上一次見到黃其森，是兩年前的夏天。彼時，泰禾集團已叫停拿地一年有余，兩項工作排在董事長黃其森的工作日程表首位：一是尋找戰投;二是“看人閱人”。時隔兩年多，《證券日報》記者再見黃其森，一身休閑運動范兒，雙眼略帶血絲，但不見焦慮。還沒打完招呼，他就接了一個電話，來自金融機構的。

        作為第一個有公開債務違約的市值曾達千億元房企的掌舵人，從2020年4月26日被列入失信被執行人名單開始到現在，這465天，黃其森過得不容易。債務違約、股價下跌、項目停工、投資者和業主質疑等一連串反應接踵而來。有人曾給黃其森出主意稱，破產重組就可全身而退。但他拒絕了，深陷債務漩渦的黃其森試圖絕地求生。

        “一家一家地與金融機構溝通，最重要的就是復工、復產和復銷，把房子交給業主。”還有一個艱巨任務，就是“不能被ST，今年的目標是盈利，全力以赴地保收益。”

直面債權人的談判

        7月30日晚，泰禾集團公告稱，無法按期完成公司債券“H8泰禾01”本息的兌付，規模為15億元。截至7月30日，泰禾集團已到期未歸還的借款金額為436.93億元，相比一季度末減少19億元。

        “一些金融機構最初不能接受泰禾集團提出的條件，但隨著房地產行業的系統性風險逐漸暴露，這些機構也在降低預期。”黃其森透露，為了與債權人達成和解，他在北京一家酒店住了一個多月。

        “去年年底，與金融機構的談判大有進展。”黃其森說，目前與五六家主要債權人已談妥，主要方式是延長借款的還款期限、對資金成本給予一定優惠以及豁免違約金，有的債務已展期到2023年12月。黃其森直言，到目前為止，仍有部分金融機構未能達成一致，公司甚至為此面臨一些法律訴訟。但總體而言，形勢有所好轉，泰禾集團“開始進入上山路”。

        按照黃其森的說法，其中不乏萬科的斡旋。2020年5月，萬科謹慎地設置了進入安全閥門，達成條件方可入股。雖然至今萬科仍未入股，也未提供資金支持，但據了解，泰禾集團與金融機構談判的很多場合都有萬科出席，對泰禾集團管理架構的調整，萬科也提供了很多建議。

        金融機構的陸續“松口”，對一個個項目的“解封”，讓泰禾集團有了“從泥潭中爬出來”的機會。

北京400億元現房的博弈

        自債務危機爆發以來，泰禾集團的項目一度大范圍停工，其中既有疫情因素的影響，也有來自金融機構保全措施的影響，以及部分股東與合作方退出的壓力。

        “停滯”是黃其森最焦慮的一道“坎”。“項目只有完工才有價值，才能化解危機。”黃其森舉例稱，北京大多數項目都是準現房了，有個別項目再投個把億資金就能撬動數十億元的銷售了。

        在項目處置中，經過與債權人達成一致，泰禾集團提出“封閉管理”的方法，即項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用于項目本身的自運轉，不必受公司整體經營狀況的影響。這樣做的好處是，項目可以獨立于母公司先行實現債務重組，加上與承包商工程隊協商價格與工期，幾個重點樓盤逐步解凍。

        今年6月和7月，作為泰禾集團重點復工復產復銷區域的北京和福州，有的項目已經開始交付，有的獲得了竣工備案，有的明確了復工節點。泰禾集團方面向《證券日報》記者表示，在北京有400億元貨值的現房，其中地處北京副中心的中國院子還有60多套現房可售，單套價值都在大幾千萬元甚至億元以上。

        泰禾集團的現房資產是當前打贏翻盤戰的關鍵，黃其森對此看得很清楚。復工復產不能馬上帶來業績和現金流，但現房復銷則可馬上帶來回款，產生收益，進而爭取盈利，這是泰禾集團這個上市平臺不能被實施ST或退市的“七寸”。泰禾集團需要金融機構給予更多時間，自己也要為活下去搶“生血”時間。

        “目前差不多85%的項目已經復工了。”黃其森透露稱。

二次創業要做“高端精品”

        一家市值千億元規模房企的“冰凍三尺”，絕非“一日之寒”造成。

        “我在2017年已經意識到這個問題了，步子邁大了，管理跟不上。”黃其森說，2018年，泰禾集團開始做出調整。一是停止拿地，并從海南等區域退出;二是退出環京區域;三是退出投資回報周期長的舊改項目。為了降杠桿，2018年和2019年，泰禾集團償還了千億元規模的債務。“如果這筆債務沒有還掉，公司今天一點機會都沒有了。”

        在處理危機的460多天中，黃其森萌生了“二次創業”的想法。等盤活這一盤棋，妥善解決危機之后，“我們最后大概會退到不到10個城市，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門。”黃其森說，在產品定位上，未來泰禾集團主要做“高端精品”;在規模上，“300億元到500億元就夠了”。

        按照黃其森的說法，泰禾集團在核心一二線城市有3000多億元貨值的土地儲備，“土地款基本上都付清了”，這是二次創業的資本;另外，中式“院子系”產品牌子是二次創業的基石。

        但“二次創業”的前提是危機已經化解。正如黃其森所說，泰禾集團上山的路不易走，要做好長期吃苦的準備。早調整要比晚調整好，早做準備就有翻盤的可能。

《電鰻快報》