估計也是一樣。

        一句“深圳永遠漲”直入人心，很多炒房客喜歡玩命的加杠桿。而此次案例中，以728萬的房子，僅僅6萬塊的差額，資金鏈就直接斷了，連1%的現金波動都無法承受。

        這些炒房客無一例外善于利用金融制度的漏洞，通過各種擦邊球的操作，拿到成本極低的資金，用來維系月供的現金流。而深圳房價的上漲，很大一部分原因也是這些炒房客的助推。在暴富夢的號召下，大量的人都被蠱惑來深圳炒房，以貸養貸，幻想實現財務自由。

        一旦資金鏈斷裂，房屋斷供，徹底 " 一夜暴負 "。房子被查封拍賣，如果拍賣的前足以還清剩下的房貸，甚至是不錯的結局。因為如果拍賣房產得來的錢還不夠還清房貸，那你房子都沒了還要繼續還債。

        普通人加杠桿前，先摸摸自己的錢包，看看自己的收入，你的現金流夠嗎?哪怕是深圳這么好的行情下，房價上漲都沒用，只要銀行收緊貸款，一樣能立刻打爆你的資金鏈。

        而近日，繼查處惡意炒作房價、打擊“捂盤惜售”、自查房抵經營貸情況、下架二手房價虛高房源等措施后，深圳官方近日再次出手，首次公示了今年全市房源“家底”。其中，截至5月底，年內計劃入市的住宅及商務公寓項目109個，預計供應房源69350套。

        近期，深圳樓市監管政策也不斷升級。據證券時報5月18日報道，市場早已傳出“深圳二手房指導價”正在醞釀出臺。另外，據南方日報5月26日報道，針對網友和群眾反映的寶安區個別地產項目存在捂盤惜售、房源內定等情況，深圳市寶安區住建局深入開展專項整治行動，對相關企業進行走訪約談，督促房地產企業規范經營行為，主動澄清不實信息。同時寶安區住建局已責成所有住宅項目采取委托公證公開認籌抽簽選房的形式予以銷售，如發現房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為，將聯合市場監管部門予以行政處罰。

《電鰻快報》