【藍科技綜述】11月8日，貝殼找房發布了2021年第三季度財務報告。報告顯示，2021年第三季度，貝殼找房營業收入同比下降11.9%至181億元，經調整后的凈虧損為8.88億元，較2020年同期的18.58億元有所收窄。

        當天，貝殼找房也在官網發布了關于“特定投票股份”的臨時股東大會決議。其中，董事長、首席執行官彭永東持有的1.1億股A類普通股和執行董事單一剛持有的0.48億股A類普通股將以1:1的比例置換為B類普通股。在創始人左暉離世的半年后，貝殼找房終于塵埃落定，被正式交接到了管理層手中。

        在三季度業績發布會上，彭永東表示貝殼找房第三季度的業績“既反映了行業面臨的廣泛宏觀環境挑戰，也反映了我們業務的彈性，本季度成交總額為人民幣8307億元，同比下降 20.9%，但仍跑贏市場。”

        從曾經的增速驚人，獨占鰲頭，到如今的跑贏市場，貝殼找房到底經歷了什么?

        貝殼做房產經紀行業的“亞馬遜”

        貝殼找房的誕生來源于創始人左暉對于專業主義和長期主義的信奉，也來源于鏈家中介業務的增長瓶頸。

        2018年，CEO彭永東在發布的《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》中，對這個新平臺的業務做出了如下詮釋：“貝殼找房將繼承和升級鏈家網的產品技術、品質控制和數據挖掘等優勢能力，繼承和持續迭代‘樓盤字典’”。

        彼時，鏈家已經成立了7年多。因主推陽光交易和“真房源”行動，鏈家發展迅速，在全國擁有8000多家門店和近11萬經紀人，并建立了較為完善的全國房源數據庫。然而，不可否認的是房產經紀具有較強的地緣特性，同時準入門檻并不高，即便跑馬圈地、不斷開店，利潤率的上限也是可以預見的。

        如何突破這一房產經紀行業與生俱來的增長瓶頸呢?

        貝殼找房就是鏈家的破局之路。左暉跳出線下房產經紀的一畝三分地，建立線上的貝殼找房平臺，就是希望以鏈家網絡最精華的全國房源數據庫為基礎，打造房產界的“亞馬遜”，通過互聯網去賺更多“規模交易”的錢。

        同時，貝殼找房還將鏈家的ACN經紀人合作機制同步移植了過來。在ACN機制里，傳統的經紀人工作，按其業務步驟，被劃分成了多個職能，分派給不同工作人員。在房源業務方向，有錄入人、維護人、實勘人、委托備件人和鑰匙人;在客源業務方向，有推薦人、成交人、合作人、首看人和交易顧問。交易達成后，所有涉及到的業務角色都能按比例獲取傭金。

        ACN機制加強了人員間的合作，避免了競爭和內耗。根據2020年11月貝殼找房上市后的首份財報披露，在截至2020年9月30日的12個月里，貝殼找房成交總額超5000萬元的門店數量同比增長85.4%，ACN跨店合作交易占比超70%。

        此外，ACN分工明確、公開透明的合作機制也為外部平臺的加盟接入提供直接通道。貝殼找房平臺成立后，許多小中介都以加盟的形式與其合作。2020年初，據貝殼找房副總裁李文杰披露，貝殼找房已賦能新經紀品牌226個，發展門店超3.2萬家，房地產經紀人32萬人，收錄樓盤字典數據2.06億條。

        互聯網+真的無所不能嗎

        借助互聯網，貝殼找房似乎讓鏈家原有的中介業務更上了一層樓，但高速之下，貝殼找房，真的如左暉所想，賺到了“規模交易”的錢了嗎?

        仔細對比貝殼找房近年來的財務數據，我們會發現，在房產經紀這一行，“規模”的錢似乎并沒有那么好賺。

        根據本次公布的三季度財務數據，貝殼找房當期毛利率為15.2%，而2020年同期為21.3%。貝殼找房表示毛利率下降的主要是由二手房交易貢獻率下降，二手房交易凈收入下降，以及鏈家代理的固定補償成本相對持平所致。而根據此前上市時提交的《招股書》，2017年至2019年間，貝殼找房年度毛利率分別為18.7%，24%和24.5%，規模似乎并沒有為貝殼找房帶來多大的利潤改善。

        這是為什么?

        其實，互聯網+房產經紀并不是貝殼找房首創的。此前，搜房網、安居客、愛屋及烏都是房產經紀信息化的嘗試，由于沒有足夠的線下業務支撐，它們并沒有機會向貝殼找房這樣大張旗鼓地成長。

        得益于鏈家雄厚的線下基礎，貝殼找房順利實現了0-1的蛻變，可是房產經紀業務本身的強服務特質，卻制約了互聯網效應的發揮。

        回顧近年來的互聯網+傳統行業的典型案例，在互聯網加持后，服務環節都被弱化了。線上購物不再向線下購物那樣擁有強互動的導購環節，外賣飲食也不再向在門店就餐那樣有服務員端茶送水。這些環節的省略，能夠讓產品的交付更加標準化，從而使規模復制成為可能，讓互聯網的信息整合效率順利傳導到利潤端。同時，購物和餐飲都是高頻率消費，市場空間巨大，更易支持互聯網式運營成本。

        在這兩點上，房產經紀行業和購物餐飲迥異。首先，房產作為商品而言，是很難標準化的，千房千樣，且房產涉及太多產品細節，無法制定統一的衡量標準;其次，房產交易由于金額巨大，需要建立買賣雙方與中介方的信任，因此十分依賴線下服務;此外，不同于每天都可能發生的購物餐飲，對于普通人而言房產交易的頻率并不高。

        面對以上幾點，貝殼找房已經推出了VR帶看、“小貝二手訓練場”系統來實現服務的標準化。不過，可以預料的是，想憑借互聯網模式從房產經紀行業破局，貝殼找房依然有很長的一段路要走。

        貝殼找房的下一步

        今年以來，樓市調控政策不斷收緊，房產業務條線各環節均受波及。成交量縮減，在這樣的寒冬下，貝殼找房的下一步究竟在哪里呢?

        一方面，貝殼繼續加強了高毛利的新房業務發展。2021年第三季度，新房業務貢獻113.5億元業務收入，占全部收入的62.7%。2021年前三季度，新房業務累計收入351.6億元，是該業務2017年全年收入的5倍多。

        另一方面，面對地產業的緊縮周期，貝殼找房積極向外拓展，在房產交易衍生的金融及家裝領域均有所布局。

        2017年，貝殼找房將原本成立于2006年的鏈家金融事業部獨立運作。根據貝殼金服官網信息顯示，該平臺聯合60余家銀行、信托等主流金融機構，主要圍繞房產交易相關環節，提供金融解決方案。

        不過，目前這一布局，似乎已經沉寂。今年10月，有市場消息稱貝殼找房將上海研發團隊全部優化，給予“N+3”裁員補償。對此，貝殼找房表示由于今年以來行業環境發生較大變化，公司對上海地區金融等部分業務進行調整。

        家裝業務則是貝殼找房在2020年才開始推進的。

        2020年4月，貝殼找房發布了自營家裝業務計劃“被窩家裝”。在這之前，2015年鏈家就曾與萬科合作，以合資公司萬鏈家裝入局家裝業務領域。此外，貝殼找房于2019年對南魚家裝進行了收購，又于今年7月以不超過80億元的對價，與圣都家裝達成收購協議。

        2021年第三季度，貝殼找房家裝板塊業務穩步推進。其中，被窩家裝北京竣工訂單環比上升35%至1127單，擬收購的圣都家裝今年前三季度收入同比上升超35%。

        在三季報中，貝殼找房披露，截至2021年9月30日，貝殼找房連接門店數同比上升20.2%至53946家，經紀人人數同比上升7.9%至515486人。

        彭永東帶領下的貝殼，能很快有新的起色嗎?這一切，還需要市場的檢驗。

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《電鰻快報》