2021年伊始，各類虛實參半的“樓市傳言”在坊間廣泛傳播。先有上海房源難搶、房東抬價的消息頻上熱搜，緊隨其后的便是一輪密集的樓市調控政策落地。

        亂花漸欲迷人眼，多重消息交織在一起，讓有購房計劃的群體不免焦慮，也引起了從業內到市場人士的高度關注。

        房貸利率調整區域分化明顯

        1月21日，上海市住建委、市房管局等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，提出了穩地價、限制投機性需求，堵住“假離婚”下的政策漏洞等多重措施。

        “此次政策出臺，直接針對此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容，充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《金融時報》記者。

        他表示，本輪調控之前，上海房地產市場出現了明顯過熱。根據上海金融與發展實驗室房地產金融研究中心披露，2020年第四季度，上海市住房銷售面積為518.78萬平方米，同期上漲41.3%，四季度銷售對全年同比貢獻最大，翹尾現象明顯;此外，2020年12月上海市新建和二手住房價格同比分別上漲4.2%和6.3%，為2017年7月之后最高漲幅，土地溢價率達14.2%，為4年來最高值。

        各方對新政本身的反應相對平穩。根據業內專家解讀，該新政重在抑制投機性需求，同時兼顧了對剛需購房者的保護。

        引發輿論更大關注的是市場上的“停貸”傳言。不止上海，廣州等熱點城市也連續傳出“貸款難”“貸款貴”問題，一度被解讀為調控升級。據統計，廣州工農中建四大行的首套房貸利率調整為LPR+55基點(也有分行稱首套房貸利率為LPR+53基點)，二套房貸LPR+75基點，而此前則是首套房為LPR+40基點，二套房則是LPR+60基點。

        不僅房貸利率升高，“更長的審批流程”或者說“更嚴格的審批流程”成為新的趨勢。有業內人士稱，考慮到春節疊加疫情因素影響，房貸審批流程可能會拖長。

        不過，與上海、廣州不同，同為一線城市的深圳在房貸發放方面顯得更加平穩?！督鹑跁r報》記者近日采訪了6家銀行的深圳分行，得到的回復均是“房貸發放基本平穩”。利率方面，工商銀行(5.150, -0.01, -0.19%)深圳分行、農業銀行(3.160, -0.02, -0.63%)深圳分行、中國銀行(3.180, -0.01, -0.31%)深圳分行、中信銀行(5.280, -0.01, -0.19%)深圳分行、招商銀行(55.260, 0.00, 0.00%)深圳分行與廣發銀行深圳分行有關部門負責人回應記者稱，所在行的房貸利率保持穩定沒有變化。“目前房貸利率普遍執行的是首套房利率為5年期LPR利率上浮30基點，二套房為5年期LPR利率上浮60基點，與去年保持相同水平。”而放款周期各行回復雖有差異，但大體保持平穩，其中農行深圳分行、中國銀行深圳分行還表示，1月份房貸投放量較去年年末還略有增加。

        在本輪調控中，北京的房貸市場似乎受到影響最小。記者在采訪中了解到，目前多家銀行都表示，北京地區的房貸利率近期一直保持平穩，其中首套利率為LPR+55基點(本月5.20%)，二套為LPR+105基點(本月5.70%)。更重要的是，“只要手續齊全合規，放款很快，商業貸款在3個工作日可以批貸，過戶完成后，7個工作日可以放款完成。”一位業內人士告訴記者。

        熱點城市樓市升溫

        一位資深業內人士告訴記者，“房貸額度緊張、暫停受理按揭貸款申請、暫停發放按揭貸款”的有關輿情主要集中在北、上、廣、深等熱點城市。上述城市因長期存在房地產市場購房需求旺盛、需求大于供給的突出矛盾，房地產市場一直面臨房價過快上漲壓力，調控壓力較大。

        多位專家也表示，上海、廣州的嚴控政策緣于當地市場的“高溫”。以上海為例，記者了解到，二胎政策、落戶政策的放松、區域一體化帶來的發展空間、學區房政策的調整等多重因素疊加2020年相對寬松的政策環境，讓上海樓市的需求不斷攀升;相應的，供給卻不升反降——盡管2020年上海市土地供應面積近2000萬平方米，同比增加52.1%;但住宅用地供應面積為570.1萬平方米，同比卻下降了19.9%。

        供需失衡之外，“價格倒掛”催生的瘋狂進一步助推了本輪樓市的火熱行情。

        由于新房“限價”、而周邊二手房上漲，導致價格倒掛愈演愈烈。記者了解到，熱點樓盤新房認購難求的消息屢屢曝出，市場情緒不斷被挑動。一方面是買到就是賺到的“超級誘惑”;另一方面是持續走高行情下購房者“搶跑入市”，熱點城市的樓市反季節“高燒”亟待降溫。

        “在上述背景下，部分熱點城市的商業銀行加強個人住房貸款資質審核，精準調控、把好貨幣總閘門，是房地產長效機制的重要內容之一，是貫徹落實‘房住不炒’定位的具體體現。”前述業內人士告訴記者，這有助于引導市場主體形成穩定的政策預期，提高商業銀行個人住房貸款業務穩健性水平，有助于穩定熱點城市個人部門杠桿率水平，從中長期來看，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，促進房地產市場和實體經濟均衡發展。

        堵住資金違規流入樓市入口

        “房貸沒有停也不會停”。這幾乎是接受采訪的銀行的一致口徑。

        招商銀行深圳分行的一位工作人員表示，目前該行房貸節奏和周期并沒有特別明顯變化。“不過，正常辦理一筆按揭，要還款、贖樓、解押、過戶、再抵押，一二月份中間還有個春節，周期可能相對長一些。”該行相關業務部門人士表示，“決定房貸放款周期的不僅是銀行這一個環節。”

        同期，中國銀行深圳分行消費金融部總經理鄧增良告訴《金融時報》記者，總體來看，按揭貸款放款時間變化不大，保持平穩，考慮春節因素，投放節奏比去年四季度微增。

        不過，上述放款周期都是針對符合當地限購限貸條件的購房者。記者了解到，隨著上海、深圳等多地陸續出爐了一系列的調控政策，幾乎所有銀行都加強了對房貸客戶的準入審核，嚴格審查借款人申貸資料的真實性及首付資金來源。此前，可能有一些披著“小微企業貸款”外衣的貸款或消費貸違規流入樓市，而近期相關的監管正在不斷加強。

        上海房產律師郭韌告訴《金融時報》記者，隨著貸款政策進一步從嚴，除對按揭貸款審核從嚴外，市場上通過套取信用貸、經營貸、消費貸等方式獲取購房資金將受阻。郭韌從此前調控政策變化后的法院實際判例出發提醒買家，“要做好充足的資金準備，不要超過自己的能力買房。”

        對于一些“虛火”旺盛的地區，調控還在繼續。1月29日，上海銀保監局發布了《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。對此，中原地產首席分析師張大偉分析，“如果執行稍微有點力度，上海房價是肯定會跌的”。他表示，整體看，本輪多城市升級調控，有利于抑制當下熱點城市“虛火”，避免市場短期失控，但后續還要針對資金無序進入房地產進行約束，否則調控政策的力度可能會被稀釋。

        即便是前述市場保持相對平穩的北京，也迎來了監管強化。據悉，北京銀保監局日前向轄內銀行機構下發監管提示函，要求各家銀行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或“過橋”資金，部分非法中介參與其中牟利，為違規行為推波助瀾等是監管嚴查重點。

        除了近期急管繁弦的調控政策，多位專家也表示，樓市調控不可能只著眼于“打補丁”，而應重點推進長效機制建設，包括土地制度、住房保有環節的稅收制度都是未來改革的重點方向。

《電鰻快報》