2021年的上海樓市調(diào)控來得比市場預想要早一些。

        1月21日晚間，上海八部門出臺樓市調(diào)控新政，要求明確嚴格執(zhí)行住房限購政策，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，此外增值稅征免年限由2年升至5年。

        然而，即便有著“增值稅新政”的壓力，不少次新房房東依然看漲。

        《一房一萬》數(shù)據(jù)顯示，2月，上海次新房平均掛牌價近6.5萬元，同比上漲約2.6%。其中，次新且購買5年以上的房源是新政后上漲的主力軍。

        除夕那晚的年夜飯上，王皓(化名)開了瓶酒，和父母、妻子一一碰了杯。王皓是個山東大漢，體己的話兒難開口，只道了聲新年快樂，全家人身體健康。他頓了頓說，置換的事兒可能得先擱下了，后面有機會再看。

        母親聽罷，連聲道，不用換，這房子住得挺好，“你小的時候咱家住的房子可比這差多了”。

        王皓知道母親這是在寬慰他，杯中酒一飲而盡后，心中五味雜陳。

        從計劃置換到?jīng)Q定放棄，王皓態(tài)度轉(zhuǎn)變的周期不到2個月。

        他自嘲工科男一枚，對房價的變動并不敏感，直到這輪上海房價暴漲引發(fā)躁動后方有所察覺。

        這套虹口區(qū)飛虹路上的小兩房是王皓4年前結(jié)婚時所購，建于上世紀90年代初期的老公房沒有綠化，兩棟住宅樓便組成了小區(qū)全部。王皓家在頂層7樓的中間戶，看房時沒有電梯，小倆口只覺當鍛煉身體了，房子離4號線臨平路站不過400米，交通便利和得益于瑞虹新城而完善的配套設施是吸引他購入的最大動力。

        置換的想法始于兒子出生后，父母從老家過來幫其照顧。小男孩兒在家中呆不住，喜歡坐在車里被推出門。7層的高度對于花甲之年的老人本已不易，何況要帶上孫子，兩個老人只得一人抱孫在前一人提車跟后。不忍父母這般辛苦，王皓萌生了置換一套次新電梯房的念頭。

        來滬快兩年的父母已經(jīng)習慣了周邊的生活，母親知道哪個檔口的蔬菜更便宜，父親也有了常去的日雜店，他不愿更換環(huán)境讓父母重新適應，便將置換的目光放在周邊。

        2020年12月的上海市場已經(jīng)瘋狂，幾乎賣空了的二手房和普遍看漲的心態(tài)下，業(yè)主跳價、反價、惜售成了常態(tài)。

        數(shù)據(jù)顯示，2020年10月28日，上海鏈家真實在售二手房54312套，一個月后降到50806套，到了12月19日，這一數(shù)字繼續(xù)降至45705套，12月底只剩4萬套在售。2021年1月20日新政出臺前，上海鏈家真實在售二手房僅剩33803套。

        王皓在住友(化名)APP上看中了500米開外的上海大花園一套2室2廳的低層電梯房，中介劉峰(化名)告知他此房空關(guān)，但房東長住普陀，近期有事無法安排看房。

        王皓沒有放棄，他和妻子來到小區(qū)實地看了圈周圍環(huán)境，并通過APP上的圖片與VR鎖定了樓棟與大致樓層，回去后王皓再度向劉峰表明意向。

        上海大花園

        第二天下午，劉峰給了回復，但不是王皓期待的看房通知，而是房源已售的消息。從劉峰口中，王皓得知買家沒看房直接接受了880萬元的掛牌價，房東同意了。

        樓市的瘋狂給他上了一課，王皓意識到自己的理性輸給了“沖動”。

        失敗的看房經(jīng)歷在王皓這趟置換之旅中并不少見，但真正瓦解他念想的卻是在兩天之間，深刻而殘忍。

        1月中旬的一個工作日，提前下班的王皓在劉峰的帶領(lǐng)下去了離家不遠處的宇宙名苑(化名)，這套2003年建成的98平方米兩室無功無過，戶型全明，布局合理，但身處2樓，采光一般，加之小區(qū)體量較小，房齡已近20年。950萬元的掛牌價加上稅費，總房費已超過千萬，負債數(shù)百萬置換至此與他心中所想落差不小，王皓看罷未做表態(tài)。

        宇宙名苑

        看出王皓顧慮的劉峰第二天又向其推薦了一套品質(zhì)更佳的房源，房東著急趕飛機，十余組意向客戶的看房時間被積壓在一起。

        這套虹越豪庭(化名)的兩房位于4樓，高達3.5的容積率讓室內(nèi)采光稍顯暗淡，沒有陽臺晾曬不便。但勝在房齡較新，物業(yè)服務好，刷卡到戶，加之旁邊即為開發(fā)商的商辦項目，車位充裕，停車相對方便。

        沒有過多猶豫，王皓當即表達了意向，劉峰商議待房東飛機落地與其溝通，為了促進談判的成功，王皓沒有議價，全額接受了930萬元的掛牌價。

        當天晚上10點，劉峰終于帶來了消息，他說業(yè)主沒表態(tài)，只問付款方式如何。業(yè)主對買家的付款周期提出了頗為嚴苛的要求，即1月底支付首付，2月底前付清尾款。

        變現(xiàn)需求讓業(yè)主希望在眾多意向客戶中尋覓高價且付款方式最優(yōu)者，在手現(xiàn)金和付款比例成了他們重要的考核標準。

        對于置換客王皓而言，這是一個并不“友好”的條件。為了最大限度接近業(yè)主的要求，夫妻倆商議半天終于拿出了所能提供的最優(yōu)付款方式，即便這相較于業(yè)主的要求依然存在半個月的時間差。

        王皓的“誠意”依然并未得到回復，迎接他的是第二個問題，由于目前6位買家均有意向，業(yè)主讓其各自將自己所能承受的最高價上報，“價高者得”。

        買房變拍賣，他覺得這是一場無止盡的零和游戲，一邊是業(yè)主的層層加碼，一邊是購房者的步步退讓，狂熱的市場一開始就注定了天平的失衡。

        是夜，王皓躺在床上輾轉(zhuǎn)，他決定扔掉手中的號碼牌，退出這場“拍賣”游戲。

        退出游戲的或不止王皓一人，并未等到心儀價位的業(yè)主主動將房價上調(diào)了30萬，但這依然不是它的成交終點。

        1月21日晚新政出臺后，王皓原以為熱漲的市場會有所降溫，卻不想虹越豪庭這套房源因為3月底將滿5年而有了稅費優(yōu)勢，業(yè)主將價格上調(diào)至998萬元，創(chuàng)下了小區(qū)最高單價。

        掛牌量稀缺的當下，一兩套房源便可左右小區(qū)均價，由于虹越豪庭僅此一套房源在售，因此這一提價直接助推小區(qū)均價沖到10萬元。

        上漲后的均價也在重塑業(yè)主們的心態(tài)和預期，1月底，虹越豪庭又放出一套房源，同戶型的中層掛牌價直沖1130萬元。

        4層業(yè)主見中區(qū)房源已掛至1130萬元，再度一次性上調(diào)62萬至1060萬元，雙方你來我往，相互對標競價。小區(qū)均價也從1月14日的9.26萬元上漲至1月28日的10.93萬元，兩周時間漲幅達到18%。

        虹越豪庭調(diào)價記錄

        王皓此前關(guān)注的房源里像這樣持續(xù)調(diào)漲的不在少數(shù)。相熟的中介老李告訴他新政后，二手房市場未滿5年的可能按兵不動，滿5年的因為有稅費優(yōu)勢不少都主動或跟隨式地再度調(diào)價。

        相較虹越豪庭100多萬元的漲幅，宇宙名苑的調(diào)漲更為夸張。新政后，業(yè)主戴晴(化名)在該小區(qū)的房源上漲近400萬至1320萬元。戴晴在相距不遠的建設15區(qū)(化名)擁有兩套房，宇宙名苑在其父母名下，戴晴計劃賣掉宇宙名苑和一套建設15區(qū)的房源回籠資金，去買即將開盤的瑞虹新城九期項目。

        宇宙名苑調(diào)價記錄

        1320萬元的掛牌價也意味著這套房齡近20年且無學區(qū)的房源單價已達13.5萬元，相較1月板塊內(nèi)的高端改善項目中糧瑞虹海景壹號11.5萬的開盤價單價高出2萬元。

        近乎瘋狂的調(diào)價讓劉峰詫異，從業(yè)6年的他也并未見過如此離譜的上漲，他試圖勸阻戴晴，這樣的價格會勸退意向買家，但戴晴聽不進去，她自信自己“廣撒網(wǎng)”的打法會有收效，而在劉峰看來這不過是全城尋找“冤大頭”。

        為了輻射更多購房人群，戴晴自己建了個賣房群，她添加了小區(qū)附近所有門店的中介，并讓他們將自己的同事拉進來。每天早中晚，戴晴都會在群里推送自己兩套房源信息以便新入群中介了解情況，但大多時候響應甚少，基本成了她一個人的獨角戲。這個匯聚了85名中介人員的賣房群里，幾乎網(wǎng)羅了市場上所有的規(guī)模中介品牌。

        被同事拉進群的單磊(化名)形容這好似一個傳銷群，重復推送的房源信息像在洗腦，戴晴的那句“歡迎各位大佬邀請同事們?nèi)肴?rdquo;猶如在發(fā)展下線。

        戴晴相信更多的中介可以帶來更多的客戶，總能尋到她房子的接盤俠。

        春節(jié)期間，群里的中介鼓動戴晴給大家發(fā)給紅包，她說等房子賣掉再發(fā)。

        不同于新房的政府限價，二手房的定價權(quán)多掌握在業(yè)主個人手中，戴晴想以最高價變現(xiàn)兩套在手房源而后持幣去參加價格倒掛的新盤搖號，一賣一買間，實現(xiàn)資產(chǎn)的最大增值。

        如今，她的廣撒網(wǎng)計劃還在進行，而王皓們卻不愿成為那網(wǎng)中的魚了。

《電鰻快報》