????????《電鰻快報》文/高偉

????????近期， 深圳市特發服務股份有限公司(以下簡稱特發服務)IPO提交注冊，不日將登陸深交所創業板。但經《電鰻快報》調查發現，該公司此次IPO招股書存在很多疑點，尤其是其物業管理面積至今不明不白，另外，簽字注冊會計師曾被處罰，多家關聯方遮遮掩掩未披露。

????????雖然《電鰻快報》就相關問題向特發服務發去求證函，但至今仍為收到回復，令這家公司IPO更增加一些懸疑。

????????三年遭21次處罰

????????《電鰻快報》注意到，特發服務招股書顯示，其及子公司、分公司曾多次遭稅務、安監等部門處罰以及城市管理和綜合執法局處罰，處罰事項共計21項，其中，兩項處罰事項為警告處罰，其余處罰事項處罰金額合計為8.34萬元。其中，金額較大的為鄭州高新技術產業開發區國家稅務局罰款3100元、深圳市羅湖區安全生產監督管理局罰款4.80萬元。

????????其中，2018年7月16日，鄭州高新技術產業開發區國家稅務局向特發物業鄭州分公司下發《稅務行政處罰決定書》，認定特發物業鄭州分公司2018年1月1日至2018年3月31日企業所得稅(應納稅所得額)未按期進行申報，對特發物業鄭州分公司處以罰款3100元。違法行為發生的原因為公司鄭州分公司被稅務機關處以罰款的原因為相關財務工作人員的稅務申報工作經驗不足，疏忽大意未按時申報，不存在故意違反稅收管理規定的情形。

????????2019年2月18日，深圳市羅湖區安全生產監督管理局向特力物業下發《行政處罰決定書(單位)》，認定特力物業未在有較大危險因素場所設置明顯的安全警示標志，對特力物業處以罰款4.80萬元。違法行為發生的原因為特力物業相關工作人員對安全生產意識不強，疏忽大意未能在部分園區化糞池井蓋口設置相關安全警示標志，不存在故意違反安全生產規定的情形。

????????《電鰻快報》還注意到，第二大股東為南通三建，持股數量為1500.00萬股，持股比例為20.00%。創業板審核意見落實函顯示，南通三建曾于2018年11月9日被內蒙古扎賚特旗人民法院列為失信被執行人。南通三建因該案件被列為失信被執行人，主要原因為：南通三建經辦人員疏忽錯大意過付款時間，且未及時與法院和原告方溝通，造成未按期履行生效法律文書確定的給付義務。在被列為失信被執行人后，南通三建根據已生效的調解書履行了380萬元的付款義務，于2018年11月從失信被執行人名單中移除。

????????多家關聯方未披露

????????經《電鰻快報》研究發現，其簽字注冊會計師曾因審計違規被證監會處罰，且董事長等人控制的多家同業關聯方也未予披露。另外，公司披露的銷售收入與中標情況或有出入，以及物業管理面積全靠神秘的場地維護項目支撐。

????????特發服務的審計質量和審計結果或許還需要打個問號。公司此次發行采用的審計機構為天健會計師事務所，經辦注冊會計師是金順興和李鑫，其中金順興曾在2019年9月19日被證監會采取行政監管措施。金順興被處罰的直接原因是在對*ST羅頓的年度審計中，未保持應有的獨立性和未恰當利用專家工作。在注冊會計師曾違反審計準則的背景下，特發服務的審計報告是否毫無瑕疵呢?

????????另外，特發服務或許還存在許多未披露的關聯方。據工商信息顯示，特發服務的董事長陳寶杰同時直接控制深圳市興利達物業管理有限公司、開封富郡物業管理服務有限公司;總經理崔平同時任宜興市錦桐物業管理有限公司、宜興市錦騰保潔服務有限公司、宜興市宜平保安服務有限公司、長垣縣龍苑物業管理有限公司、漯河市千助物業管理有限公司等企業的股東或高管;董事施暉同時任上海亭盛物業管理有限公司、上海寶鼎物業管理有限公司、上海萬國物業發展公司、上海云灣商業經營管理有限公司、上海灣水房地產經紀有限公司、上海暉藤房地產咨詢有限公司等企業的股東或高管。工商信息還顯示，這些企業都從事物業管理，而且與特發服務的物業管理項目所在城市高度重合。但特發服務在招股書中卻沒有披露這些關聯企業(不考慮同名同姓可能)，是否涉嫌遺漏重大信息?從業務范圍來看，這些關聯企業是否與特發服務存在上下游關系或同業競爭?是否替特發服務承擔成本費用甚至不當交易?

????????特發服務秘而不宣的背后，到底隱藏著什么?

????????物業管理面積成謎

????????特發服務的主營業務收入構成包括綜合物業管理服務、政務服務、增值服務，其中以綜合物業管理服務為主，收入比重在80%以上。綜合物業管理服務包括園區物業、公共物業、商業物業和住宅物業，其中又以園區物業(包括場地維護和非場地維護)為主。特發服務的綜合物業管理服務采用包干制模式，即各期向客戶收取固定的服務費，扣除成本后的盈余或虧損由公司自行享有或承擔。但是，公司對同一項目各年度收取的服務費還是存在明顯差異，例如2017年至2019年對上海華為項目的銷售收入分別為2451.28萬元、2258.92萬元、3579.22萬元，對武漢華為項目的銷售收入分別為2159.27萬元、3609.07萬元、4555.86萬元，這一點或許與包干制模式存在偏差。對此公司也沒有做出合理解釋。

????????而且，特發服務披露的銷售收入與項目中標情況或還不相符。控股股東特發集團2015年12月22日公示，特發服務中標華為坂田基地綜合設施項目標段一，包括華為行政總部、華電中心、數據中心、生產中心建筑面積32.1萬平方米以及2016年年底投入使用的華電中心B1改建的10萬平方米，總建筑面積42.1萬平方米，合同為期五年。依據特發服務披露的2017年至2019年非場地維護園區物業平均月度計費單價7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米估算，則2017年至2019年坂田華為標段一項目收入分別約3930.46萬元、3394.94萬元、3501.04萬元。而招股書披露的該項目各期收入分別為4754.08萬元、5475.46萬元、5144.58萬元，與中標情況存在明顯差異。

????????另外，僅從披露的信息來看，場地維護與非場地維護最大的差別在于計費單價。2017年至2019年，非場地維護平均月度計費單價分別為7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米，而場地維護平均月度計費單價卻僅僅是0.01元/平方米、0.01元/平方米、0.03元/平方米。同時，招股書里的一句話不得不引起注意，即“若該項物業(指場地維護項目)進入商業化運營階段，業主將根據階段性服務需求選聘物業管理服務供應商”。言外之意，特發服務可能還不是場地維護項目的正式物業管理供應商。由此引發疑問，公司所謂的場地維護項目是否真實?即便項目是真實的，場地維護項目的后續收入是否具有較大的不確定性?

????????運營能力仍待提高

????????招股書顯示，2016-2018年，特發服務應收賬款周轉率分別為3.84、4.67和5.40，同期存貨周轉率分別為88.94、163.96和236.93。特發服務近三年的應收賬款周轉率和存貨周轉率均逐年提高。

????????與同行可比公司相比，特發服務的營運管理能力還是存在著很大的短板，亟待改善。

????????2016-2018年，特發服務可比公司的應收賬款周轉率平均值分別為9.95、9.32和10.42，可比公司的存貨周轉率平均值分別為1903.58、690.34和716.90。可見，近三年，特發服務應收賬款周轉率幾乎不及可比公司平均水平的一半，而存貨周轉率不及可比公司平均水平的1/3。

????????特發服務應收賬款周轉率遠低同業，或許與特發服務的經營業務占比有很大關系，公司服務業態包括園區物業、公共物業、商業物業、住宅物業等，其中，園區物業營業收入占比超8成。而可比公司綠城服務等住宅物業營業收入占比比較大，園區物業業務占比較小。

????????隨著市場競爭加劇，公司所管理物業規模不斷擴大，如果特發服務的管理水平、組織模式、內部控制不能及時調整和完善，并提高應收賬款管理能力，改善經營壓力，那么，這將會對公司的經營業績造成不利影響。

????????毛利率下滑趨勢難擋

????????招股書顯示，2016-2018年，特發服務的營業收入分別為36993.96萬元、50759.60萬元和69901.50萬元，2017年和2018年分別同比增長37.21%和37.71%，業績持續快速增長。

????????讓人意外的是，盡管特發服務的經營業績呈逐年遞增態勢，但毛利率卻連年下滑。

????????據招股書數據，2016-2018年，特發服務的綜合毛利率分別為23.98%、21.96%和21.05%。同期，對主營業務毛利貢獻最大的綜合物業管理服務毛利率分別為18.82%、17.52%和16.54%，而公司毛利率最高的增值服務業務也從2016年的74.87%下降到2018年的59.10%，減少了15.77個百分點。

????????毛利率持續下滑，預示隨著市場競爭加劇，企業主營業務受到沖擊，盈利能力開始趨弱。造成特發服務毛利率持續下滑的一個重要原因是其主營成本在不斷上升，侵蝕了其利潤空間。物業管理產業屬于勞動密集型行業，人力成本在主營業務成本中的占比較大。特發服務的主營業務成本亦是以人工成本為主。2016 -2018 年，公司人工成本占當期主營業務成本的比例分別為 63.96%、66.61%和 65.19%。而同樣在創業板排隊IPO的物業管理公司開元物業2016-2018年上半年人工成本占主營成本比例分別為55.20%、52.64%和53.64%。

????????近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調升，特發服務主要服務項目所在的珠三角、長三角等區域工資水平亦顯著上升，工資薪酬年均增幅接近10%，公司面臨著較大的用工成本上漲壓力。

《電鰻快報》