小鄧的內心其實更為煎熬。臨近月末，業績表成交一欄仍然掛零，雖然他所在的門店本月總共只成交了1單，但個人月成交零單卻是他從業兩年多來的首例。不僅如此，新增客戶量、電話咨詢量等指標相較新政出臺前也遭腰斬。

  在北京“史上最嚴調控”步入第三個月的節點上，二手房市場持續萎縮已是不爭的事實。鏈家研究院數據顯示，5月二手房成交10801套，環比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，處于2015年以來的最低點；二手房成交均價環比下跌2.3%，是市場在保持17個月上漲勢頭之后，連續兩個月下跌。

  云房數據提供給和訊房產的成交資料顯示，5月，北京二手房成交量下滑前20位的小區環比降幅均在87%以上，其中，朝陽區新街坊小區跌幅達94.12%，高居榜首。

  業內人士表示，在這波價格調整中，受住房消費升級影響，高品質物業優勢日益凸顯，而房齡老、小區品質較差的房子在市場上劣勢明顯，在這一輪降價潮中，率先扛不住，價格最先松動。此外，業主存在資金壓力的*押房源，也更容易對價格做出一定讓步。

  老舊小區的窘境

  家住海淀區五道口的王女士近來計劃換房，令她沒想到的是，曾經引以為傲的“宇宙中心”的房源掛出去一個多月竟然遭遇買家毀約。

  據了解，王女士的房子建于上世紀80年代末，戶型落后，外立面老化，車位緊張，除了地段優勢，可以說是典型的“老破小”小區。不過，在房價瘋漲的時期，哪怕是這樣的老舊房源，都曾是被哄搶的對象，房價也一直居高不下。

  不過，就在這兩個月，形勢開始急轉直下。“從4月份掛出房源，雖說前來看房的人不少，但真正有意向的少之又少，絕大部分是看過之后就杳無音信了。”王女士告訴和訊房產，“不僅如此，即便她忍痛降價30萬出售，但好不容易談定的買家最終還是毀約了。”王女士頗有幾分無奈。

  在此情況下，經紀人小鄧不得不多次勸說王女士下調報價，以迎合市場需求。“市場行情不好，想出手賣房的人越來越多，所以目前成交的房源價格大多低于市場價。”小鄧坦言，“現在二手房市場已經變成買方市場，去年一套二手房都是4、5個客戶在搶，現在也就一兩個客戶在看，價格高、品質差的房源客戶根本不關注。

  與王女士的遭遇不同，住在天宮院的劉女士賣房過程異常順利。劉女士所售房源臨近地鐵四號線首站，房齡僅3年，社區規劃和環境品質高，掛出不到20天，劉女士的房子便以355萬總價出手，“雖然較360萬的掛牌價降了5萬，但相比動輒降價百萬賣房來說，我已經很知足了。”劉女士稱。

  鏈家研究院提供的數據顯示，從房齡看，房齡越大，降價房源占比越大。這意味著2016年以來,改善性的換房需求成為主流，品質溢價開始凸顯，調控下樓齡老的物業更多需要降價才能實現成交。

  市場下行狀態下，老舊小區的交易窘境正愈益凸顯。云房數據提供的資料顯示，建于1990年的石景山古城路小區5月份成交量僅為1套，較4月份14套的成交量下滑92.86%，同時期建成的海淀區皂君東里小區5月成交量環比跌幅達九成。

  對此，有業內人士分析認為，二手房價大部分進入下行通道，市場可供選擇的房源較多，市內的老舊小區房源戶型或者小區環境較差，不少置換型購房者的需求為品質更好的小區，在此情況下，購房者更為挑剔，老舊小區備受打擊，此前還在觀望的業主壓力陡增，議價空間也逐漸打開。

  *押房主怕了

  朝陽區業主張先生最近很是心累。去年房地產行情好的時候，張先生通過兩次房產*押獲得貸款，加杠桿進行**，正當張先生的炒房“事業”進展得風生水起之時，調控靴子落地。

  面對近10萬元的月供，張先生惴惴不安，"資金鏈實在太緊張，現在只求有客戶能趕緊出手，以解我燃眉之急。"迫不得已，張先生將團結湖附近的一套近千萬元房源售價下調到現在的800多萬，直降100多萬。

  同樣焦急的還有面臨20%違約金的楊先生。楊先生的住房升級過程恰好橫跨北京樓市調控，為了趕在約定期限內補齊首付款，楊先生以900萬元價格掛出一套藍堡國際**住宅，但讓楊先生沒有想到的是，經過4次議價，買家已經將總價拉低至800萬，對此，楊先生表無奈示，“只要能趕緊套現，價格可以接受。”

  來自機構的統計數據顯示，目前北京市場二手房房價平均跌幅為2%-5%。區域成交方面，在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價下跌，僅有4個區的價格上漲。其中跌幅最大的是通州區和亦莊開發區，幅度達20%。

  對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關系已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，心理上漲預期減弱，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始松動，下跌成為必然趨勢。

  亞豪機構市場總監郭毅分析稱，全國范圍內的樓市政策收緊趨勢仍在延續，而“候補”政策也依然充裕，在步步施壓下，樓市整體成交將繼續維持在較低水平盤整。

  而在這一波樓市下行趨勢下，風險最大的就是品質不佳、價格虛高的老舊小區，以及在房價瘋漲時期以房*房的房源。它們是最先繃不住的。而接下來，這種市場膠著狀態，還會繼續傳導。

《電鰻快報》