在過(guò)去30年里， 中國(guó)房地產(chǎn)界的大多數(shù)房企從十億走向百億，走向千億，走向五千億，乃至走向萬(wàn)億都留存著加杠桿的影子。通過(guò)推高杠桿率，抓住房地產(chǎn)黃金發(fā)展時(shí)代的機(jī)遇，很多房企加速規(guī)模擴(kuò)張，迅速成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企。

        這逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的定式思維，企業(yè)要擴(kuò)大規(guī)模，就要增加負(fù)債，推高負(fù)債率。相對(duì)于推高負(fù)債率實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，加速擴(kuò)張之際還能實(shí)現(xiàn)負(fù)債率的大幅下降對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)則更加困難，但這也是房企實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展所需苦練的內(nèi)功。

        2018年在港上市的美的置業(yè)，凈負(fù)債率在過(guò)去三年連續(xù)大幅下降。截至2018年年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率已大幅下降至97%。美的置業(yè)打破了房地產(chǎn)行業(yè)依賴推高負(fù)債率實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的魔咒。左手?jǐn)U規(guī)模，右手降負(fù)債，苦練內(nèi)功之下，美的置業(yè)走出了一條穩(wěn)健擴(kuò)張之路。

揭秘：負(fù)債增加的真相

        一直以來(lái)，總有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率偏高。

        但其實(shí)行業(yè)的高負(fù)債率，和現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度有很大的關(guān)系。由于，我國(guó)實(shí)行的是商品房預(yù)售制，在房屋正式交房前都只能算作為負(fù)債，而不能歸為收入。受這一制度的影響，房企的負(fù)債率往往被制度推高。

        以美的置業(yè)為例，如果扣除預(yù)售款，2018年的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率僅僅只有55%的水平，負(fù)債處于健康狀態(tài)。美的置業(yè)所以被誤解，認(rèn)為公司在“加杠桿”，也和企業(yè)銷售額大幅增長(zhǎng)有關(guān)。

        截至2018年12月31日，美的置業(yè)負(fù)債總額為1537.35億元，同比增加52.5%。但是，同期美的置業(yè)的合同預(yù)售增長(zhǎng)了55.82%.這就導(dǎo)致了公司負(fù)債總金額的大幅上升。

        實(shí)際上，美的置業(yè)2018年新增的負(fù)債，其中接近200億元的增幅來(lái)自于預(yù)收賬款，是由銷售合約簽約上升帶來(lái)的;另外200億主要來(lái)自于貿(mào)易及其他應(yīng)付款，在這里面，主要增加是隨著項(xiàng)目規(guī)模增大的工程應(yīng)付款，以及合作項(xiàng)目帶來(lái)的少數(shù)股東投入。

        隨著銷售結(jié)轉(zhuǎn)以及交房后，這些在財(cái)報(bào)上表現(xiàn)為負(fù)債的預(yù)售賬款將直接轉(zhuǎn)化成收入，實(shí)現(xiàn)負(fù)債水平的大幅度下降。

        在規(guī)模高速擴(kuò)張的同時(shí)，美的置業(yè)的負(fù)債率卻一直是在下降的。過(guò)去三年，美的置業(yè)的銷售業(yè)績(jī)分別為206億元、507億元和790億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率超過(guò)了95%。但這三年中，美的置業(yè)的凈負(fù)債率卻分別是624.7%、118.9%、97%，去杠桿的意圖非常明確。

增長(zhǎng)秘訣：優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)+高品質(zhì)產(chǎn)品

        那么，在去杠桿之后，美的置業(yè)又是如何實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的?

        2018年年報(bào)披露，大量豐厚優(yōu)質(zhì)且低成本的土地儲(chǔ)備，是美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)的因素之一。2018年年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，美的置業(yè)擁有4507萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，土儲(chǔ)貨值超4600億元，覆蓋48個(gè)城市。

        美的置業(yè)土地儲(chǔ)備非常優(yōu)質(zhì)，70%的土儲(chǔ)位于二線及以上城市，這些城市具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是人口凈流入的城市，聚集優(yōu)秀人才、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。而剩余位于三四線城市的土儲(chǔ)則主要集中在珠三角和長(zhǎng)三角范圍內(nèi)，坐擁廣深以及上海(樓盤(pán))等核心城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)。同時(shí)，隨著區(qū)域一體化發(fā)展，軌道交通網(wǎng)的成熟，這些三四線城市將享受核心城市購(gòu)房需求外溢，擁有良好的發(fā)展前景。

        2019年，美的置業(yè)在加強(qiáng)在優(yōu)質(zhì)城市的深耕，同時(shí)選擇性的布局潛力增長(zhǎng)城市，提升城市布局等級(jí)，這些城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可分享未來(lái)的土地紅利，為未來(lái)的利潤(rùn)和規(guī)模實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，例如策略性進(jìn)入中部地區(qū)中心城市武漢(樓盤(pán))，粵港澳大灣區(qū)“9+2“城市惠州(樓盤(pán))等。另外，還圍繞已布局的高潛力城市進(jìn)行深耕，提高單城市產(chǎn)能，降低管理成本，提升利潤(rùn);并堅(jiān)持“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”復(fù)合型發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)將通過(guò)更多渠道獲得低成本優(yōu)質(zhì)土地。

        在大幅提高布局城市產(chǎn)能，開(kāi)拓低成本優(yōu)質(zhì)土地同時(shí)，美的置業(yè)還不斷改善施工工藝和技術(shù)，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量。美的置業(yè)一直在全國(guó)范圍內(nèi)推廣和應(yīng)用“匠芯”建造體系，堅(jiān)持用匠心打磨精工品質(zhì)，提升房屋建筑質(zhì)量，交付令業(yè)主滿意無(wú)憂的房子，改善人居生活體驗(yàn)。截至2018年底，美的置業(yè)“匠芯”建造工藝已在全國(guó)12個(gè)區(qū)域公司、119個(gè)標(biāo)段落地。2018年“匠芯”工藝項(xiàng)目的應(yīng)用面積達(dá)443萬(wàn)㎡，應(yīng)用占比51.9%。

        土儲(chǔ)更優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力又強(qiáng)，自然而然能幫助美的置業(yè)在去杠桿后，依然保持高增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

        根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心公布的《2019年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，美的置業(yè)以352.3億元操盤(pán)金額位列25名。實(shí)現(xiàn)操盤(pán)面積338.5萬(wàn)平方米，排行業(yè)20名。而美的置業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，前5月合同銷售金額人民幣371億元，同比增長(zhǎng)約17.78%，而相應(yīng)的已售建筑面積約355.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約15.22%。

《電鰻快報(bào)》