帶有“安徽”標簽的三巽控股集團有限公司(以下簡稱“三巽控股”)對赴港上市的“野心”可謂執著。

        4月30日，繼第三次招股書失效三天后，三巽控股再次向港交所遞交招股書，申請IPO上市。這是三巽控股在2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日遞表失效后第四次提交招股書。

        自初次遞表申請港股上市以來，三巽控股的上市路似乎頗為坎坷，盈利能力疲軟、財務杠桿居高、現金流緊張、融資艱難等問題似乎均是其上市路上的絆腳石。《投資者網》就相關問題聯系三巽控股，但一直未收到回復。

        盈利能力不穩定

        招股書顯示，三巽控股是一家總部位于上海、植根安徽省、布局長三角地區的高速發展的專注于住宅物業的中國房地產開發商。招股書顯示，三巽集團在上市前的股東架構中，其控股股東為錢堃、安娟夫婦，分別持有79.8%、7.6%，合計持有87.4%;錢冰為錢堃的父親，持股7.6%。由此來看，三巽控股是典型的的家族企業。

        三巽控股的起源可追溯于2004年，在房地產行業耕耘十余載，其規模在業內仍屬于小型房企。根據克而瑞披露數據，2020年三巽控股實現銷售額102.3億元，突破百億銷售額，位列行業排名173位;相較于2019年的銷售額91.2億元，排名167位，銷售額僅同比增長12.17%，在行業中的排名還下降了6位。

        三巽控股的旗下開發項目不多，與中大型房地產企業動輒千萬平方米的土地儲備相比，其土儲規模也較小。截至2021年2月28日，本集團共有45個處于不同開發階段的項目，覆蓋三個省的12個城市，擁有總土地儲備440萬平方米，其中約83.4%位于安徽省，可謂是偏安一隅。

        近年來三巽控股的業績表現猶如坐“過山車”，并不穩定。招股書顯示，2018年至2020年，三巽控股的收入分別為7.24億元、31.09億元和39.46億元，凈利潤分別為0.45億元、3.95億元和3.68億元。

        從近三年業績表現可以看出，三巽控股2019年收入與凈利潤出現較大幅度增加，但其2020年增收不增利，凈利潤出現了6.84%的降幅。三巽控股在招股書中表示：“于2019年的收入較2018年大幅增加，主要由于項目已交付的建筑面積增加。”對于2020年凈利潤出現下降原因，三巽控股并未在招股書中披露。

        但值得注意的是，三巽控股的毛利率出現下降，與其凈利潤數據起伏較為相似。2018年至2020年，三巽控股的毛利率分別為28.6%、31.5%、27.0%，2020年毛利率較2019年下降了4.5個百分點。三巽控股對此表示：“毛利率由2019年的31.5%下降至2020年的27。%，主要由于滁州三悅瀾山(瑯琊府)、亳州亳公館、明光壹號院、利辛鉑悅府及利辛文州府的毛利率相對較低。”

        據《投資者網》研究，2020年港股內房企業的毛利率均值為27.8%，其中，銷售毛利率十強均值達到46.87%。由此來看，三巽控股2020年的毛利率27%低于港股內房企業毛利率均值，距離頭部房企更是有不小的差距。

        負債壓頂腳踩“紅線”

        中國的房地產行業較為分散且競爭激烈，多數房地產企業依賴于高負債、高杠桿、高周轉來維持企業運營，三巽控股也不例外，其負債持續攀升，腳踩監管紅線，現金流連續三年為負。

        招股書顯示，三巽控股的總負債由2018年的72.32億元上升至2020年的154.21億元，其中流動負債占比超90%。2020年，其資產負債率為135.9%，雖較2019年204.0%有所下降，仍居于高位。

        三巽控股已經連續三年出現現金流為負狀態。2018年至2020年，三巽控股錄得經營現金流出凈額4.21億元、19.13億元及6.40億元。對此，三巽控股主要將其歸因于需要資本投資的物業開發活動增加，以及物業開發產生的現金流出與物業項目產生的現金流入之間的時間不匹配，尤其是2019年項目數目增加。

        截至2020年末，三巽控股的賬面現金及現金等價物僅為4.57億元，債務與經營壓力可見一斑。在現金不充裕的情況下，三巽控股只能依賴于外部融資來為項目發展提供資金。招股書顯示，三巽控股的未償還借款總額由2019年末的17.57億元增加至2020年年末的20.97億元，同比增長了約20%。三巽控股披露未償還借款總額增加主要由于業務擴充導致融資活動增加，其與往期記錄期間的項目數目增幅整體相符。

        此外，三巽控股還觸及“三道紅線”中的一道。根據去年8月監管部門提出的“三道紅線”指標：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得超過100%;現金短債比要大于1倍。而據招股書顯示，截至2020年末，三巽控股的剔除預收款后的資產負債率(按負債總額減合約負債除以資產總值減合約負債計算)為79.3%;凈資產負債比率(按總計息負債減現金及銀行結余除以權益總額計算)為現金凈額狀況;現金短債比(按現金及銀行結余除以短期計息負債計算)為2.1。由此來看，三巽控股剔除預收款后的資產負債率指標未達標，踩中一條紅線，這也將制約三巽控股的有息負債規模增長。

        根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加;觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;均未觸及，不得超過15%。根據觸線情況，三巽控股的有息債務規模的年增速將限于10%。

        值得一提的是，2018年至2020年，三巽控股借款總額的加權平均實際利率分別為14%、12.3%及9.4%。相較于龍頭企業，三巽控股的融資利率處于高位。中指研究院數據顯示，2020年，如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下。過高的融資利率也在一定程度上侵蝕了三巽控股的利潤，這或許也是其迫切申請上市，希望打通資本市場融資渠道的原因之一。

        旗下項目負面纏身

        在以往快速擴張的過程中，三巽控股還存在著延期交房、質量投訴頻現、糾紛不斷等問題。

        招股書顯示，2018年至2021年2月28日，三巽控股位于滁州、明光、鳳陽、亳州及利辛的合共12個項目(或2935個單位)涉及延遲交付，其中五個項目(或202個單位)涉及物業買家針對公司延遲交付物業所提出的訴訟，被判決總額680萬元的賠償款。

        有關項目延遲交付，三巽控股坦言“可能導致2020年12月31日產生合共為數約2220萬元的估計合約損害賠償”。

        三巽控股延期交房的投訴情況仍在發生。今年4月26日有網友在領導留言板對三巽控股旗下項目延期交房的投訴。根據投訴信息顯示，“2017年11月9日購買三巽公園墅的房子，合同約定2019年12月31日交房。實際交房時間為2020年12月11日。延期將近一年。三巽公司不按合同賠違約金。”

        (圖片來源：領導留言板截圖)

        此外，三巽控股旗下房屋質量也遭遇投訴。有網友在領導留言板投訴稱購買的三巽英倫華帝新房漏水嚴重。

        事實上，在以往快速擴張過程中，三巽控股出現了不少質量問題。三巽控股曾在招股書中表示，2018年公司產生了320萬元的賠款，主要是對滁州嘉瑞及滁州項目的頂樓漏水而支付的一次性賠償。

        《投資者網》翻閱企查查發現，三巽控股的關聯風險有166條，其涉及企業主要是滁州三巽置業有限公司(簡稱“滁州三巽”)，該公司正是三巽控股物業發展項目的中央管理平臺。

        企查查信息顯示，滁州三巽166條自身風險中，基本都與訴訟糾紛有關，其中涉及建筑工程施工合同、房屋買賣合同、不當得利、借款合同等多個方面。

        此外，三巽控股旗下公司安徽宿州三巽置業有限公司(簡稱“宿州三巽置業”)還發生墜亡事故。根據2020年公布的安徽宿州三巽置業墜亡事故調查報告，2019年10月，宿州三巽置業為樓盤開盤做宣傳活動，有一員工墜落死亡。報告指出，宿州三巽置業對項目承包單位安全生產工作監督管理不到位。

        在業績失速和IPO沖刺多次未果的雙重壓力下，至今仍掙扎在上市路上的三巽控股，前路或許依舊坎坷。

《電鰻快報》