港龍中國IPO倒計時,房企能否再迎上市高峰?

    2020-07-01 08:54 | 來源:藍鯨房產 | 作者:未知 | [IPO] 字號變大| 字號變小


    港龍中國成功IPO的意義,不僅是為其自身拓寬了融資渠道,取得資本市場助力。同時,作為疫情后首家成功IPO的房企,也為一眾等待上市的房地產企業帶來了一線希望。港龍中國后...

            兩次遞表后,港龍中國終于即將敲開資本市場的大門。

            6月29日,“苦盡甘來”的港龍中國終于迎來了全球發售。據了解,港龍中國擬以3.6港元-4.1港元/股的價格,全球發售4億股股份。其中,基石投資者已認購8000萬港元,約占全球發售總股份的5.2%。

            值得注意的是,港龍中國成功IPO的意義,不僅是為其自身拓寬了融資渠道,取得資本市場助力。同時,作為疫情后首家成功IPO的房企,也為一眾等待上市的房地產企業帶來了一線希望。港龍中國后,房企上市能否重現2018年、2019年的盛況,再迎高峰?港龍中國又是憑何獲得港交所青睞?

            房企陷上市難泥淖

            2020年的端午節,是屬于房地產資本市場的狂歡。

            自6月24日開始,先是弘陽服務、正榮服務、港龍中國通過港交所聆訊。隨后在不到一個星期的時間里,更有包括雅居樂(HK:03383)、合景泰富(HK:01813)、佳源國際(HK:02768)、世茂集團(HK:00813)、金科股份(SZ:000656)在內的5家房企相繼拆分物業管理公司上市。

            其中,港龍中國以房企身份,混跡在一眾物企“資本弄潮兒”中,顯得格外特殊。

            值得注意的是,這是新冠疫情爆發以來,首家登陸資本市場的房企,也是繼1月16日匯景控股(HK:09968)掛牌以后,2020年上市的第二家房地產企業,港股內房新上市房企出現了長達5個月的空檔期。但這與2018年以來,房企掀起的上市浪潮,形成了鮮明的對比。據藍鯨房產不完全統計,2018年與2019年,港交所均先后迎來6家房企上市。

            中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產指出,在市場下行和疫情的影響下,導致行業整體比較悲觀,資本市場對行業和企業的判斷均不樂觀。

            即便如此不受歡迎,今年2月份疫情后,已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、實地地產、大唐地產、祥生控股等房企先后沖擊資本市場。其中,三巽控股為第二次遞交招股文件,大唐地產則為第三次。內地中小房企赴港“敲鐘”似乎越來越難。

            58居客房產研究院分院院長張波表示,房企港股上市的難度不斷增大,原因在于意圖上市房企本身大部分存在自身負債水平較高,還款壓力大的問題。隨著國內調控以及房企整體融資面的壓力提升,港股市場對于房企的謹慎度亦不斷提升。

            張波直言,房企上市的窗口期早已過去,但中小房企上市的熱情并不會結束。預計還會有不少房企積極謀求港股IPO,但總體結果或仍舊難言樂觀。

            財務改善或助推港龍中國著陸

            6月24日,港龍中國通過港交所聆訊,5天后,開始正式招股。

            公開數據顯示,港龍中國面向全球發售4億股,其中10%公開發售,90%國際配售。同時,其以每股發售價不超4.1港元,預期不低于3.6港元,集資12.4億至16.4億港元。據了解,港龍中國股份將于2020年7月15日上午九時正式開始于聯交所買賣。

            雖然成功扣開了資本市場大門,但港龍中國的上市旅程可謂一波三折。據了解,去年10月22日,港龍中國向港交所遞交招股書。此次招股書失效之后,港龍中國于今年5月12日再次發起沖刺。二度遞表后,才終于通過聆訊。

            不過,在等候過審的房地產企業中,不乏三巽控股、大唐地產等多次遞交招股書的房企,港龍中國又是憑何能夠在一眾企業中,獲得港交所青睞?

            業內人士指出,這與其財務數據的改善不無關系。

            招股書顯示,港龍中國在2007年于常州成立,專注開發作宅用途物業及其配套,業務范圍集中在江蘇省常熟、鹽城、南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州、紹興等城市。2018年開始對外擴張,新進上海、河南省、貴州省內的多座主要城市。截至估值日期,港龍中國于21個城市的53個開發項目的總權益土儲約為544.44萬平方米。當中包括建筑面積約26.08萬平方米的可銷售及可出租已竣工物業,總建筑面積約475.17萬平方米的開發中物業,以及總建筑面積約43.19萬平方米的未來開發物業。

            根據招股書,2017年-2019年,港龍國際的物業開發及銷售收益由4.34億元增長至19.78億元,營收三年復合增長率為113.5%;其歸屬股東溢利也有0.31億元增至6.68億元,復合年增長率達277.1%。同期,其毛利率也由2017年的21.9%上漲至2018年的30.8%,2019年進一步提升到了42.7%。而得益于毛利率以及2019年應占合營企業及聯營公司利潤大幅增加,港龍中國2019年凈利率增至23.8%。

     

            藍鯨房產通過對比遞表未上市房企的財務指標發現,截至2019年底,港龍中國的毛利率及凈利率情況,在一眾等候過審的房企中,表現較為突出。

            易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,在房企IPO的過程中,資本市場更關注能夠反映企業盈利數據的指標。主要看財務方面的貢獻能為投資者帶來多大的盈利。

            不過,在規模大幅增長的同時,港龍中國的債務也在飆升。

            2017年-2019年,港龍中國的資產負債比率分別為98.8%、122.1%及172.6%。這一數字遠高于2019年中國百強房企78.7%平均資產負債率。而截至2020年3月31日,該數值進一步飆升至287%。招股書中稱,這是由于銀行及其他借款增加導致的。港龍中國過去三年的未償還銀行借款及其他借款逐年大幅遞增,分別達到3.17億元、8.56億元和28.53億元,2019年期末時的未償還借款數額達到了2017年時的9倍。

            雖然港龍中國打破了2020年房企過審、上市的僵局,但在國內調控以及房企整體融資持續收緊的背景下,并不代表資本市場對內房企業敞開了大門。如何提高企業的盈利水平,才是取得資本市場入場券的關鍵。

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