興于地產，折于地王。

        昔日被稱為“地王收割機”的中國金茂(3.19, 0.02, 0.63%)控股集團有限公司(以下簡稱“中國金茂”;0817.HK)如今深陷窘境。

        2月5日早間， 中國金茂發布公告披露，2021年1月，公司及其附屬公司取得簽約銷售金額201億元。按照中國金茂2021年實現銷售2500億元的計劃來看，中國金茂2021年首月的銷售成績單還算亮眼。

        但是，在光鮮的銷售數據背后，中國金茂的凈利潤腰斬卻在市場上引發一片嘩然。1月25日晚間，中國金茂發布盈利預警公告，預計2020年全年歸母凈利同比下降約40%至50%。因房地產市場調控等原因，導致集團開發項目售價不及預期，需計提資產減值。

        受此影響，即使是公司發布1月銷售數據的利好消息仍未拯救中國金茂下跌的股價。從1月25日至2月5日收盤，中國金茂的股價從3.89元/股下降至3.2元/股，跌幅超17%。

        中國金茂凈利潤大幅下降，或與其昔日高溢價拿地且“地王”項目銷售不及預期息息相關。不僅如此，中國金茂還在頻繁出售旗下項目緩解公司高負債?！锻顿Y者網》就相關問題聯系中國金茂，但是一直未收到公司方面回復。

        凈利與股價雙雙腰斬

        中國金茂公告數據顯示，2020年，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計2311億元，較2019年大幅增長43.7%，順利完成全年目標;而在2021年1月，中國金茂實現201億元銷售額，同比增長91.19%，銷售表現尚可。

        近幾年，中國金茂的銷售一直處于快速增長狀態。數據顯示，中國金茂2015年銷售額僅為278.07億元，2018年首破千億，2020年突破兩千億元，五年復合增長率52.73%。

        未來，中國金茂仍有高歌猛進的計劃。在2020年8月中國金茂業績發布會上，中國金茂曾提出未來三年發展規劃，即“公司今年將維持2000億目標不變，2021年、2022年會保持強勁的增長動力，2021年實現2500億，2022年實現3000億的簽約目標。”。

        然而在銷售大幅增長的背后，中國金茂的凈利潤已經出現了腰斬。1月25日晚間，中國金茂發布盈利預警公告，預計2020年全年的歸母公司凈利或同比下降約40%至50%。根據公告，公司凈利下降原因主要為：“因房地產市場調控等原因，導致本集團及本集團之部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。”

        業績預警消息一出，中國金茂股價應聲大跌。公告次日(1月26日)中國金茂股價收盤價3.18元/股，跌幅超16%。值得注意的是，中國金茂的股價一直處于跌跌不休狀態。距離2020年7月的半年內股價高點6.11元/股，中國金茂的股價跌幅超47%。

        國泰君安(11.32, 0.16, 1.43%)在研報中指出：“中國金茂2020年結算物業預計增長40%至50%，但歸母核心凈利潤預計下滑40%-50%，核心原因是項目售價不及預期，導致發展中物業和持作出售物業計提減值。我們估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億-40億。”

        高溢價項目拖累業績

        市場有聲音認為，中國金茂的此次計提大額資產減值，或是與其曾經高溢價拿地項目有關。目前，中國金茂尚未披露具體的計提資產減值項目。

        自從中國金茂于2009年開始與萬科、保利、SOHO中國(2.49, 0.10, 4.18%)等企業競爭中奪下北京廣渠門15號地王，便逐漸開啟了收割各地“地王”的拿地模式。公開信息顯示，2012年，中國金茂以總價56.8億元摘得上海海門路商辦地塊;2014年初，以101億元總價拿下上海大寧地王;2015年，連續摘得北京豐臺區單價地王、寧波地王、杭州總價地王等，2016年再奪南寧、深圳地王，2017年拿下廈門翔安高價地;2019年歷經129輪報價以51億奪下南京地王。

        關于中國金茂此次計提資產減值情況，國泰君安認為，此次是中國金茂2017年左右拿的高價地2020年正式反映在利潤表中，中國金茂采取了一次性計提的方式對歷史問題進行報表處理。有投資者在公開平臺猜測，中國金茂本次一次性計提的項目主要是位于廈門、福州、合肥、南京、天津等地的高價地塊。

        事實上，中國金茂近些年一直以較高的速度進行激進擴張，其“地王”項目銷售情況確實不佳。資料顯示，2017年9月，中國金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，因當時周邊兩個樓盤的均價只有29000元/平方米，中國金茂遭受市場的質疑之聲，但到2018年翔安金茂悅入市，售價僅為29000元/平方米，低于其拿地時的樓面價。

        除此之外，2016年5月，中國金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價拿下南京河西地王G12、G13地塊，總價69.6億元。該項目名為金茂府，歷經5年仍未全部入市。根據365淘房平臺信息顯示，截至2021年2月2日，河西金茂府G13地塊房源已經售罄，前期銷售均價52000元/平方米，G12地塊戶型信息以及加推信息暫未釋放。

        值得注意的是，近年來，中國金茂的銷售額與銷售面積大幅增加，但是銷售均價逐漸下滑。同花順數據顯示，2018年、2019年、2020年，中國金茂的銷售均價分別為25537元/平方米、21485.62元/平方米、20467.98元/平方米，呈下降態勢。

        千億負債纏身“賣子回血”

        公開資料顯示，中國金茂是中國一家大型高端商業地產開發商和運營商，主要從事城市運營及物業開發、商務租賃及零售商業運營、酒店經營及提供物業管理、設計及裝修服務。公司已在北京、上海、深圳、三亞等地相繼開發了多個優質地產項目，擁有包括上海金茂大廈、北京凱晨世貿中心等多個城市地標項目，亦投資持有多家五星級豪華酒店。

        中國金茂主要有城市及物業開發、商務租賃及零售商業運營、酒店三大業務板塊，以2020年中報數據計，城市及物業開發仍是中國金茂的營收主力，在總營收占比82.04%，而商務租賃及零售商業運營、酒店分別占比為5.75%、3.12%。

        中國金茂去化困難，在一定程度上拖累了公司的業績，業績增速已出現明顯下滑。2016年至2020年上半年，中國金茂的營收增速分別為53.65%、13.81%、24.64%、11.94%、-17.94%，歸母凈利潤增速從2016年的-16.75%由負轉正后，2017年至2020年上半年，歸母凈利潤增速分別為56.9%、31%、23.8%和1.97%，下降明顯。

        而另一方面，中國金茂的負債還在攀升。截至2020年上半年，公司的負債規模達到2980.27億元，較年初增加了555.8億元。

        根據中國金茂2020年半年報，公司剔除預收款后的資產負債率為66.64%，凈負債率為76.6%，現金短債比為0.6。此外，截止到2020年上半年，中國金茂還有一筆201.21億元的永續債。算上永續債，凈負債率高達125.96%。對比央行、住建部規定的房企融資“三道紅線”，如果再加上永續債，中國金茂已經踩中兩條紅線。

        為緩解不斷攀升的負債以及紅線壓力，中國金茂還在頻繁出售子公司。2020年11月23日，據北京產權交易所消息，中國金茂擬轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權，轉讓底價11.52億元。據公開報道不完全統計，2019年5月至6月，中國金茂在短短兩個月內出售了包括北京、上海在內的8個項目公司股權，2020年，中國金茂密集出售了11個項目的部分或全部股權。

《電鰻快報》