對光明地產(chǎn)來說，過去的一年似乎不那么光明。

        1月底，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(下稱光明地產(chǎn)，600708.SH)發(fā)布《2020年年度業(yè)績預(yù)減公告》(下稱業(yè)績預(yù)減公告)，預(yù)計2020年實現(xiàn)歸母凈利潤為0.95億元至1.37億元，同比減少75.98%至83.35%。

        這已經(jīng)是公司2018年業(yè)績下滑以來，第三年營收萎靡了，且將是盈利下降幅度最大的一年。

        值得注意的是，如若扣除非經(jīng)常性損益，光明地產(chǎn)預(yù)計扣非后歸母凈利潤為-6.95億元至-4.95億元，同比下降205.04%至247.48%，為近年來首次出現(xiàn)扣非后歸母凈利為負(fù)的情況。

        縱觀公司發(fā)展歷程，在經(jīng)歷2017年的高光時刻后，光明地產(chǎn)的業(yè)績便連年孱弱，近年甚至出現(xiàn)依賴收購母公司項目“輸血”的弊病，來自關(guān)聯(lián)方的非經(jīng)常性損益居高不下。在此背景下，公司股價從2017年開始持續(xù)下行，截至3月24日收盤，總市值僅有55.94億元，較最高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。

        在“三道紅線”壓頂、樓市監(jiān)管持續(xù)收緊的大環(huán)境下，光明地產(chǎn)似乎也不再僅執(zhí)著房產(chǎn)主業(yè)，近年來大力發(fā)展物業(yè)、物流等副業(yè)。但即使如此，公司要想重返巔峰時刻，仍是前途險阻、長路漫漫。

業(yè)績高峰后墜入深谷

        資料顯示，光明地產(chǎn)于2015年資產(chǎn)重組，成為一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、冷鏈物流、物業(yè)服務(wù)、建筑施工及供應(yīng)鏈等為一體的公司。

        此后兩年，光明地產(chǎn)發(fā)展迅猛，2016年和2017年的凈利增速分別高達(dá)98.15%和95.55%，但經(jīng)過2017的頂峰后，凈利便一路下挫，業(yè)績增長呈現(xiàn)出明顯的倒V走勢。

        曾幾何時，光明地產(chǎn)還在2017年喊出“未來三年達(dá)到500億規(guī)模”的口號，一度被視為積極擴(kuò)張拿地的典型之一。但三年過去了，公司2020年銷售額僅完成363億，離目標(biāo)仍有不小差距。

        業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來快速崛起的黑馬不在少數(shù)，擁有較多土儲的光明地產(chǎn)當(dāng)初也被寄予厚望，但最終仍沒有發(fā)展起來的原因，可能和其自身的戰(zhàn)略布局有關(guān)。

        據(jù)悉，光明地產(chǎn)主要項目都在長三角地區(qū)，但是大本營上海的項目主要分布在金山、松江、普陀等遠(yuǎn)郊地區(qū)，市區(qū)內(nèi)的項目極少，另外旗下的產(chǎn)品也缺乏亮點(diǎn)，這給后期去化造成了比較大的壓力。

        2018年中的數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)的土地儲備去化周期長達(dá)5.82年，而第三方研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入土地儲備貨值TOP100的房企，平均去化周期為3.9年。

        以光明地產(chǎn)重倉的長三角區(qū)域為例，光明地產(chǎn)2019年7月開盤的蘇州項目光樾華庭，共有304套房取得預(yù)售證，但“金九銀十”過去后，10月底仍有248套房源待收。

        同年，在進(jìn)駐成都的首個項目“光明蓉府”上，光明地產(chǎn)再次折戟。售樓處開盤搖號幾乎無人問津，僅有一人報名，不得不直接進(jìn)入順銷狀態(tài)。之后的去化率也遠(yuǎn)低于市場平均水平，僅有37%。

        一邊是持續(xù)拿地，一邊是去化乏力，回款不及時給其自身帶來沉重的資金壓力。據(jù)統(tǒng)計，2018年光明地產(chǎn)的凈負(fù)債率高達(dá)194.77%，較上一年大幅增加了61.42%。毫無疑問，高企的負(fù)債成了壓在光明地產(chǎn)頭上的一座大山。

糧草匱乏：新增土儲持續(xù)減少

        買地、建房、賣房、回款再買地，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)閉環(huán)，可一旦某個環(huán)節(jié)出了差池，企業(yè)經(jīng)營就可能會出現(xiàn)問題。光明地產(chǎn)在賣房這一環(huán)節(jié)上的弱項，成了拖累其發(fā)展的主要因素之一。

        這從其未經(jīng)審計的經(jīng)營數(shù)據(jù)便可窺知一二。

        2020年度，光明地產(chǎn)新增地產(chǎn)儲備面積、新開工面積以及簽約面積和金額有升有降。

        具體來看，2020年1月至12月，其新增房地產(chǎn)儲備面積為63.16萬平方米，較上年同期下降67.12%;新開工面積為210.61萬平方米，較上年同期下降58.97%;竣工面積為263.04萬平方米，同比增長50.9%;簽約面積與簽約金額分別為241.55萬平方米、362.68億元，同比增長16.60%和36.15%。

        值得注意的是，2020年第四季度，光明地產(chǎn)簽約面積與簽約金額分別為85.59萬平方米、126.5億元。也就是說，當(dāng)季該公司所簽約面積與簽約金額分別占到全年數(shù)據(jù)的35.4%、34.9%，兩個指標(biāo)占比均超過了三分之一。

        簡單來說就是，光明地產(chǎn)還在賣以前建的房子，并且主要還是年終沖業(yè)績。

        另外，作為房企的“糧草”，光明地產(chǎn)近年來手頭上的土儲不多了。

        近兩年來，光明地產(chǎn)新增項目主要有兩種方式：一是掛牌方式，即通過政府平臺招拍掛出讓;二是通過增資股權(quán)合作或收購股權(quán)合作方式。

        從已披露的信息來看，2019年，該公司新增房地產(chǎn)項目或約23個，其中通過掛牌方式取得項目有11個，通過增資股權(quán)或收購股權(quán)新增項目有12個。而在2020年，其新增地產(chǎn)項目或為9個，其中掛牌方式占6個，增資股權(quán)或收購股權(quán)合作方式占3個;也就是說，新增地產(chǎn)項目數(shù)量較上年減少了14個。

        其中，2020年通過合作方式取得3個項目：一是，其全資子公司農(nóng)房集團(tuán)向?qū)幉ㄏ樯胧⒎康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司增資0.5億元取得后者50%股權(quán)，且擁有寧波市江北區(qū)JB12-01-19a地塊的50%權(quán)益;二是，農(nóng)房集團(tuán)以6.02億元收購武漢怡置明鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34%股權(quán)，取得武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)35R2地塊內(nèi)P(2019)076地塊的34%權(quán)益;三是，其子公司農(nóng)房集團(tuán)收購?fù)]飄鷹置業(yè)有限公司(下稱桐廬飄鷹)100%股權(quán)，截至2021年1月16日，桐廬飄鷹的地產(chǎn)項目僅有“飄鷹富春江花苑”。

        要知道，光明地產(chǎn)在2018年可是以大手筆逆勢拿地出名的，如今卻顯得“畏手畏腳”，在公開市場上的聲音非常微弱。

        上述行業(yè)人士指出，光明地產(chǎn)品牌知名度不高，加上資金壓力大，在目前市場競爭格局激烈的情況下，同一線房企競爭拿地獲勝的概率不高，同其他小微房企合作或許是更為合適的選擇。

依賴母公司輸血 三道紅線均踩線

        細(xì)數(shù)公司近幾年的財報，非經(jīng)常性損益一直居高不下，在歸母凈利中的占比相當(dāng)高。

        在經(jīng)營凈現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)的情況下，過去兩年非經(jīng)常性損益共2.4億。2018年和2019年的非經(jīng)常性損益分別為1.42億和0.99億，分別占?xì)w母凈利潤的10%和17.4%。

        公司最新公告亦顯示，收購?fù)]飄鷹置業(yè)有限公司100%股權(quán)且承擔(dān)相應(yīng)債權(quán)，將為公司2020年增加歸母凈利0.4億元。

        而這數(shù)億非經(jīng)常性損益，幾乎都是依靠母公司光明集團(tuán)及其他關(guān)聯(lián)方“輸血”得來的。

        上述桐廬飄鷹置業(yè)便是光明食品(集團(tuán))下屬企業(yè)。在此之前，光明地產(chǎn)還憑借出售房產(chǎn)一項，從關(guān)聯(lián)企業(yè)上海良友(集團(tuán))有限公司和上海牛奶(集團(tuán))有限公司分別獲得了10.3億元和6600.54萬的收入。

        2017年，光明地產(chǎn)以9.88億元的價格將上海麗水路商業(yè)項目轉(zhuǎn)讓給光明食品集團(tuán)，此后又轉(zhuǎn)讓了華都大廈部分商業(yè)地產(chǎn)和車位。

        上述關(guān)聯(lián)交易給光明地產(chǎn)貢獻(xiàn)了合計歸母凈利潤達(dá)4.5億元以上，在當(dāng)年歸母凈利潤中占比超過了30%。

        除此之外，在出售商品、提供服務(wù)或勞務(wù)的多個細(xì)項中，光明地產(chǎn)2019年還收到了7000萬元的關(guān)聯(lián)款，較上一年增長了118%。

        在主營業(yè)務(wù)疲軟的情況下，依賴關(guān)聯(lián)方輸血增收，似乎是無奈之舉，畢竟手心手背都是肉，光明集團(tuán)總不能坐視不管。

        不僅如此，光明地產(chǎn)的財務(wù)狀況同樣不容樂觀。

        截至去年三季度末，光明地產(chǎn)現(xiàn)金短債比只有0.48倍，凈負(fù)債率高達(dá)211.86%，資本負(fù)債率達(dá)82.68%，在住建部劃定的融資“三條紅線”中全部踩線，這無疑給公司未來發(fā)展戴上了“緊箍咒”。

前途未卜，路在何方？

        在主業(yè)持續(xù)疲軟的情況下，光明地產(chǎn)似乎也在求新求變，近年來提出要構(gòu)建“1+5+X”的總體商業(yè)模式。

        其中，“1”是房產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，秉承“深耕長三角、選耕省會中心城市”的指導(dǎo)方針;“5”則是房地產(chǎn)相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，分別是“商業(yè)平臺、物流平臺、服務(wù)平臺、建設(shè)平臺、供應(yīng)鏈平臺”，“X”是指新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的培育。

        不過理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，從其最新業(yè)績預(yù)告來看，光明地產(chǎn)的戰(zhàn)略似乎收效甚微。從客觀原因來說，無論是物業(yè)還是供應(yīng)鏈，都和其主業(yè)休戚相關(guān)，在主業(yè)不景氣的前提下，副業(yè)想要錄得較快增長是不現(xiàn)實的。

        業(yè)內(nèi)人士分析稱，光明地產(chǎn)近年來由于新增土儲較少，已經(jīng)有所掉隊，除了要加大營銷力度積極去化外，公司在新建項目上更應(yīng)該注重區(qū)位優(yōu)勢項目特色的把握，同時加強(qiáng)品牌形象的塑造。只有脫離母公司輸血，盡量嘗試獨(dú)自操盤新項目，才能有比較好的成長空間。

《電鰻快報》